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購房投資:幾家歡喜幾家愁
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 527 次
長線投資 以租養(yǎng)房
“我們在4個城市擁有4套房子,其中3套出租,另外1套新購的房子還未交房。我們現(xiàn)在向銀行借貸的房款加起來差不多有近200萬元,每個月要償還約1萬4千元的貸款?!蹦壳敖?jīng)營一間設(shè)計公司的劉勇和李芳(化名)夫婦在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時說。盡管房貸數(shù)目乍聽起來有點嚇人,但他們租出去的房子所收的租金都略高于月供,因此,目前每月只需要支付新房的月供,倒也不覺得有什么負擔。
“和很多短線投資的炒家不同,我們是長線投資,以租養(yǎng)房。除非是房價漲到比當初購進時高出很多,或者我們急需周轉(zhuǎn),否則我們不會賣房?!崩罘几嬖V記者,其實他們并不是非常熱衷購房投資,只是碰到了一些很好的機會,不想錯過。
“說實話,次購房就是為了自己住,而且手頭緊巴巴的,連頭付都是當時向雙方父母東挪西湊借來的,哪想過會像今天這樣擁有幾套房子?!眲⒂禄貞洠玻埃埃澳甏髮W畢業(yè)后,兩人都在深圳一家設(shè)計公司工作,租了兩年房子,他倆覺得與其白白把租金給別人,不如自己購套房子。
當時(2002年)深圳的商品房均價大概在5500元每平方米左右,他們粗略計算了一下,一套100平米的房子,頭付兩成11萬,月供差不多3000元,兩人的收入還是能夠承受的。于是,開始四處看房。
較后,兩人以5200元/平方米的價格,在深圳市的區(qū)域——福田區(qū)購了一套90多平米的兩居室。由于兩人家里的經(jīng)濟條件都還不錯,雙方父母幫他們付了五成的頭付款,還拿出近10萬元幫他們 子。
“這套房子的月供不到2000元,而現(xiàn)在每月的租金是3000元?!崩罘几嬖V記者,幸好當時購得早,價格低,可以以租養(yǎng)房。現(xiàn)在他們這套房子的市場價已經(jīng)漲到1萬多元,如果這個時候購來投資,以租養(yǎng)房完全虧本。
“現(xiàn)在比較一下,當時深圳的房子還真不貴,不過相對我們的收入而言,房價還是偏高的?!崩罘紝τ浾哒f,如果沒有家里的支持,全憑他們自己的能力,在當時畢業(yè)僅兩年的時間恐怕很難購房、裝修。即便再等上幾年,房價漲得這么厲害,兩人的收入估計還是購不起房。
“購套房是誤打誤撞的幸運,但其余3次購房置業(yè),卻是憑借我們的職業(yè)優(yōu)勢和投資眼光?!眲⒂赂嬖V記者,由于他們從事的是建筑設(shè)計行業(yè),經(jīng)常和開發(fā)商打交道,總有機會以內(nèi)部認購的形式購到一些相對市場價格較低的折扣房,再加上這幾年全國房價直線上漲,于是便產(chǎn)生了購房投資的想法。
2003年,夫妻倆和別人合伙成立了一家建筑設(shè)計公司,由于經(jīng)常能接到其他城市的設(shè)計項目,夫妻倆這幾年開始隨項目巡回于各個城市。
“我們先后在南京、杭州、上海等城市做過項目。”劉勇告訴記者,他們在杭州、上海兩個城市比較的地段購了兩套房子,面積都在100平方米以上,購的比市場上的價格都要便宜,現(xiàn)在每平方米都漲了幾千元。
“去年初,我們接到北京一個項目的設(shè)計,過來沒多久就開始尋找樓盤投資。”李勇說,他們還是十分看好北京樓市的,當時上海的房價還沒有跌,與上海相比,北京的房價還有很大的上漲空間。于是他們挑中了宣武區(qū)的一個新開盤的項目,以每平方米7000多元的價格購下了一套兩居。這個項目現(xiàn)在連房都沒交,價格就已經(jīng)漲了不少。
對于記者提出巨額房貸是否對他們的生活造成壓力的疑問,夫妻倆均表示,壓力倒是有一點,畢竟欠銀行近200萬元的房貸,但是租房市場一般比較穩(wěn)定,租價不會出現(xiàn)大幅波動,所以他們并不是很擔心月供的問題。
“我們這種長線投資和短線炒房可不一樣?!眲⒂抡f,那種倒購倒賣的短線炒房,要考慮政策變動帶來的市場風險,還要考慮房屋交易的周期和成本核算。在目前宏觀調(diào)控處于風口浪尖的形勢之下,如果沒有準確的市場判斷、預見能力,或者不會精打細算投資成本,把控交易時機,投資的風險非常大。
劉勇告訴記者,如果購賣投資房產(chǎn),以他的經(jīng)驗,在現(xiàn)行的交易政策之下,如果是50萬元購到的房子,轉(zhuǎn)手要賣到70萬元才不虧本,因為要考慮到銀行利息、交易費用,有的還要考慮裝修等方面的支出。
短線投 陷“套牢”泥潭
“我是一個失敗的房產(chǎn)投資者?!睆臉I(yè)于北京一家媒體的陳小姐接受本報記者采訪時直倒苦水,她告訴記者,由于去年的宏觀調(diào)控,她在上海購的一套房子被套牢,無法出手,目前在北京工作,除了每月要繳房租,還要倒貼上海那套房子的月供。
“說起來真是一言難盡?!标愋〗愀嬖V記者,2002年她大學畢業(yè)后在上海工作,一年以后,為了擺脫租房的狀態(tài),她決定購一套住房。
“當時上海的房價還不高?!标愋〗慊貞?, 2003年12月,她通過中介機構(gòu),以每平方米4700元的價格購下了位于閩行區(qū)一間80平方米的兩居。本來她應該支付銀行10萬左右的頭付,但是中介幫她操作,只讓她支付了4萬多。
“我向家里借點錢,加上我的一點積蓄,4萬多還不難湊齊。再加上那個樓盤的品質(zhì)還不錯,每平方米4700元的價格還是挺合算的,我比較滿意?!标愋〗愀嬖V記者,原本她打算自己搬進去住,但是她認識的一對夫婦改變了她的想法。
“這對夫婦是一家公司的老板,他們當時已經(jīng)在開始炒房?!标愋〗阏f,這對夫婦炒房通常是一次購入多套房產(chǎn),批量炒房,涉及的資金高達百萬,而且一個投資周期下來,都能賺上幾十、上百萬。
眼看著上海房價急速躥升,在這對夫婦的影響下,陳小姐也產(chǎn)生了投資的念頭。2004年初,購房還不到兩個月,陳小姐就將自己的房子拿到中介機構(gòu)掛牌上市,很快就以每平方米6000多元的價格拋出,賺了五六萬元。
“五六萬元都快是我1年的收入了,輕輕松松2個月就賺得,我當時真是興奮極了?!标愋〗阏f,投資房產(chǎn)的桶金讓她嘗到了甜頭,很快她開始了下一輪的投資計劃。
2004年6月,陳小姐以每平方米5300元的價格購下了地處外環(huán)外100米左右的一套88平方米的兩居,月供1700元。
“當初購房的時候,開發(fā)商說那個項目賣得差不多了,只剩下十幾套?!标愋〗阏f,急于投資的她,在“熱銷”的假象下購下了這套房子,后來交房才知道,那個樓盤根本每有賣出去幾套,大量空置。
“如果房產(chǎn)證能夠早點辦下來,我的房子早出手了?!标愋〗愀嬖V記者,在去年宏觀調(diào)控以前,這個樓盤漲到了7700多元每平米。向來主張“見好就收”的她很想盡快把房子出手,但是房產(chǎn)證遲遲辦理不下來,無法上市交易。
去年初,聽到宏觀調(diào)控的風聲,陳小姐非常擔心,但沒有房產(chǎn)證,她也無可奈何,只能眼看著房價暴跌,房子縮水。
“宏觀調(diào)控以后,這個樓盤跌到5000元左右,我的同學在去年10月份購的價格和我當初購的價格差不多?!标愋〗阏f,她自己計算了一下,如果這套房子拿出來交易,算上交易費用、銀行利息、房屋裝修費用等,賣到每平方米7000元左右才只能算保本。但是,新房每平方米都只要5000多。她曾經(jīng)把房子拿到中介機構(gòu)賣,根本無人問津。
她告訴記者,和她一樣身處“套牢”困境的人不少,當初指引她投資的那對夫婦損失更慘重,好幾套房子都砸在手里,房產(chǎn)市值縮水恐怕得有上百萬。
“去年11月份,我來到北京工作。上海那套房子出租給別人,每月有1200元的租金,我現(xiàn)在每月還要倒貼500元的月供,在北京租房還得每月出700元的租金,每個月光花在房子上的錢就有1200元,還不算物業(yè)費、水電費什么的。說起來我還是有房戶,其實過得一點也不瀟灑?!标愋〗阏f,現(xiàn)在她的手頭十分拮據(jù),除去以上費用,還有交通、生活等方面的支出,每個月的收入所剩無幾,生活壓力非常大。
“我現(xiàn)在什么東西也不敢隨便購,有時就連人情世故方面的支出都成問題?!标愋〗愀嬖V記者,前段時間她妹妹結(jié)婚,她手頭沒什么錢,的紅包金額不多,弄得對方不滿意,她心里難受了好一陣子。
她說,這種日子如果過個一年半載還能熬得下來,如果持續(xù)個三四年,她實在無法忍受?,F(xiàn)在她時刻關(guān)注上海的樓市,這段時間樓市已經(jīng)回暖,雖然還沒有達到她能夠出手的價格,但她覺得以上海的消費能力,等待一段時間,房價應該還會繼續(xù)攀升。
“我的要求不高,只要能夠把房子解套,不至于虧本就行?!标愋〗銓τ浾弑硎?,這兩天新政剛剛面世,樓市未來的走勢在短時間內(nèi)可能無法明朗。她會繼續(xù)等待新政的影響釋放,上海樓市漸漸回暖。
“同樣是被套,我的情況比她要糟糕的多?!保玻窔q的陽晨(化名)告訴記者,現(xiàn)在套在她手上的房子總價達130多萬元,月供5000多,比陳小姐的負擔要重得多。從陽晨口中,記者了解了她的投資經(jīng)歷。
2003年大學畢業(yè)后,上海飆升的房價和周圍炒房的熱潮感染了陽晨。10月,她以5100元每平方米購購到一套90平方米的兩居,2004年4月以7000元每平方米賣出,賺了10多萬元;2004年5月以每平方米6200元購進150平方米三居,10月以每平方米8600元轉(zhuǎn)手,收益30多萬;11月以7500元每平方米購進180平方米三居,去年新政出臺后,交易費用驟增,房價也開始出現(xiàn)大幅下滑,陽晨的房子本來已經(jīng)漲到9000元左右每平方米,一下子又跌回7000多元每平方米。
“我和陳小姐遇到的情況差不多,但是我的房子總價高,交易費用和銀行利息比她的房子高得多。”陽晨說,如果她按照7000多元的價格出手,這部分費用就是她的投資虧損,再加上幾十萬的頭付款一直被占用,太虧了,她不甘心。因此,盡管現(xiàn)在每月硬撐著支付高額月供,她還是不愿意虧本出手。
陽晨告訴記者,她現(xiàn)在和陳小姐一樣,等待上海的樓市能夠慢慢回暖,她并不奢望這套房子能賺錢,只要不賠就可以。
(作者:謝麗佳)
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