丁祖昱則表示，判斷一座城市是否具有開(kāi)發(fā)價(jià)值的指標(biāo)很多。較簡(jiǎn)單直接的判斷方式就是，土地消化周期越短越好，人均住宅供應(yīng)面積越少越好，人口密度越高越好，人均購(gòu)房支出越高越好。

    據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局去年12月的數(shù)據(jù)，截至2015年11月末，全國(guó)商品房待售面積69637萬(wàn)平方米，再次創(chuàng)下歷史新高。按照我國(guó)人均住房面積35平方米計(jì)算，空置的住房可供2億人口居住。

    然而更讓人心驚的是，這一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)只包括竣工后、未售出的現(xiàn)房，但大量已建設(shè)未竣工、以及還未開(kāi)工的潛在庫(kù)存并未計(jì)算在內(nèi)，一旦計(jì)入，中國(guó)樓市的庫(kù)存可能倍增。

    個(gè)別城市13年才能賣完

    在全國(guó)商品房庫(kù)存高企的事實(shí)背后，城市分化已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)。新城控股高端副總裁歐陽(yáng)捷這樣概括當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)分化情況：一線城市全面向好，二線城市部分向好，三四線城市依然面臨較大的去庫(kù)存壓力。

    易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱指出，北上廣深四個(gè)一線城市的市場(chǎng)規(guī)?；旧隙荚谇f(wàn)平方米左右，每年的成交規(guī)模能達(dá)到一千億元以上，而全國(guó)的平均水平是171億元。

    除了樓市發(fā)展一直較為穩(wěn)定的一線城市成交不斷走高之外，南京、蘇州、合肥等熱點(diǎn)二線城市也進(jìn)入了樓市發(fā)展的快車道，量?jī)r(jià)走勢(shì)顯著，需求旺盛，城市消化周期更是跌入了半年以來(lái)的低位。

    中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告顯示，在監(jiān)測(cè)的160座城市中，多數(shù)三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)受各類因素影響，發(fā)展面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。以河北唐山為例，2013年唐山的經(jīng)營(yíng)性用地成交量達(dá)到了較高峰，近3年成交地塊的規(guī)劃建筑面積達(dá)3592萬(wàn)平方米，而近3年的年均銷售面積僅263萬(wàn)平方米。按照這一去化速度，需要長(zhǎng)達(dá)13年的時(shí)間才能消化掉近3年成交的土地。

    克爾瑞的研究報(bào)告指出，高庫(kù)存與長(zhǎng)周期往往相伴出現(xiàn)，共同推高了樓市的風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)在的原因，一方面是在當(dāng)前庫(kù)存高企，城市的新增供應(yīng)量仍大幅增長(zhǎng);另一方面是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有限，大部分內(nèi)生需求已經(jīng)得到滿足，外來(lái)人口導(dǎo)入需求不足導(dǎo)致成交不振，未來(lái)這些壓力城市的庫(kù)存問(wèn)題還需要更長(zhǎng)的時(shí)間改善。

    即便是三四線城市，也因區(qū)位因素、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口狀況的不同而面臨著不同的命運(yùn)。以河北保定為例，搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2015年保定市新建住宅均價(jià)為5929元/平方米，相較2014年上漲9.3%，較2013年上漲20.8%。

    中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告指出，保定、涿州、武清等城市將在京津冀一體化發(fā)展的利好下面臨機(jī)遇;廣東汕頭、浙江湖州等三四線城市或依靠區(qū)位優(yōu)勢(shì)和旅游特色，取得較好的房地產(chǎn)去庫(kù)存效果。

    人口密度成為投資決策關(guān)鍵

    中國(guó)指數(shù)研究院研究總監(jiān)蔣云鋒認(rèn)為，供應(yīng)合理是城市房地產(chǎn)良性發(fā)展的基礎(chǔ)條件。而政策機(jī)遇、特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展及城市規(guī)劃的完善也有助于帶動(dòng)城市樓市的上行發(fā)展。反觀那些房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較大的城市，往往與前期投資過(guò)度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢、人口吸引力弱等原因脫不開(kāi)干系。

    丁祖昱則表示，判斷一座城市是否具有開(kāi)發(fā)價(jià)值的指標(biāo)很多。較簡(jiǎn)單直接的判斷方式就是，土地消化周期越短越好，人均住宅供應(yīng)面積越少越好，人口密度越高越好，人均購(gòu)房支出越高越好。

    克爾瑞研究副總經(jīng)理林波表示，三四線城市開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率的下降，導(dǎo)致過(guò)去一年房企中形成了一股回撤一二線城市的風(fēng)潮。這其中更深層的原因在于一二線城市凈流入大，整體經(jīng)濟(jì)更有活力?？梢?jiàn)人口因素是判斷是一座城市是否具有開(kāi)發(fā)價(jià)值的重要標(biāo)準(zhǔn)。

    去年8月克爾瑞公布的《中國(guó)城市房地產(chǎn)投資前景排行榜》顯示，三線城市中的東莞、佛山、無(wú)錫均擠入了房地產(chǎn)投資前景20強(qiáng)之列，分居第12、15及19名，其投資前景甚至好于多數(shù)二線城市。

    對(duì)此，林波解釋稱，從人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，東莞、佛山、無(wú)錫在三線城市中都屬于出類拔萃。人口密度指標(biāo)顯示，目前三個(gè)城市人口密度均超過(guò)1500人/平方公里，其中，東莞更是達(dá)到3376人/平方公里。

    丁祖昱表示，人口密度越高，體現(xiàn)了一個(gè)規(guī)模和集聚效應(yīng)，從政府來(lái)說(shuō)可以以更少的投資來(lái)服務(wù)更多的人群，投資相對(duì)來(lái)說(shuō)也比較能夠容易地去做基礎(chǔ)式的投資，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)很好的提升作用。同樣如此，人口規(guī)模越大，市場(chǎng)供求關(guān)系越緊張，房地產(chǎn)價(jià)格越容易往上走。

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