去年下半年至今，大部分一二線城市樓市出現(xiàn)復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)，甚至北上廣深、合肥、南京、蘇州、廈門、杭州、東莞、佛山等二三線城市樓市出現(xiàn)“購漲不購跌”的火熱局面。但是，上述城市未來樓市走勢仍然面臨不確定性，尤其是當(dāng)樓市進(jìn)入下半年之后，上述城市樓市將受到各方面的不確定性因素的影響，比如信貸政策收緊、市場進(jìn)入調(diào)整期等等，在這樣的市場背景下，樓市會進(jìn)入調(diào)整期，甚至個別房價上漲過快的城市會出現(xiàn)下跌。

    信貸收緊“降杠桿”為熱點城市樓市降溫的主要措施

    7月9日，廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局發(fā)布通知，宣布自7月15日起調(diào)整住房信貸政策，對樓市進(jìn)行新的調(diào)控。至此，廈門成為合肥之后個出臺限貸政策的二線城市。

    從此次廈門出臺的政策的內(nèi)容來看，筆者認(rèn)為，主要有兩個特征：一是，只是在頭付比例上做了調(diào)整，沒有出臺限購和限制外地人購購的政策;二是，從調(diào)整商業(yè)性個人住房信貸政策的內(nèi)容看，此次出臺的政策對剛需政策沒有改變，也沒有任何影響，只是對二套房及以上群體購房政策做出了調(diào)整，比如，政策提及“名下有1筆購房貸款記錄未結(jié)清，或名下有2筆及以上購房貸款記錄且相應(yīng)貸款已結(jié)清的較低頭付比例由40%調(diào)整為60%”，這是此次調(diào)控較關(guān)鍵的一條，主要是降低信貸桿杠，限制投資客。

    此外，從7月1日合肥樓市新政的核心內(nèi)容來看，二套房較低頭付款比例為40%，購購第三套及以上住房，較低頭付款比例均為60%，且停止住房公積金個人住房貸款，其政策的主要出發(fā)點也是降低信貸桿杠，限制投資客，為火熱的樓市降溫。從近期銀行等金融機(jī)構(gòu)的政策面動作來看，據(jù)媒體報道，已經(jīng)有部分銀行開始通過“降杠桿”的方式控制投資樓市的風(fēng)險，比如，風(fēng)控較嚴(yán)的興業(yè)銀行已經(jīng)開始大幅收縮開發(fā)貸款、個人按揭貸款的額度，利率上也可能上調(diào);其他部分銀行也開始“有條件”上調(diào)頭付比例;部分基金開始上調(diào)利率。

    此外，據(jù)媒體報道，工行個人商用房貸款較低頭付款比例由50%調(diào)整至70%，貸款所購商用房為商住兩用房的較低頭付款比例也同時有所提高。此外，對個人商用房貸款合作項目范圍也作出了進(jìn)一步的范圍劃分。要求全國范圍內(nèi)選擇北京、上海、廣州、深圳以及直轄市、省會城市房地產(chǎn)開發(fā)貸款支持的項目。

    由此可見，對于住宅市場來講，由于市場市場過熱，除了京滬深等一線城市外，合肥、廈門等核心二線城市樓市也開啟了信貸政策收緊的大門;對于商用房來講，通過提高頭付比例和業(yè)務(wù)范圍的收縮控制銀行信貸資產(chǎn)的風(fēng)險?？傮w來看，此時樓市信貸政策開始適度收縮，銀行開始通過提高頭付“降杠桿”的方式控制信貸風(fēng)險。

    核心一二線城市信貸收緊“降杠桿”背后的金融風(fēng)險

    數(shù)據(jù)顯示，2015年北上廣深四個一線城市商品住宅成交金額(12023億)占到全國(72753億)的16.53%，比2014年的11.81%大幅回升4.72%;2016年1-5月北上廣深四個一線城市商品住宅累計成交金額為5320.4億元，同比大幅上升45.07%，成交金額占到全國的16.73%。

    同樣，對于二線城市而言，比如比如蘇州、南京、合肥、杭州、武漢、廈門，2015年這6個二線城市商品住宅成交金額占到全國的11.19%，比2014年的8.78%回升2.41%%;2016年1-5月累計成交金額為4802.49億元，同比大幅上升104.00%，成交金額占到全國的15.10%。

    對于上述核心一二線城市樓市來講，一方面樓市基本面無大礙，大部分城市房價出現(xiàn)快速上漲的趨勢，甚至在近期“日光盤”頻現(xiàn)，樓市成交呈現(xiàn)火爆態(tài)勢;另外一方面，上述大部分城市的土地市場住宅類用地“地王”頻出。盡管上述部分城市比如蘇州、南京、合肥等在上半年紛紛出臺調(diào)控政策。

    但是，這些政策大部分較為“溫和”，并未從根本上抑制投資投機(jī)性需求，未起到防止樓市過熱與房價過快上漲的作用。這對樓市中長期穩(wěn)定發(fā)展來講并不是一件好事情。原因很簡單，市場需求在不斷透支，樓市的金融風(fēng)險也在此基礎(chǔ)上不斷累加，市場始終還會因此而進(jìn)行調(diào)整。

    為什么說樓市的金融風(fēng)險也在此基礎(chǔ)上不斷累加?且看老張的分析。

    以上海樓市為例，央行上?？偛抗嫉臄?shù)據(jù)顯示，個人房貸方面，2015年全市新增本外幣個人住房貸款1539.7億元，同比多增942.1億元，其中下半年新增1077.3億元，同比多增857.3億元;12月份新增本外幣個人住房貸款206.4億元，同比多增136.2億元。

    此外，央行上?？偛?月18日發(fā)布的較新數(shù)據(jù)顯示，今年一季度上海本外幣個人住房貸款增加917.3億元，同比多增657.5億元。據(jù)此計算，3月滬上新增個人住房貸款361.4億元。這一數(shù)據(jù)刷新了2009年有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的新增滬上個人住房貸款的記錄，此前的新高為今年1月新增的346.3億元。上海樓市新政出臺前市場的火熱狀態(tài)，從3月滬上個人按揭貸款可見一斑。

    “滬九條”樓市調(diào)控政策后，商品住宅市場交易量已經(jīng)開始出現(xiàn)下滑，由于政策面收緊、市場需求的透支與貨幣政策從嚴(yán)預(yù)期等因素上海樓市預(yù)計下半年將進(jìn)入真正的調(diào)整期。而當(dāng)下半年及明年樓市進(jìn)入調(diào)整期時，上海樓市的房價必然面臨著下降，對于銀行來講，由于2015年下半年以來的房貸資產(chǎn)均為房價處于高位時的資產(chǎn)，當(dāng)今年下半年房價開始下降時，去年下半年以來的房貸資產(chǎn)會縮水，金融風(fēng)險增加，此時，銀行必然頭先收口子，收什么?答：開發(fā)貸款、個人按揭貸款。

    從開發(fā)貸款的角度來看，為了規(guī)避樓市投資的金融風(fēng)險，當(dāng)前銀行、金融機(jī)構(gòu)對于房企的開發(fā)貸周期已經(jīng)由2年期的中期貸款改為半年期的短期貸款(全國范圍內(nèi)的措施，不僅僅針對上海)，此時房企的短期貸款資金還是較為緊張的。

    從3月25日出臺了“滬九條”樓市新政內(nèi)容來看，在個人按揭貸款方面已經(jīng)開始收緊，比如，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購購普通自住房的，頭付款比例不低于50%;購購非普通自住房的，頭付款比例不低于70%。隨后，包括金融監(jiān)管部門逐步對新政進(jìn)一步落地，也叫停了“頭付貸”產(chǎn)品，并且隨后也對相關(guān)公司做了嚴(yán)厲的處罰。

    我們再看其他城市，北京、深圳已經(jīng)收緊了樓市調(diào)控政策，合肥、廈門分別從7月1日、7月15日起提高頭付比例“降杠桿”控風(fēng)險，預(yù)計南京、蘇州、武漢、、杭州、東莞、佛山等上述核心二三線城市也會在三季度跟進(jìn)提高頭付“降杠桿”的信貸政策。由此可見，表面上來看，去年下半年以來，上述核心一二線城市商品住宅市場出現(xiàn)量價齊升，“地王”頻出也推動房價繼續(xù)上漲，但是，由于頭付比例的提高導(dǎo)致的杠桿率降低、政策面預(yù)期收緊與市場調(diào)整的來臨，上述城市樓市火熱的背后仍然存在潛在的金融風(fēng)險。

    從上述城市政策面變化的趨勢來看，通過提高頭付比例“降杠桿”成為未來核心一二線城市樓市政策的重要特征，其背后意在當(dāng)下半年樓市進(jìn)入調(diào)整期之后，防止由于銀行資產(chǎn)縮水帶來的銀行系統(tǒng)風(fēng)險。

    三季度成核心一二線城市樓市調(diào)控政策出臺“窗口期”

    下半年這些城市或?qū)⒉饺胝{(diào)整期

    那么，上述核心二三線城市樓市“日光盤”頻現(xiàn)與“地王”頻出的局面會一直持續(xù)嗎?答案當(dāng)然是否定的。筆者認(rèn)為，蘇州、南京、合肥、廈門、東莞、佛山等上述核心二三線城市樓市火爆，三季度或成這些城市樓市調(diào)控政策出臺“窗口期”，下半年這些城市或?qū)⒉饺胝{(diào)整期。具體來講：

    頭先，從歷輪樓市出現(xiàn)過熱的階段的樓市表現(xiàn)來看，每當(dāng)市場出現(xiàn)過熱的時候，全國性的調(diào)控政策勢必會出臺，以為過熱的樓市降溫。如今，樓市調(diào)控政策基調(diào)轉(zhuǎn)為“分城施策”，那么，也就意味著，哪一個城市當(dāng)前出現(xiàn)過熱的狀況，哪個城市或?qū)⒚媾R調(diào)控的風(fēng)險。如今，合肥、廈門等上述城市樓市出現(xiàn)過熱的狀況，已經(jīng)“溫和”的調(diào)控政策出臺之后進(jìn)一步提高頭付比例“降杠桿”，其他城市比如南京、蘇州等也存在繼續(xù)收緊的可能性。

    其次，央行等相關(guān)部門已經(jīng)開始對上述熱點城市進(jìn)行調(diào)研，儲備政策(比如頭套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)或調(diào)整，預(yù)計開始“認(rèn)房”;頭套房貸或由當(dāng)前的頭付兩成回升至頭付三成;二套房貸政策或由當(dāng)前的頭付四成提升至六成;公積金政策或由于貸款余額不足而被動收緊。)已經(jīng)準(zhǔn)備充分，只不過等待時機(jī)發(fā)布而已。

    從預(yù)期的發(fā)布時機(jī)來看，筆者認(rèn)為主要考慮幾個因素：一是市場繼續(xù)火爆，“日光盤”頻現(xiàn)與“地王”頻現(xiàn)的狀況持續(xù)，政策不得不繼續(xù)從嚴(yán);從政府出臺政策的時機(jī)來看，上半年(土地市場與交易市場)成交量快速釋放之后，比如蘇州、南京等，下半年已經(jīng)無太多指標(biāo)上的壓力，三季度成為政策收緊的“窗口期”。三是，合肥、廈門等城市已經(jīng)出臺樓市調(diào)控政策，均為7月開始正式執(zhí)行，預(yù)計南京、蘇州等核心二線城市也會在三季度迅速跟進(jìn)。上述種種跡象表明，三季度將成為政策收緊的較后“窗口期”。

    第三、從市場面的表現(xiàn)來看，雖然上述熱點城市樓市成交量價在今年前六個月總體表現(xiàn)出繁榮景象，“日光盤”和“地王”在上述熱點城市也會頻現(xiàn)，但是，這繁榮的背后是過去幾輪“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，這繁榮景象的背后潛伏者樓市危機(jī)。從5-6月核心一二線城市比如深圳、上海、北京、蘇州、杭州等商品住宅成交量的表現(xiàn)來看，本應(yīng)該為沖刺半年報銷售業(yè)績大幅回升的5-6月，市場交易量卻整體出現(xiàn)了回落，市場調(diào)整的苗頭開始顯現(xiàn)，并且這場市場調(diào)整的危機(jī)極有可能在2016年下半年爆發(fā)，屆時，樓市將陷入新一輪的調(diào)整周期，“日光盤”也就很難頻現(xiàn)了。

    換一句話來講，2015年“330新政”以來，大中城市(一線城市、上述熱點二

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