“這是一個寒冷的冬季，我們能做的，就是抱團取暖，戰(zhàn)嚴寒。真希望這個寒冬盡快結(jié)束?！?/p>

　　這是中原地產(chǎn)南京公司董事總經(jīng)理趙祎駿，對2011年南京二手房市場給出的評價。

　　的確，與新房市場相對集中的“一片降聲”形成對比的是，二手房市場的處境則更為尷尬，甚至經(jīng)歷的“寒冷”比新房市場還要多。

　　高達33%的成交量下滑，接近三成的客源量減少，中小型中介的“關(guān)店潮”，品牌中介轉(zhuǎn)行加入新房市場的策劃營銷……這些都讓南京的二手房市場在過去的2011年顯得非?！皠邮帯保餐嘎冻鍪袌龅囊唤z不安與失落。

　　客源大幅減少，市場低迷

　　2011年是調(diào)控年，限購令、限貸令影響了一大批人的購房需求，市場的二手房客源量下滑32%。

　　有數(shù)據(jù)顯示，從去年年初開始，二手房的客源量就一直在低位徘徊，在6月到達谷底，即使是到了傳統(tǒng)的“金九”旺季也沒有明顯升高的跡象。只是到了10月房展會期間，感受到市場和房價變化的客戶才重新入市咨詢問題、了解信息。南京二手房的有效需求量直到接近年底的時候才出現(xiàn)實質(zhì)性的小幅度上揚。

　　我愛我家市場分析表示，市場房源的供應(yīng)量也和需求量一樣，在去年有較大幅度的下滑，而成交量就更為低迷了。

　　據(jù)統(tǒng)計，全年南京二手房住宅共成交37976套，環(huán)比去年下降了33.8%。全年成交量走勢呈現(xiàn)出“L”型，即1 月份成交達6378 套的相對高位，而2月份后成交量驟減，隨后的9個月期間單月成交量均在3000套上下徘徊，降幅達53%?？缛胂掳肽曛蟮氖袌龀山桓堑氡c，日均成交不足百套。

　　業(yè)內(nèi)人士表示：“南京各區(qū)的二手房交易都比去年有大幅減少，在3月份以后，市場進入長時間的低迷期。”南京鏈家市場部經(jīng)理舒莉莉也認為，2011年二手房住宅成交受限于各類調(diào)控政策，購房需求明顯縮水，二手房住宅市場“低成交”狀態(tài)正在蔓延。

　　價格倒掛，議價空間加大

　　2011年11月20日，江寧武夷綠洲推出的特價房單價較低僅6275元/平方米。然而記者同時查詢發(fā)現(xiàn)，當時武夷綠洲一套二手房的報價卻高達12826元/平方米。橋北的大華錦繡華城目前成交均價7800元/平方米左右，而該小區(qū)的二手房網(wǎng)上掛牌均價為8431元/平方米。

　　同一個樓盤，二手房價格居然是新房的一倍。實際上，在江寧、江北、城東甚至河西等多個區(qū)域，都出現(xiàn)了二手房價比新房每平方米高數(shù)千元的房價倒掛現(xiàn)象。二手房和新房價格大幅度倒掛是2011年南京二手房市場較典型的特征之一。

　　我愛我家市場研究分析表示：包括保利、萬科、金地在內(nèi)的知名房地產(chǎn)企業(yè)在年終掀起的低價開盤或降價銷售，讓周邊二手房價格一直在相對的高位徘徊。價格受市場反映相對較慢的二手房，無疑成了近期一手房價格下降的犧牲品，銷量大不如前。

　　新房市場促銷活動不斷，加上二手房市場成交的冷清，使得部分二手房業(yè)主堅守價格的心態(tài)悄然改變。

　　中廣置業(yè)市場部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前南京二手房市場上購賣雙方就掛牌價出現(xiàn)3%~5%的議價幅度已經(jīng)成為市場交易過程中的“潛規(guī)則”，這在此前樓市的火爆階段是很難見到的。個別急需用錢的業(yè)主甚至有可能會接受10%以上的議價。

　　中介轉(zhuǎn)行，市場走向不明朗

　　房地產(chǎn)市場的“寒冷”不僅讓開發(fā)商叫苦不迭，很多二手房中介也經(jīng)不起 “折騰”。

　　在上海，滿堂紅宣布退市。在廣東，中原地產(chǎn)大規(guī)模關(guān)店。而在南京，為了保持一定的業(yè)務(wù)量，增加一定的市場“御寒”的能力，南京本地的品牌中介想盡了辦法。進入2011年以來，開發(fā)商和中介企業(yè)聯(lián)動銷售新房案例日漸增多。

　　據(jù)了解，目前南京地區(qū)包括我愛我家、滿堂紅置業(yè)、中原地產(chǎn)等都已經(jīng)在和開發(fā)企業(yè)合作開展新房銷售業(yè)務(wù)。許多中介公司的業(yè)務(wù)范圍既包括二級市場，也包括三級市場，開發(fā)商對中介的委托也是全面的，包括樓盤的定位、包裝、推廣、銷售等一整個環(huán)節(jié)的全案代理。

　　有分析稱，中介開始將業(yè)務(wù)暫時轉(zhuǎn)移，這給原本就很脆弱的二手房市場帶來了更大的不確定性，未來二手房的走向也充滿了疑問。

　　2012年，需求會爆發(fā)嗎

　　對于到來的2012年，二手房市場的動向究竟是怎么樣？記者采訪后發(fā)現(xiàn)，回歸平穩(wěn)是主旋律。同時，也有業(yè)內(nèi)人士稱：“還有希望?！?/p>

　　“節(jié)后市場不會有太大起伏，以平穩(wěn)為主?！睗M堂紅市場部李媛認為。

　　我愛我家市場研究表示，在2012年，南京二手房的交易量不會出現(xiàn)明顯的增長，大約穩(wěn)定在40000套左右。而2012年的房價或?qū)⒗^續(xù)穩(wěn)中有降，特別是在上半年，房價的下跌趨勢和范圍或?qū)⒏用黠@，受商品房影響，二手房或?qū)U大降價范圍和幅度。到了下半年，房價或許會趨于穩(wěn)定，二手房也會隨之穩(wěn)定。

　　此外，品牌中介的良性競爭可能促進未來二手房市場的逐步復(fù)蘇。南京鏈家地產(chǎn)總經(jīng)理黃月平說，南京二手房市場需求量大，中介代理比例低，有較大的發(fā)展空間。南京滿堂紅總經(jīng)理袁小玲也稱：“雖然目前購房需求暫時被壓抑了，但遲早會釋放，南京二手房市場依然有較大潛力。”

　　“在市場困難期，大公司要更加注重提升服務(wù)質(zhì)量，踏實練功底，更有利于保持業(yè)績平穩(wěn)，一旦市場轉(zhuǎn)好，就更有實力搶占市場份額。”中廣置業(yè)金鑫認為，大量品牌房產(chǎn)中介的進入，將導(dǎo)致南京中介行業(yè)在激烈競爭中實現(xiàn)蛻變，行業(yè)洗牌后品牌中介將占據(jù)市場主導(dǎo)。

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