日前，光大銀行公布固定利率的實(shí)施細(xì)則，正式在北京和上海開(kāi)始試點(diǎn)推行固定利率房貸。據(jù)悉，這是在去年8月份《2004年房地產(chǎn)金融報(bào)告》中明確表明允許商業(yè)銀行推行固定利率房貸后，頭個(gè)通過(guò)銀監(jiān)會(huì)批示準(zhǔn)予試點(diǎn)推行的。此前，包括上海浦東發(fā)展銀行、中國(guó)建設(shè)銀行也分別提出了相應(yīng)的固定利率實(shí)施方案。

　　對(duì)此，中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部專業(yè)人士在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，固定利率的推出是基于銀行對(duì)未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展以及對(duì)房地產(chǎn)業(yè)良好運(yùn)轉(zhuǎn)作為基礎(chǔ)的，也反映出利率市場(chǎng)差異化發(fā)展時(shí)代的到來(lái)。固定利率的推出對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是增添了一種可選擇的機(jī)會(huì)，但它同浮動(dòng)利率相比也存在一定的弊端，可以說(shuō)固定利率和浮動(dòng)利率各有千秋。

　　事實(shí)上，在央行二次加息之后，就已經(jīng)拉開(kāi)了銀行浮動(dòng)利率的序幕。未來(lái)，利率預(yù)期仍然會(huì)繼續(xù)上調(diào)，銀行業(yè)也將面臨貸款額度下降的局面。為了更好地減弱利率的不確定性給消費(fèi)者和銀行帶來(lái)的影響，推出固定利率成為銀行業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)需求的必然。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，固定利率的推出對(duì)于目前市場(chǎng)下多次房貸者來(lái)說(shuō)(目前在銀行有多次房貸者執(zhí)行6.12%的基準(zhǔn)利率)，無(wú)疑會(huì)增加購(gòu)房者信心，從而也為銀行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　此外，固定利率的推出對(duì)于目前金融市場(chǎng)單一的銀行浮動(dòng)貸款利率方式來(lái)說(shuō)，不失為一種很好的補(bǔ)充方式。而對(duì)于有購(gòu)房需求的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，也增添一種可供選擇的機(jī)會(huì)。但中原地產(chǎn)的專業(yè)分析人士也表示，固定利率同樣也存在著不足之處，頭先是采取固定利率有其一定的風(fēng)險(xiǎn)性，畢竟未來(lái)雖然有加息的預(yù)期，但具體增加多少、加息頻率都不能確定，如果在貸款期內(nèi)銀行加息超過(guò)固定利率水平，則貸款人可獲利，反之，則并不劃算；其次，如果選擇固定貸款利率，在提前還款時(shí)還要收取一定的違約金，而在目前市場(chǎng)情況下，根據(jù)合同約定，浮動(dòng)利率的提前還款一般不收取違約金。

　　因此，中原地產(chǎn)副總監(jiān)宮萍表示，固定利率是在目前銀行業(yè)發(fā)展過(guò)程中的一個(gè)創(chuàng)新業(yè)務(wù)產(chǎn)品，率先個(gè)提出自己的“藍(lán)海戰(zhàn)略”，這也是適應(yīng)市場(chǎng)需求而出現(xiàn)的一個(gè)產(chǎn)物，它對(duì)于促進(jìn)房貸業(yè)務(wù)的繁榮發(fā)展起到很好的作用；但它又無(wú)論是對(duì)銀行還是對(duì)貸款人都具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。

　　背景新聞

　　狗年新春

　　固定利率落定

　　兩大商業(yè)銀行

　　2006年新年剛過(guò)，兩大商業(yè)銀行光大銀行和建設(shè)銀行就分別公布了固定利率房貸的利率水平和具體期限，其中建行將試點(diǎn)頭選在了深圳，根據(jù)相關(guān)要求，只要消費(fèi)者沒(méi)有不良信用紀(jì)錄，建行就可以按利率下限執(zhí)行。而光大銀行更是乘勢(shì)推出二手住房及商業(yè)用房的固定利率房貸業(yè)務(wù)，并把試點(diǎn)從京滬推廣至全國(guó)。

　　由于固定利率可以有效規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，給銀行和借貸人帶來(lái)雙贏的效果。據(jù)悉，包括上海浦發(fā)銀行和中國(guó)工商銀行在內(nèi)的多個(gè)銀行也正在計(jì)劃推出固定利率房貸產(chǎn)品。但業(yè)內(nèi)專家表示，固定利率也會(huì)受到市場(chǎng)利率的影響給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，因此從目前來(lái)看，固定利率將只是浮動(dòng)利率房貸的一種補(bǔ)充，還需要一段相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間試驗(yàn)和摸索。而且，由于固定利率的房貸期間在5-10年，因此，貸款人仍需要采用固定利率與浮動(dòng)利率房貸相結(jié)合的貸款方法。

　　名詞解釋

　　固定利率房貸

　　是指消費(fèi)者在簽訂購(gòu)房貸款合同時(shí)，即選擇固定利率貸款，也就是在以后在貸款期限內(nèi)不論銀行利率如何變動(dòng)，上調(diào)或是下降，借款人都按照固定的利率支付利息，不會(huì)隨市而變；而浮動(dòng)利率則與之相反。固定利率雖然說(shuō)是利率在一定期限內(nèi)不變，但它的實(shí)施對(duì)不同貸款類型客戶來(lái)說(shuō)影響效果相差很多。

　　案例分析

　　影響程度不同建議理性、慎重選擇

　　固定利率和浮動(dòng)利率對(duì)于不同貸款類型客戶有不同的影響。現(xiàn)在，以光大銀行剛剛出臺(tái)的固定利率為標(biāo)準(zhǔn)，假設(shè)5年期貸款，銀行固定利率為5.94%，分別對(duì)一套銀行貸款購(gòu)房者和多套購(gòu)房貸款的客戶進(jìn)行分別對(duì)比(均采取等額本息還款法)。

　　僅有一套房屋處于貸款狀態(tài)的客戶

　　假設(shè)劉先生現(xiàn)在購(gòu)得一套房屋，預(yù)從銀行貸款30萬(wàn)元，采取5年期貸款，其在光大銀行貸款時(shí)有兩種利率方式可供選擇：一種是固定利率，按5.94%計(jì)算；一種是浮動(dòng)利率，目前5年期貸款基準(zhǔn)利率為5.85%，而劉先生由于屬于在銀行有一套購(gòu)房貸款，所以劉先生按浮動(dòng)優(yōu)惠利率目前暫按5.27%，假設(shè)一年后基準(zhǔn)利率上調(diào)為6.15%，優(yōu)惠利率為5.54%，剩余4年貸款利率不變。對(duì)于劉先生來(lái)說(shuō)，若采取固定利率，則劉先生需支付銀行利息為47488.52元，若采取浮動(dòng)利率，則劉先生需支付銀行利息43365.37元，可見(jiàn)，劉先生若采取固定利率就比采取浮動(dòng)利率多支出了4123.15元。(詳細(xì)計(jì)算見(jiàn)表一：一套銀行貸款購(gòu)房，5年期貸款)

　　尚有房屋處于貸款狀態(tài)，并申請(qǐng)?jiān)俅钨J款的客戶

　　以李先生為例，同樣是購(gòu)得一套房屋，從銀行貸款30萬(wàn)元，采取5年期銀行貸款，同樣是可以有固定利率和浮動(dòng)利率兩種方式可供選擇。目前，光大銀行5年期固定利率按5.94%考慮；而浮動(dòng)利率則不同，由于李先生目前還有一套房屋正處于銀行按揭階段，所以若李先生采取浮動(dòng)利率，目前只能按照5年期基準(zhǔn)利率5.85%計(jì)算。

　　同樣假設(shè)1年后基準(zhǔn)利率上調(diào)為6.15%，李先生若要采取固定利率方式，則需支出利息為47488.52元；若要采取浮動(dòng)利率，李先生需支出利息為48365.73元，可見(jiàn)，對(duì)于李先生來(lái)說(shuō)，采取固定利率就比浮動(dòng)利率要少支付877.21元。(詳細(xì)計(jì)算見(jiàn)表二：多套銀行購(gòu)房貸款，5年期貸款)

　　目前，光大銀行的銀行貸款固定利率水平為5年期以下為5.94%，5-10年的貸款利率為6.18%，均比目前銀行浮動(dòng)利率要高一些。為此，中原地產(chǎn)副總監(jiān)宮萍建議貸款者在兩種利率方式選擇時(shí)，頭先要考慮自己屬于一套銀行房貸還是多套銀行房貸，以此來(lái)判斷自己貸款利率水平；其次，要對(duì)比自己貸款利率與固定利率之間的差值，并結(jié)合目前銀行加息的幅度(2004年央行頭次加息幅度為0.27%，2005年3月央行二次加息幅度為0.2%)，做出理性、慎重選擇。(仰靜/文)

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