“目前除了房地產商的傳統(tǒng)融資需求增加了之外，已經有不少房地產商來找我們主動

　　商討進行更高層次的合作?！北狈叫磐械囊晃粯I(yè)務人員告訴記者。這個更高層次的合作就是基于信托模式下進行房地產基金的開發(fā)。

　　繼福建聯(lián)華國際信托投資有限公司推出聯(lián)信·寶利中國優(yōu)質房地產投資信托計劃之后，包括深交所、人大信托與基金研究所、華銀控股有限公司在內的多家機構也都有意試水房地產基金。

　　西南證券負責信托研究的孟輝博士認為，盡管房地產信托從融資型向投資型轉變困難重重，但目前或許是信托公司在房地產金融鏈條中確立自己贏利模式的時機。

　　信托契機

　　面對銀行房貸的調整，房地產信托作為自負盈虧的投資者卻具有了很大優(yōu)勢，而這正成為信托業(yè)的機會所在。

　　北京一家信托公司的老總告訴記者，以往在與銀行的競爭中，信托公司一直處于劣勢。通常房地產商會主動找銀行。銀行從前期土地開發(fā)信貸到后期按揭給予全程服務。而信托公司能拿到的項目都是銀行不要的，風險也很大?！昂庙椖裤y行即便違規(guī)都要搶走，不好的項目給我們也不敢做。”他說。

　　記者了解到，以往多數房地產信托多是做的短平快的早期過橋融資。信托公司可以通過股權信托的方式對項目公司進行增資，使其自有資金達到商業(yè)銀行融資標準，并以此資金直接用于項目的開發(fā)，保證工程順利開工并獲得銀行后續(xù)貸款支持，等項目完成后，房地產公司再根據協(xié)議溢價回購股權。信托公司只收取少量的手續(xù)費。

　　但較近的調息似乎給予了房地產信托更多競爭的砝碼。

　　“目前有不少房地產商來找我們主動商討進行房地產基金的開發(fā)?！鄙鲜鰳I(yè)務人員告訴記者，

　　相對于自住的購房者，這次房貸調整對于商鋪投資者影響較大。房地產商希望通過房地產基金作為機構投資者來接盤商鋪等地產項目的后期資金，從而避免資金鏈斷裂。

　　目前，國內不少房地產公司都急于將自己已經建好的項目脫手，這對于信托公司來講，其中無疑蘊藏著巨大的機會?！白鳛榉康禺a信托基金，借鑒國外的經驗，主要應該是以收購后期商鋪租賃，從而獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流為主。對他們而言，現(xiàn)在是較好的投資時機。”該人士稱。

　　替銀行分憂

　　“如果信托資金能夠大舉介入，這或許給銀行一個契機：在一定程度上幫助銀行調整房貸在整體資產中的配比?！痹撊耸糠治稣J為。

　　在銀行承受著過大的風險之時，信托公司在房地產金融業(yè)中的風險分擔作用已日漸明顯。

　　北京農業(yè)銀行一位人士告訴記者，我國住房金融迄今未取得突破性進展的一個重要原因，就是缺乏具有多頭參與的融資市場。目前較重要的莫過于增加直接投資。如果建立起信托基金投資房地產的通道，房地產金融將會更加安全穩(wěn)定。

　　而建設銀行一位人士告訴記者，從目前來看，如果信托資金作為機構投資者能夠接盤諸如商鋪等一些房地產項目的后期資金，對于銀行來說也是件好事情。

　　由于銀行在房地產這一塊業(yè)務上的風險更主要還是結構上的，“如果信托資金能夠大舉介入，這或許給銀行一個契機：在一定程度上幫助銀行調整房貸在整體資產中的配比?！痹撊耸糠治稣J為。

　　孟輝告訴記者，一方面信托產品可以以投資者的面目加大對房地產業(yè)的投資，從總量上取代部分房貸資金，改變以往單純以房貸為房地產金融一股獨大的局面。而更重要的是，信托作為金融工具，還可以通過資產證券化的手段對銀行住房按揭貸款進行剝離，對銀行資產結構能夠起到整體優(yōu)化作用。

　　近日，建設銀行頭批獲得住房按揭證券化的試點資格。但在孟輝看來，“無論是房地產信托基金或者是以信托為通道的住房按揭證券化，實際上，在整個房地產金融鏈上，信托將會起到重要的調節(jié)和完善的作用。”他說。

　　信托艱難轉型

　　盡管諸多人士對信托工具寄予了很大希望。但也有人士對此表示憂慮，“以目前的法律框架和公司結構來看信托公司似乎難當大任?！?/P>

　　孟輝告訴記者，實際上，從2002年起，信托公司在房地產業(yè)中扮演的角色在不斷轉型。

　　2002年《信托法》的頒布，信托投資公司作為一個新的金融機構進入市場，而房地產行業(yè)的高速發(fā)展吸引了信托投資公司，使得通過房地產信托融資成為房地產行業(yè)一條新的融資渠道。

　　然而，信托公司由于信托計劃200份的上限規(guī)定始終難以突破融資瓶頸。一位信托公司人士告訴記者，到2004年底，盡管公開發(fā)售的房地產信托規(guī)模高達120億左右，占當年公開發(fā)售信托計劃總量的三分之一以上。對于資金密集的房地產行業(yè)而言，這個規(guī)模不足以占據主流地位，使得房地產信托作為其他資金來源的補充，獲取的也是低于房地產行業(yè)平均利潤的收益。

　　從2004年下半年開始，各信托公司開始嘗試以規(guī)范的基金模式獲得市場和政策層的信任，從而打破舊有政策限制，試水房地產信托基金。

　　2004年10月，中國銀監(jiān)會公布《信托投資公司房地產信托業(yè)務管理暫行辦法征求意見稿》征求意見。該文件中正式提出解決困擾信托多年的200份問題。如果該文件順利出臺，房地產信托基金將正式走向臺前。

　　記者了解到，目前作為試點的聯(lián)華信托已經初試身手。除此以外，包括深交所、人大信托與基金研究所、華銀控股有限公司在內的多家機構也都有意試水房地產基金。

　　孟輝認為，盡管房地產信托從融資型向投資型轉變困難重重，但目前或許是信托公司在房地產金融鏈條中確立自己贏利模式的時機。（本報記者 程志云 北京報道）

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！