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房貸新政會不會讓房地產(chǎn)市場重現(xiàn)08年的瘋狂?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:新華網(wǎng) 閱讀 397 次
9月30日,市場流傳很久的房貸信貸終于揭開真正的面紗。這份由央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出的“關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知”,對頭套房貸的認(rèn)定以及開發(fā)商的融資等做了“大尺度”的調(diào)整,有些調(diào)整甚至超出了市場的預(yù)期,貨幣當(dāng)局迫切救市的心態(tài)躍然紙上。新的房貸新政作為一劑猛藥,將把岌岌可危的中國房地產(chǎn)市場推向何方,國人關(guān)注,全球財(cái)經(jīng)界也極其關(guān)注。
榜首、房貸新政解讀
一、頭套房的認(rèn)定尺度很大盡管和之前所傳的“對于已經(jīng)還清貸款者,不管名下有沒有房,都算頭套”這種沒有底線的寬松不同,但正式出臺的“頭套房”的認(rèn)定仍然超出了市場的想象:其一,七折利率重出江湖,這是08年“三率齊動”較大尺度的救市政策后的榜。通知規(guī)定,對于貸款購購頭套普通自住房的家庭,貸款較低頭付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定;其二,出臺了寬松的“認(rèn)貸認(rèn)房的”頭套房貸政策。通知規(guī)定,對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購購普通商品住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行頭套房貸款政策,很顯然,這和市場之前傳說的有很大區(qū)別;其三,對已經(jīng)取消限購或者沒有限購的城市,對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭,如何確定頭付比例和貸款利率水平,通知將這個權(quán)利交給了銀行。這意味著,除了北上廣深四個一線城市,全國所有的城市購購二套或者二套以上的住房,都有可能享受頭套房貸的三折頭付和七折利率優(yōu)惠。這是“通知”中較大尺度的放松,不僅意味著之前三套禁止貸款政策壽終正寢,也意味著,一線城市之外的房貸部再分居住需求和投資需求。這完全是一種為去庫存、挽救房地產(chǎn)的沒有任何底線的貸款政策,甚至比08年的房貸政策都要寬松。因?yàn)?8年救市時,還要打著“改善性需求的旗號”。
二、增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個人住房貸款投放能力。為了鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房貸的熱情,通知鼓勵銀行等通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發(fā)行期限較長的專項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金,專門用于增加頭套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。
三、增加開發(fā)商的融資能力。在今年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)資金大幅度減少,1到8月份到位資金的增幅只有3%的情況下,為了增加開發(fā)商的現(xiàn)金流,通知要求銀行合理配置信貸資源,支持資質(zhì)良好、誠信經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)普通商品住房,積極支持有市場前景的在建、續(xù)建項(xiàng)目的合理融資需求。擴(kuò)大市場化融資渠道,支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行債務(wù)融資工具。積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。這意味著,有相當(dāng)一部分的銀行會向開發(fā)商開閘放款,解決開發(fā)商的燃眉之急。
,政策如何影響房地產(chǎn)市場
住房信貸新政的要害不是對政策本身“摳字眼”,比如研究70%的利率優(yōu)惠會不會實(shí)施等等,中國的任何政策都重在領(lǐng)會精神實(shí)質(zhì)。這個文件的精神實(shí)質(zhì)是什么比文件本身說什么要重要很多。08年救市,文件打的是“改善性需求”的旗號,文件里規(guī)定了較低的頭付比例。但較后的執(zhí)行卻變成了瘋狂大救市,很多地方出現(xiàn)了零頭付可以想購多少房子能購多少房子的情況,房貸政策之寬松,。這次文件的精神有三個:榜首,如果你想購房,銀行要支持,以你能想象的力度支持;,銀行不愿意把資源投放在房貸上的問題管理層也幫你解決;第三,開發(fā)商沒錢的問題管理層也要求銀行給開發(fā)商融資。把握這三點(diǎn),文件的精神就領(lǐng)會基本到位了:我們已經(jīng)讓銀行放水了,購不購房就看你的了。有人評價(jià),說這個房貸政策僅次于08年,我個人的判斷,文件本身的尺度完全超越了08年10月房地產(chǎn)救市政策,但08年有4萬億大救市這個背景,甚至可以說,這個背景比文件本身要猛得多,沒有四萬億的大瘋狂,僅僅靠住房信貸政策的調(diào)整,就不會有后來中國房地產(chǎn)的高歌猛進(jìn)。所以,我個人認(rèn)為,關(guān)鍵是如何執(zhí)行,關(guān)鍵是官方如何窗口指導(dǎo)。因此,關(guān)注銀行的下一步實(shí)質(zhì)性的舉動非常重要。
第三,未來房價(jià)會如何
我在此前的《中國房地產(chǎn)的驚天變局》的文章中指出,“如果此消息屬真,則意味著較強(qiáng)的房地產(chǎn)救市政策出臺,熱點(diǎn)城市的房子可以開始看了。” 在文章的較后也明明白白地指出:“一旦救市政策喪心病狂,你就必須同樣喪心病狂的下決心趕快購房。”在政策明朗化之后,我再次重申這個觀點(diǎn)。但我個人認(rèn)為,這個政策的效果不能和08年相提并論。
其一,房地產(chǎn)市場的基本面和08年今非昔比。08年時住房總體仍然處于短缺階段,瘋狂救市的貨幣放水也催生了大家的購房避險(xiǎn)需求。但是,今天,中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生三大驚天變局:其一,過去購房炒房者,都變成了賣房者,這是房地產(chǎn)市場較大的變化,看不到這個變化的,都沒意識到死亡的逼近而仍然做著狂歡之夢;其二,80%以上的城市住房供應(yīng)已經(jīng)嚴(yán)重過剩。除了幾個一線城市、熱點(diǎn)城市、一小部分的省會城市,住房庫存的消化周期已經(jīng)到了紅色警報(bào)線,一些地方的庫存甚至需要消化至少10年,房子比人多,房子的價(jià)值就和大白菜一樣;其三,社會資金正在撤離房地產(chǎn)市場,不要說投資已經(jīng)降到14%以下,也不要說70個大中城市只剩下廈門一個在漲,看房地產(chǎn)的未來,較終要看資金如何投票。前8個月,進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的資金增速只有3%,這是有房地產(chǎn)市場以來較差的,考慮到房地產(chǎn)2013年以來的體量已經(jīng)很大,這個增幅意味著資金在逃離房地產(chǎn)行業(yè)。這三大變化是當(dāng)?shù)禺a(chǎn)當(dāng)前的基本面,這個基本面和08年完全不同,也意味著政策實(shí)施后的效果也不能和08年相提并論。
其二,金融市場的變化。08年為了救市,中國實(shí)施了的“寬松貨幣政策”,導(dǎo)致貨幣大投放和居民的恐慌性購房,這個大背景目前不存在。同時,在金融改革的大背景下,一是銀行不愿意把信貸資源過多的投向雞肋式的房貸,更別多打折的房貸;二是大量的社會資金已經(jīng)不愿意進(jìn)入房地產(chǎn)市場;三是居民對住房的投資熱情在下降;第四,反腐背景下政策的執(zhí)行不可能太走調(diào)。這種情況意味著什么,意味著無論是金融機(jī)構(gòu),還是投資房產(chǎn)者對房地產(chǎn)市場本身的熱情已經(jīng)今非昔比。本人認(rèn)為,房貸信貸釋放出來的流動性不可能超過08年。
其三,未來房地產(chǎn)市場的走勢如何。在這里,有必要必須嘚瑟一下,總有有很多人因?yàn)槲液蛡€別的開發(fā)商的過節(jié)而誤解我的房地產(chǎn)市場的觀點(diǎn)。本人從去年9月到現(xiàn)在一直堅(jiān)持自己對未來房地產(chǎn)市場的幾個判斷:一,房地產(chǎn)市場因?yàn)榱鲃訒嬲{(diào)整,這個判斷目前證明是完全正確的;二、中國的房地產(chǎn)市場在2017年之前不會崩盤;第三、中國房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)到來。
在這三點(diǎn)基礎(chǔ)上,我談判斷。頭先我認(rèn)為, 2014年及以后兩到三年的市場,主要受美國退出量寬導(dǎo)致的流動性緊張的影響,中國房地產(chǎn)市場的流動性總體會很緊張。流動性的短缺對于房地產(chǎn)市場是致命的,很多開發(fā)商會死掉,死掉之前跑路的也會大有人在,擁有足夠現(xiàn)金流活過這個冬天的就是 ,他們能迎來個春天。但除了這20%的城市,剩下80%的城市,房地產(chǎn)至少要陰跌三年,溫州、鄂爾多斯模式會形成燎原之勢。但,你一定要清醒:中國的地方政府在房子已經(jīng)太多的情況下,無力阻止房價(jià)的下跌,但他有力量阻止房價(jià)的崩盤。
其次,房地產(chǎn)市場的三個20%的分化。記住我的三個20%:只有20%的開發(fā)商會活下來;只有20%的城市住房具有投資價(jià)值;只有20%的樓盤才值得購。這次房貸政策調(diào)整,受益的也就是這三個20%,而且一定受益。剩下的城市,可能會因?yàn)榉抠J新政暫時停止下跌,會有回光返照式的回暖,但長期仍然是下跌的,因?yàn)榉孔犹嗔?。而一線城市,因?yàn)檎鎸?shí)需求存在,在降低購房成本之后,立即就會出現(xiàn)購盤,所以,國慶期間去看房是一個好的選擇。
較后我仍然要強(qiáng)調(diào):中國住房已經(jīng)告別短缺,中國的房地產(chǎn)債務(wù)和杠桿已經(jīng)足夠高,靠房地產(chǎn)維持漂亮數(shù)據(jù)的日子。在中國,很多開發(fā)商都會死去,很多房子可能永遠(yuǎn)賣不出去,這是市場的基本規(guī)律,逃無可逃。但熱點(diǎn)城市、大城市、人口未來流入的城市,需求仍然是存在的,庫存是可以消化完的,一旦救市政策喪心病狂,你就必須同樣喪心病狂的下決心趕快購房,這是中國人的宿命。而很顯然,現(xiàn)在就是這個極其瘋狂的時刻。
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