業(yè)主委員會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)業(yè)主自治性組織。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力基礎(chǔ)是其對(duì)物業(yè)的所有權(quán)。業(yè)主委員會(huì)是溝通業(yè)主和物業(yè)管理公司的橋梁，代表和維護(hù)著房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。它在相關(guān)機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)下負(fù)責(zé)擬定業(yè)主委員會(huì)章程，監(jiān)督居住小區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行檢查和監(jiān)督，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理工作。可以說(shuō)，業(yè)主委員會(huì)是整合廣大業(yè)主的共同意愿，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益的有效組織形式。它的存在有利于明確業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系；有利于促進(jìn)形成物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在物業(yè)管理市場(chǎng)中發(fā)揮著重大作用。

　　規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作，有利于物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的溝通，有利于提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和水平，有利于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的理性消費(fèi)。

　　一、業(yè)主委員會(huì)的組織要求

　　(一)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開(kāi)頭次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1人，副主任1～2人。

　　(二)業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　1．本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；

　　2．遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；

　　3．遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)豐義務(wù)；

　　4．熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；

　　5．具有一定組織能力；

　　6．具備必要的工作時(shí)間。

　　(三)業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止：

　　1．因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

　　2．無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)3次以上的；

　　3．因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；

　　4．有犯罪行為的；

　　5．以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的；

　　6．拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

　　7．其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

　　業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。

　　(四)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之曰起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　(五)因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)解散的，在解散前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作。

　　(六)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

　　(七)業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢(xún)。

　　(八)業(yè)主委員會(huì)的印章依照有關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定刻制、使用、管理。違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　二、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)

　　(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　　(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同：

　　(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；

　　(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　三、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議要求

　　(一)經(jīng)l／3以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

　　(二)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)做書(shū)面記錄，由出席會(huì)議的委員簽字后存檔。

　　(三)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。

　　(四)業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。

　　(五)業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)2個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。

　　(六)原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿(mǎn)之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)。

　　(七)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20％以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會(huì)委員的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　四、業(yè)主委員會(huì)的日常工作

　　業(yè)主委員會(huì)的日常工作要根據(jù)業(yè)主委員會(huì)章程來(lái)決定，一般說(shuō)來(lái)有如下幾項(xiàng)：

　　(一)了解掌握物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主和使用人的基本情況，包括轄區(qū)物業(yè)面積、建筑結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，轄區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、綠化、公建配套情況，轄區(qū)周?chē)h(huán)境、交通等情況。業(yè)主和使用人按戶(hù)登記造冊(cè)。對(duì)本轄區(qū)的物業(yè)管理的目標(biāo)和要求在廣泛征求業(yè)主意見(jiàn)后提出初步方案以供討論。中國(guó)地產(chǎn)商 www.zgdcs.com

　　(二)如轄區(qū)原已有物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，對(duì)原來(lái)的物業(yè)管理工作做出評(píng)價(jià)，包括取得的成績(jī)、得當(dāng)?shù)墓芾泶胧⒋嬖诘膯?wèn)題、收費(fèi)項(xiàng)日和標(biāo)準(zhǔn)的合理性，對(duì)原來(lái)的物業(yè)管理公司是否續(xù)聘或解聘提出意見(jiàn)，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)報(bào)告。

　　(三)代表業(yè)主管理好物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，掌握好對(duì)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用權(quán)，遵循專(zhuān)款專(zhuān)用的原則，要求物業(yè)管理公司在賬務(wù)上按幢立賬、按戶(hù)核算，在年終時(shí)可委托有資質(zhì)的審計(jì)單位對(duì)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的賬務(wù)進(jìn)行審計(jì)，并把結(jié)果向業(yè)主大會(huì)報(bào)告。

　　(四)提出本轄區(qū)年度房屋修繕計(jì)劃、設(shè)備維修更新計(jì)劃、公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并提出財(cái)務(wù)預(yù)算，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議。必要時(shí)，做好物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集工作。

　　(五)督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約、小區(qū)管理公約、房屋使用公約等行為準(zhǔn)則，協(xié)調(diào)好物業(yè)使用中業(yè)主的相鄰關(guān)系，對(duì)于違章裝修，協(xié)助物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，如有違章行為的人不聽(tīng)勸阻要報(bào)告有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理。

　　(六)做好轄區(qū)內(nèi)道路場(chǎng)地、車(chē)輛行駛和停放，以及設(shè)置廣告等方面的管理。

　　(七)做好內(nèi)部管理工作：起草有關(guān)物業(yè)管理公約、辦法的草案；做好委員的增補(bǔ)選舉工作；建立工作制度、會(huì)議制度和檔案制度；做好辦公經(jīng)費(fèi)的籌集和使用管理工作；做好辦公用房的設(shè)置和管理工作：做好換屆選舉工作等。

　　五、業(yè)主委員會(huì)的章程

　　業(yè)主委員會(huì)籌備組成立起，就要擬訂業(yè)主委員會(huì)章程。業(yè)主委員會(huì)章程是業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的規(guī)范性文件。章程必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議通過(guò)后施行。

　　業(yè)主委員會(huì)籌備組可以在房地產(chǎn)行政管理部門(mén)有關(guān)業(yè)主委員會(huì)章程的示范文本基礎(chǔ)上制定章程，制定時(shí)結(jié)合本轄區(qū)的實(shí)際情況，征求業(yè)主小組的意見(jiàn)，其內(nèi)容不得違反有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章和規(guī)范性文件。

業(yè)主委員會(huì)章程的內(nèi)容一般包括：

　　(一)本會(huì)名稱(chēng)、地址、所轄區(qū)域范圍、性質(zhì)、主管部門(mén)及宗旨等：

　　(二)組織及職責(zé)；

　　(三)會(huì)議制度及工作制度；

　　(四)委員的條件、選舉及權(quán)利和義務(wù)等：

　　(五)經(jīng)費(fèi)來(lái)源、經(jīng)費(fèi)賬目管理；

　　(六)辦公用房；

　　(七)章程、生效、修改、補(bǔ)充等有關(guān)事宜。

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