昨日，美聯(lián)物業(yè)發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，預(yù)計(jì)2012年土地市場(chǎng)將是價(jià)格底部，開(kāi)發(fā)商在拿地方面會(huì)偏重商業(yè)地塊或商業(yè)+住宅的綜合型地塊。此外，隨著政府加大保障房用地供應(yīng)，未來(lái)兩三年內(nèi)深圳約有108萬(wàn)平方米的保障性住房入市。

　　土地出讓金大幅下跌

　　受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的影響，2011年全國(guó)土地成交冷清。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究統(tǒng)計(jì)顯示：2011年四大一線城市除了深圳土地出讓金額出現(xiàn)上漲外，其他三大城市均出現(xiàn)下跌，跌幅超三成。其中深圳土地出讓金額191.81億元，同比上漲23.51%，北京、上海、廣州出讓金額分別為1055.14億元、 994.71億元、307.36億元，同比分別下跌35.76%、35.91%、21.80%。

　　美聯(lián)物業(yè)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，主要受三個(gè)方面的影響：、受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的影響：去年新房銷(xiāo)售不暢，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商回款資金困難。去年四大一線城市新房成交量同比均出現(xiàn)下跌。其中北京跌幅，為31.15%;上海、廣州、深圳分別下跌13.81%、16.88%、13.22%;、融資渠道被堵。去年央行六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，使銀行可用于房地產(chǎn)貸款的資金驟減;房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)公司的再融資和上市融資門(mén)檻均提高，使開(kāi)發(fā)商的融資渠道相對(duì)不暢;第三、貸款成本支出增大。去年央行三次加息，五年期貸款利率為7.05%。如貸款10億元，每月的利息就高達(dá)587.5萬(wàn)元，與三次加息前相比，每月多付利息84.17萬(wàn)元。

　　保障房供應(yīng)比重加大

　　據(jù)了解，由于在“十二五”期間，全國(guó)計(jì)劃要建設(shè)保障性住房3600萬(wàn)套，而作為“十二五”開(kāi)年的2011年，全年計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)保障性住房1000萬(wàn)套，這也使得地方政府在居住用地的出讓方面，更會(huì)偏重保障性住房用地的出讓?zhuān)员ＷC能夠完成保障性住房開(kāi)工任務(wù)。如2011年深圳居住用地(包括保障性住房用地)的出讓面積為56.65萬(wàn)平方米，其中保障房出讓面積占79.19%，與2010年保障性住房土地出讓面積相比，大幅上漲三倍多。

　　今年出讓的7宗保障性住房用地(含南山一塊綜合用地)全部建成之后，將在未來(lái)兩三年內(nèi)向市場(chǎng)提供約108萬(wàn)平方米的保障性住房，相當(dāng)于深圳2011年新建商品房供應(yīng)量的四分之一左右，未來(lái)在住宅新增供應(yīng)中所占比重也將逐漸加大。

　　商業(yè)地塊受寵

　　相比開(kāi)發(fā)商在拿住宅用地更謹(jǐn)慎，商業(yè)用地卻異軍突起，與2010年土地出讓金額相比，出現(xiàn)明顯的上漲，尤其在四大一線城市。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究統(tǒng)計(jì)顯示：2011年除了上海商業(yè)用地出讓金額下跌外，其他三個(gè)城市均同比均出現(xiàn)上漲。其中廣州漲幅，為34.68%;北京、深圳分別上漲17.52%、16.77%。二線城市中杭州同比上漲5.54%、重慶下跌15.37%。

　　美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究認(rèn)為，由于2012年房地產(chǎn)調(diào)控不放松，開(kāi)發(fā)商的資金依然不容樂(lè)觀，因此預(yù)計(jì)2012年各地政府在住宅供地方面依然偏重于保障性住房用地供應(yīng)，同時(shí)商業(yè)地塊所占比例逐步提高。開(kāi)發(fā)商在拿地方面依然保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，商業(yè)地塊或商業(yè)+住宅的綜合地塊更適合開(kāi)發(fā)商的胃口。
 

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