閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。
一對同居“夫妻”合計為兩個兒子購購了一塊地，打算等孩子長大后修建房子。之后因感情不和，“妻子”帶著土地使用證離家出走，并將土地轉(zhuǎn)賣給他人。由于土地登記在兩個孩子名下，“丈夫”認為轉(zhuǎn)讓土地時小兒子才9歲，即便其簽字、按了手印，土地轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)屬無效。為此，“丈夫”將“妻子”及購地者一起告上了法庭。
父親：她轉(zhuǎn)賣孩子名下的土地，侵犯了孩子的利益
1993年，黃海與李玉平結(jié)識，兩年后開始同居，但一直沒辦結(jié)婚登記。1996年，大兒子阿正出生，2001年又生下小兒子阿冰。2006年，黃李二人合計為兩個兒子購了一塊地，打算等兒子長大后修建房屋，該塊地登記在兩個兒子的名下。2009年，李玉平因與黃海感情不和，大吵一架后離家出走。2010年5月，李玉平帶著兩個孩子與趙令、黎婧夫婦簽訂了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。
黃海認為，當(dāng)初李玉平離家出走時強行帶走了土地使用權(quán)證書，但沒有帶走孩子。時隔一年，李玉平卻把屬于孩子的土地轉(zhuǎn)手賣給他人，侵犯了孩子的利益，而且當(dāng)時小兒子才9歲。“孩子那么小，不可能懂得賣土地的，”黃海說，“大兒子說當(dāng)時是李玉平去學(xué)校找他和弟弟吃飯，隨后去了澄邁縣金江鎮(zhèn)一家旅館，兩個孩子就在協(xié)議書上簽了字按了手印。”為此，黃海代兒子將李玉平和購地者趙令夫婦告上了澄邁縣法庭。2011年11月，澄邁法院受理此案。
母親：購地的錢是自己全額付的，賣地是為了孩子
李玉平稱，2006年自己與賣主簽訂土地購購合同，即《立賣斷宅土地基契》，花了86500元。“購地的錢是我出的，黃海并不是出資人。”李玉平認為，該土地雖然登記在兒子的名下，但財產(chǎn)是其個人的，而且出售時也經(jīng)過了兩個孩子的同意。
李玉平還稱，黃海雖與自己同居，但其另有家庭，一直沒離婚，而且還有一個女兒。因此，李玉平想把孩子接到自己身邊撫養(yǎng)，賣土地是為了兒子的利益。為取得孩子的撫養(yǎng)權(quán)，該案審理期間，她向法院另行起訴。2012年2月，澄邁法院作出調(diào)解，李玉平獲得小兒子阿冰的撫養(yǎng)權(quán)。
購地者：取得土地使用權(quán)是善意的，應(yīng)受法律保護
趙令夫婦稱，阿正和阿冰將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給自己是在其法定代理人李玉平直接代理的情況下，兩個孩子及李玉平都在協(xié)議書上簽字、按了手印，是合法有效的。趙令夫婦認為，當(dāng)時李玉平多次聲稱其沒有丈夫，只有兩個孩子，因此他們是在不知情的情況下，與阿正、阿冰訂立了轉(zhuǎn)讓協(xié)議。之后，趙令夫婦將轉(zhuǎn)讓金20萬元交付給李玉平，同時著手辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，并交了各項稅費。因此，趙令夫婦認為，自己取得土地使用權(quán)是善意的，應(yīng)受法律保護。
法院：雙方自主自愿簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，合法有效
澄邁法院審理查明，2006年李玉平經(jīng)中介人介紹，與曾洪簽訂了《立賣斷宅土地基契》購得一塊約75平方米的土地。當(dāng)天，李玉平從其賬戶取出現(xiàn)金交付給曾洪。該地轉(zhuǎn)讓后，已辦理了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，在阿正、阿冰和李玉平的名下，而《國有土地使用權(quán)證》是在阿正、阿冰名下。2010年，阿正、阿冰在其監(jiān)護人李玉平的代理下，將該土地轉(zhuǎn)讓給趙令夫婦，雙方簽訂《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，價格為20萬元。法院認為，李玉平母子三人與趙令夫婦在自主自愿的條件下簽訂《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，協(xié)議是合法有效的。
宣判后，黃海不服，向海南省中級人民法院提起上訴稱，自己與李玉平都是孩子的監(jiān)護人，李玉平在沒有征得另一監(jiān)護人同意的情況下，將兒子名下的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，侵害了被監(jiān)護人的利益。海南一中院審理后，作出維持原判的判決。黃海向省高院提出再審申請，近日被省高院駁回。
(文中人名均為化名)
律師點評
曾雷律師表示，不滿10周歲的未成年人及不能辨認自己行為的精神病人是無民事行為能力人;限制民事行為能力人是指10周歲以上的未成年人、不能完全辨認自己行為的精神病人。根據(jù)《民法通則》12條“10周歲以上的未成年人可以進行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動;其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不滿10周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。”
本案中，李玉平是兩個孩子的母親，屬法定監(jiān)護人，雖然與趙令簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書時，阿正、阿冰分別是限制民事行為能力人和無民事行為能力人，但其法定代理人李玉平在上述協(xié)議書上簽名，是對阿正處分自己名下財產(chǎn)的民事行為的追認和對阿冰處分自己名下財產(chǎn)的民事行為的代理。根據(jù)《合同法》規(guī)定，限制行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認后，該合同有效。
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