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葉檀:房價(jià)進(jìn)入下降通道就不必加息
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:中國證券網(wǎng) 閱讀 945 次
歡迎房地產(chǎn)調(diào)控政策的回歸。
以“打土豪分田地”的心態(tài)化解房地產(chǎn)投資者的財(cái)富,不應(yīng)成為房地產(chǎn)調(diào)控的目的,改革房地產(chǎn)的目的是扭轉(zhuǎn)中國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),讓中國從資產(chǎn)泡沫國回歸到實(shí)體經(jīng)濟(jì)為主、以產(chǎn)業(yè)財(cái)富為主的經(jīng)濟(jì)模式。
目前的調(diào)控政策是可控的,動(dòng)用了貨幣手段,單向度向房地產(chǎn)市場加息,而全面緊縮的加息模式尚未實(shí)行。進(jìn)一步的房地產(chǎn)政策基礎(chǔ)工作劍指物業(yè)稅,那些希望通過捂房獲取財(cái)產(chǎn)性收益的人,在物業(yè)稅推出之日會(huì)發(fā)現(xiàn),他們捂的是南柯一夢。
物業(yè)稅必會(huì)推出,政策在為此進(jìn)行緊鑼密鼓的準(zhǔn)備。目前出臺(tái)的消息顯示有關(guān)部門正在制定物業(yè)稅標(biāo)準(zhǔn)。有關(guān)部門界定二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),以家庭為單位認(rèn)定套數(shù),為今后物業(yè)稅的套數(shù)標(biāo)準(zhǔn)打下基礎(chǔ);住建部政策研究副主任王玨林表示,二套房認(rèn)定細(xì)則將很快正式出臺(tái),屆時(shí)還將包括對家庭內(nèi)成年子女的界定,這是為家庭認(rèn)定制定標(biāo)準(zhǔn);較后一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是全國聯(lián)網(wǎng)認(rèn)定套數(shù),我國民政系統(tǒng)、銀行征信系統(tǒng)、房產(chǎn)系統(tǒng)、資產(chǎn)系統(tǒng)相互之間均不聯(lián)網(wǎng),而民政系統(tǒng)和銀行征信系統(tǒng)之間不能相互聯(lián)網(wǎng),異地購房很難監(jiān)管??尚械恼甙?,在城市之間實(shí)現(xiàn)住房信息聯(lián)網(wǎng),通過確切的房產(chǎn)交易信息確認(rèn)家庭房屋套數(shù)。
另據(jù)未獲證實(shí)的消息,物業(yè)稅在4個(gè)城市的試點(diǎn)已獲得國務(wù)院批準(zhǔn)。其中重慶、深圳、北京三地將先期推出,而上海試點(diǎn)將延遲至世博會(huì)之后。不管是真是假,物業(yè)稅的大致路徑是在選擇幾個(gè)空轉(zhuǎn)試點(diǎn)城市進(jìn)行實(shí)轉(zhuǎn)試點(diǎn),在取得經(jīng)驗(yàn)后向全國推廣。
中國房地產(chǎn)市場在物業(yè)稅預(yù)期下不可能重演瘋狂行情,這使中國加息的必要性大大下降。
從目前來看,樓市下挫對市場利率并未造成多大影響。22日,上海銀行間同業(yè)拆放利率SHIBOR總體平穩(wěn);7天SHIBOR利率繼續(xù)小幅上行;3月期利率保持平穩(wěn);而半年期、一年期銀行間拆借利率從今年以來一直處于緩慢上升的通道中。也就是說,銀行對于長期流動(dòng)性持收緊預(yù)期。
更重要的是,房價(jià)下降會(huì)給實(shí)體經(jīng)濟(jì)降溫。國際貨幣基金組織有一項(xiàng)研究成果,發(fā)表于2003年《世界經(jīng)濟(jì)展望》章,通過研究1959年到2002年之間19個(gè)工業(yè)化國家的各種股票價(jià)格指數(shù),以及從1970年開始的覆蓋14個(gè)國家的房屋價(jià)格指數(shù),作者指出,與房地產(chǎn)價(jià)格下跌有關(guān)的全部附帶結(jié)果要比股票市場蕭條造成的災(zāi)難嚴(yán)重得多。也就是說,隨著房地產(chǎn)投資熱消退,伴隨投資而來的GDP增長也會(huì)出現(xiàn)一定程度的停滯。
也許是中國基礎(chǔ)貨幣發(fā)行量并未下降,但貨幣乘數(shù)將隨房地產(chǎn)下降開始下降,如此也能收到降低流動(dòng)性的作用。我國的貨幣流動(dòng)性高達(dá)十幾倍,而美國的貨幣乘數(shù)僅為4.21倍。這說明中國的金融體系擴(kuò)張信用的能力很強(qiáng),派生流動(dòng)性的能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國。而據(jù)相關(guān)的研究證明,我國的房地產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度對宏觀流動(dòng)性和通貨膨脹具有明顯的作用,只要房地產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度加快,我國的宏觀流動(dòng)性與通脹預(yù)期就會(huì)放大,反之亦然。
很多人擔(dān)心,房地產(chǎn)市場下行后,離開房地產(chǎn)的資金就會(huì)進(jìn)入其他投資品領(lǐng)域,從而導(dǎo)致通脹預(yù)期進(jìn)一步上升。這是錯(cuò)覺,與全球主要經(jīng)濟(jì)體一樣,我國同樣沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)大幅下降而實(shí)體經(jīng)濟(jì)、資產(chǎn)品市場如火如荼的情況。看看海南泡沫破滅之后就可以了然。在投資客撤離房地產(chǎn)市場后,在銀行縮短房地產(chǎn)金融杠桿后,我國貨幣周轉(zhuǎn)速度必然下降。
2009年9月曾有媒體報(bào)道指出,中國住房總價(jià)已經(jīng)超過90萬億,是GDP的兩倍以上。盡管沒有準(zhǔn)確數(shù)據(jù),大致可以推斷我國住宅總價(jià)為GDP的兩到三倍。隨著房價(jià)下跌,高位接盤者的財(cái)富灰飛煙滅。別的不說,從4月6日到20日,由于房地產(chǎn)板塊快速下跌,申萬房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)下挫19.42%,市值總額縮水2417.5億元。賬面財(cái)富成為回味中的古伊甸園。
中國貨幣乘數(shù)正在下降,一季度票據(jù)融資、短期融資下降而中長期貸款上升,今年3月中長期貸款占比高達(dá)約130%,由于銀監(jiān)會(huì)實(shí)行嚴(yán)格的管制,這些中長期貸款無法在市場上興風(fēng)作浪。
現(xiàn)在較怕的不是房地產(chǎn)下行之后造成通脹預(yù)期,而是房地產(chǎn)下行之后經(jīng)濟(jì)增速下降,政府以投機(jī)心態(tài)扭轉(zhuǎn)調(diào)控政策,使房地產(chǎn)再一次步入中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)正殿,如此一來,改革將前功盡棄。
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