各銀行審批手續(xù)嚴(yán)格，個(gè)人、樓盤(pán)信用資質(zhì)成貸款頭付比例關(guān)鍵

高風(fēng)險(xiǎn)炒房者難獲二次房貸

　　宋先生去年在北京某項(xiàng)目購(gòu)購(gòu)了一套住宅，在招商銀行做了十年100萬(wàn)元的按揭?，F(xiàn)在，該項(xiàng)目的價(jià)格已從購(gòu)購(gòu)時(shí)的7500元/平方米漲到9000元/平方米。宋先生打算再購(gòu)購(gòu)套房，去招行貸款時(shí)，律師建議他換另一家銀行做按揭，以他目前的收入水平和購(gòu)購(gòu)動(dòng)機(jī)，很難在招行貸到套房款。

　　對(duì)此，招商銀行北京分行的工作人員解釋，并沒(méi)有接到上級(jí)不讓做套房貸的通知，只是對(duì)套房貸的審查更加嚴(yán)格，不是誰(shuí)都能得到銀行的放款。宋先生現(xiàn)在要做套房貸按揭，其經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加重了，個(gè)人資質(zhì)評(píng)估不佳，而且?guī)в忻黠@的炒房性質(zhì)，屬于高風(fēng)險(xiǎn)客戶，所以難以得到套房貸。而對(duì)于那些資質(zhì)比較好有償還能力的客戶，招行應(yīng)該可以做套房貸按揭。

個(gè)人、樓盤(pán)信用資質(zhì)確定套房貸額

　　自3月17日央行住房信貸政策調(diào)整后，銀行對(duì)個(gè)人套住房貸款的把控更加嚴(yán)格，客戶的信用資質(zhì)成了銀行是否給予貸款及利率水平、頭付比例的關(guān)鍵。

　　據(jù)記者了解，目前各家銀行對(duì)套房貸原則上都執(zhí)行央行規(guī)定的基準(zhǔn)利率，5年期以上6.12%，頭付比例20%-30%，具體情況根據(jù)貸款人的信用資質(zhì)評(píng)估來(lái)確定。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行在近日出臺(tái)的個(gè)人住房貸款政策調(diào)整的意見(jiàn)中則明確提出，對(duì)于優(yōu)質(zhì)客戶，可在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上進(jìn)行一定程度的下浮。但對(duì)于明顯屬于投機(jī)炒作購(gòu)房行為的，不予貸款支持，以及早防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。各家銀行都持區(qū)別對(duì)待、對(duì)資質(zhì)不好的申請(qǐng)者不辦理貸款的態(tài)度。

　　此外，還要依據(jù)所購(gòu)樓盤(pán)的資質(zhì)。北京天睿律師事務(wù)所張先中律師告訴記者，貸款人把所購(gòu)房屋作為對(duì)銀行貸款的抵押，樓盤(pán)項(xiàng)目的好壞直接關(guān)系到銀行的放款風(fēng)險(xiǎn)，因此，銀行需要根據(jù)項(xiàng)目和個(gè)人的信用評(píng)級(jí)來(lái)發(fā)放貸款。

　　■案例解答

外地按揭再購(gòu)房仍算套房貸

　　劉小姐：我已經(jīng)擁有了一套房，是父母給的，現(xiàn)在去銀行貸款購(gòu)套房，會(huì)被當(dāng)作套房貸嗎？

　　楊先生：我原來(lái)在某公司的上?？偛抗ぷ鳎?003年在上海貸款購(gòu)了一套老房子，正在按揭還款中?，F(xiàn)在我被調(diào)到了北京分公司，打算在北京貸款購(gòu)一套新房，會(huì)被當(dāng)作套房貸嗎？

　　解答：套房貸是指，購(gòu)房人在銀行還有一套房屋沒(méi)還清貸款的情況下做次按揭，并不是說(shuō)一個(gè)人已經(jīng)擁有了一套住房，套住房貸款就算做套房貸。所以，劉小姐盡管已擁有一套房，但是在銀行次做按揭，被視為套房貸。

　　至于楊先生的問(wèn)題，不管次購(gòu)的是老房還是新房，也不管是在北京還是在外地購(gòu)購(gòu)，只要是通過(guò)銀行做了按揭，到現(xiàn)在尚未還清貸款的，從任何一家銀行再貸款購(gòu)房，都視為套房貸。所以楊先生會(huì)被視為套房貸。

夫妻各自購(gòu)房視各銀行規(guī)定

　　何女士：我們家于2001年購(gòu)購(gòu)了一套商品房，當(dāng)時(shí)是以我丈夫的名義辦理了十年的按揭，并由他進(jìn)行月供還貸?，F(xiàn)在，我想以我的名義來(lái)貸款購(gòu)房，是否算作套房貸？

　　解答：據(jù)記者了解，對(duì)于這種情況，目前北京有的銀行算作套房貸，有的銀行仍可視為套房貸。

　　由于套房的貸款人是何女士的丈夫，貸款時(shí)不需要出示結(jié)婚證、何女士的身份證，何女士在銀行里并沒(méi)有借款記錄，所以，銀行有可能把何女士視為套房貸者。有的銀行政策偏向優(yōu)質(zhì)客戶，即便該家庭已購(gòu)套房，如果何女士的個(gè)人資信較好，月供占家庭收入比例適當(dāng)，仍可視為次房貸，給予5.51%的優(yōu)惠利率。有的銀行尺度較嚴(yán)，因其家庭中套房貸尚未結(jié)清，會(huì)被算作套房貸。

銀行可以變賣套貸款房產(chǎn)

　　張女士：目前銀行對(duì)套房貸的審查很嚴(yán)，是銀行不愿意做套房貸嗎？我現(xiàn)在正在還套房的貸款，如果再貸款購(gòu)套房，萬(wàn)一不能還貸，銀行可以變賣我的套房產(chǎn)嗎？

　　解答：2005年1月1日起施行的《關(guān)于人民法院查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六、七條規(guī)定，僅有一套房的貸款人，如果還不起貸款，銀行只能查封而不能變賣其抵押房屋。而套房，不屬于生活必需品，一旦貸款人不能還貸，銀行可將其變賣。

　　所以，銀行的套房貸的抵押權(quán)是有法律保障的，比起套房能夠變賣，價(jià)值可以變現(xiàn)。只要樓盤(pán)資質(zhì)優(yōu)良，價(jià)格與實(shí)際價(jià)值相符，銀行更愿意做套房貸。之所以審查嚴(yán)格，是出于防范金融風(fēng)險(xiǎn)的考慮，擔(dān)心借款人因經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的加重增大違約風(fēng)險(xiǎn)。

　　■關(guān)鍵提醒

全國(guó)銀行年內(nèi)實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控個(gè)人信用

　　在記者采訪過(guò)程中，有不少購(gòu)房者詢問(wèn)，在A銀行同時(shí)申請(qǐng)兩套房貸往往會(huì)被拒絕，能不能在B銀行申請(qǐng)?zhí)追抠J（聲稱是套房貸），銀行會(huì)不會(huì)識(shí)別出來(lái)。

　　據(jù)了解，此前由于各個(gè)銀行之間的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)還沒(méi)有建立，因此有不少購(gòu)房者會(huì)采取這種做法。但中國(guó)人民銀行官方網(wǎng)站日前公布，今年全國(guó)銀行系統(tǒng)將實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控個(gè)人信用，隨后記者向光大銀行和中國(guó)銀行的工作人員求證獲知，7月1日后北京銀行聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)將正式運(yùn)行，跨行辦套房貸“鉆空子”的情況將受控。

　　據(jù)介紹，該聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)將逐步涵蓋北京市各大國(guó)有銀行、股份制銀行和城市商業(yè)銀行。聯(lián)網(wǎng)后，個(gè)人信用征信系統(tǒng)中記錄了個(gè)人的貸款信息，有助于銀行跨行、跨區(qū)域信貸審批。

　　■利率速查

　　銀行
套房貸利率
較低頭付比例

農(nóng)業(yè)銀行北京分行
優(yōu)質(zhì)客戶可在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上進(jìn)行一定程度的下浮。但對(duì)同一借款人及其配偶申請(qǐng)?zhí)讉€(gè)人住房貸款的，必須實(shí)行基準(zhǔn)利率6.12%或適當(dāng)上浮
20%-30%，根據(jù)樓盤(pán)、貸款人資質(zhì)由各支行確定。明文要求對(duì)購(gòu)購(gòu)套及以上住房的，漸次提高頭付款比例

工商銀行北京分行
5年期以上執(zhí)行基準(zhǔn)利率
6.12%，不再給予套房0.9倍（5.51%）的優(yōu)惠
30%

中國(guó)銀行北京分行
5年期以上執(zhí)行基準(zhǔn)利率6.12%，不再給予套房0.9倍（5.51%）的優(yōu)惠
30%

建設(shè)銀行北京分行
5年期以上執(zhí)行基準(zhǔn)利率6.12%，不再給予套房0.9倍（5.51%）的優(yōu)惠
比上一套房貸的頭付多一成

招商銀行北京分行
5年期以上執(zhí)行基準(zhǔn)利率6.12%，不再給予套房0.9倍（5.51%）的優(yōu)惠
對(duì)套房沒(méi)有明確規(guī)定，但一般情況下需30%

民生銀行北京分行
5年期以上執(zhí)行基準(zhǔn)利率6.12%，不再給予套房0.9倍（5.51%）的優(yōu)惠
30%

光大銀行北京分行
5年期以上執(zhí)行基準(zhǔn)利率6.12%，不再給予套房0.9倍（5.51%）的優(yōu)惠
20%-30%，具體根據(jù)貸款人情況而定

華夏銀行北京分行
5年期以上執(zhí)行基準(zhǔn)利率6.12%，不再給予套房0.9倍（5.51%）的優(yōu)惠
30%



（新京報(bào)/葉保秀）

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