在房地產(chǎn)業(yè)面臨再次的宏觀調(diào)控之時，房地產(chǎn)金融面臨重新分配，信托公司因此將分得一杯羹，并在房貸金融鏈條中承擔(dān)越來越重要的作用。

　　“目前除了房地產(chǎn)商的傳統(tǒng)融資需求增加了之外，已經(jīng)有不少房地產(chǎn)商來找我們主動

　　商討進(jìn)行更高層次的合作?！北狈叫磐械囊晃粯I(yè)務(wù)人員告訴記者。這個更高層次的合作就是基于信托模式下進(jìn)行房地產(chǎn)基金的開發(fā)。

　　繼福建聯(lián)華國際信托投資有限公司推出聯(lián)信·寶利中國優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資信托計劃之后，包括深交所、人大信托與基金研究所、華銀控股有限公司在內(nèi)的多家機(jī)構(gòu)也都有意試水房地產(chǎn)基金。

　　西南證券負(fù)責(zé)信托研究的孟輝博士認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)信托從融資型向投資型轉(zhuǎn)變困難重重，但目前或許是信托公司在房地產(chǎn)金融鏈條中確立自己贏利模式的時機(jī)。

　　信托契機(jī)

　　面對銀行房貸的調(diào)整，房地產(chǎn)信托作為自負(fù)盈虧的投資者卻具有了很大優(yōu)勢，而這正成為信托業(yè)的機(jī)會所在。

　　北京一家信托公司的老總告訴記者，以往在與銀行的競爭中，信托公司一直處于劣勢。通常房地產(chǎn)商會主動找銀行。銀行從前期土地開發(fā)信貸到后期按揭給予全程服務(wù)。而信托公司能拿到的項目都是銀行不要的，風(fēng)險也很大。“好項目銀行即便違規(guī)都要搶走，不好的項目給我們也不敢做?！彼f。

　　記者了解到，以往多數(shù)房地產(chǎn)信托多是做的短平快的早期過橋融資。信托公司可以通過股權(quán)信托的方式對項目公司進(jìn)行增資，使其自有資金達(dá)到商業(yè)銀行融資標(biāo)準(zhǔn)，并以此資金直接用于項目的開發(fā)，保證工程順利開工并獲得銀行后續(xù)貸款支持，等項目完成后，房地產(chǎn)公司再根據(jù)協(xié)議溢價回購股權(quán)。信托公司只收取少量的手續(xù)費(fèi)。

　　但較近的調(diào)息似乎給予了房地產(chǎn)信托更多競爭的砝碼。

　　“目前有不少房地產(chǎn)商來找我們主動商討進(jìn)行房地產(chǎn)基金的開發(fā)。”上述業(yè)務(wù)人員告訴記者，

　　相對于自住的購房者，這次房貸調(diào)整對于商鋪投資者影響較大。房地產(chǎn)商希望通過房地產(chǎn)基金作為機(jī)構(gòu)投資者來接盤商鋪等地產(chǎn)項目的后期資金，從而避免資金鏈斷裂。

　　目前，國內(nèi)不少房地產(chǎn)公司都急于將自己已經(jīng)建好的項目脫手，這對于信托公司來講，其中無疑蘊(yùn)藏著巨大的機(jī)會。“作為房地產(chǎn)信托基金，借鑒國外的經(jīng)驗，主要應(yīng)該是以收購后期商鋪?zhàn)赓U，從而獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流為主。對他們而言，現(xiàn)在是較好的投資時機(jī)。”該人士稱。

　　替銀行分憂

　　“如果信托資金能夠大舉介入，這或許給銀行一個契機(jī)：在一定程度上幫助銀行調(diào)整房貸在整體資產(chǎn)中的配比?！痹撊耸糠治稣J(rèn)為。

　　在銀行承受著過大的風(fēng)險之時，信托公司在房地產(chǎn)金融業(yè)中的風(fēng)險分擔(dān)作用已日漸明顯。

　　北京農(nóng)業(yè)銀行一位人士告訴記者，我國住房金融迄今未取得突破性進(jìn)展的一個重要原因，就是缺乏具有多頭參與的融資市場。目前較重要的莫過于增加直接投資。如果建立起信托基金投資房地產(chǎn)的通道，房地產(chǎn)金融將會更加安全穩(wěn)定。

　　而建設(shè)銀行一位人士告訴記者，從目前來看，如果信托資金作為機(jī)構(gòu)投資者能夠接盤諸如商鋪等一些房地產(chǎn)項目的后期資金，對于銀行來說也是件好事情。

　　由于銀行在房地產(chǎn)這一塊業(yè)務(wù)上的風(fēng)險更主要還是結(jié)構(gòu)上的，“如果信托資金能夠大舉介入，這或許給銀行一個契機(jī)：在一定程度上幫助銀行調(diào)整房貸在整體資產(chǎn)中的配比?！痹撊耸糠治稣J(rèn)為。

　　孟輝告訴記者，一方面信托產(chǎn)品可以以投資者的面目加大對房地產(chǎn)業(yè)的投資，從總量上取代部分房貸資金，改變以往單純以房貸為房地產(chǎn)金融一股獨(dú)大的局面。而更重要的是，信托作為金融工具，還可以通過資產(chǎn)證券化的手段對銀行住房按揭貸款進(jìn)行剝離，對銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)能夠起到整體優(yōu)化作用。

　　近日，建設(shè)銀行頭批獲得住房按揭證券化的試點(diǎn)資格。但在孟輝看來，“無論是房地產(chǎn)信托基金或者是以信托為通道的住房按揭證券化，實際上，在整個房地產(chǎn)金融鏈上，信托將會起到重要的調(diào)節(jié)和完善的作用?！彼f。

　　信托艱難轉(zhuǎn)型

　　盡管諸多人士對信托工具寄予了很大希望。但也有人士對此表示憂慮，“以目前的法律框架和公司結(jié)構(gòu)來看信托公司似乎難當(dāng)大任。”

　　孟輝告訴記者，實際上，從2002年起，信托公司在房地產(chǎn)業(yè)中扮演的角色在不斷轉(zhuǎn)型。

　　2002年《信托法》的頒布，信托投資公司作為一個新的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場，而房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展吸引了信托投資公司，使得通過房地產(chǎn)信托融資成為房地產(chǎn)行業(yè)一條新的融資渠道。

　　然而，信托公司由于信托計劃200份的上限規(guī)定始終難以突破融資瓶頸。一位信托公司人士告訴記者，到2004年底，盡管公開發(fā)售的房地產(chǎn)信托規(guī)模高達(dá)120億左右，占當(dāng)年公開發(fā)售信托計劃總量的三分之一以上。對于資金密集的房地產(chǎn)行業(yè)而言，這個規(guī)模不足以占據(jù)主流地位，使得房地產(chǎn)信托作為其他資金來源的補(bǔ)充，獲取的也是低于房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤的收益。

　　從2004年下半年開始，各信托公司開始嘗試以規(guī)范的基金模式獲得市場和政策層的信任，從而打破舊有政策限制，試水房地產(chǎn)信托基金。

　　2004年10月，中國銀監(jiān)會公布《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法征求意見稿》征求意見。該文件中正式提出解決困擾信托多年的200份問題。如果該文件順利出臺，房地產(chǎn)信托基金將正式走向臺前。

　　記者了解到，目前作為試點(diǎn)的聯(lián)華信托已經(jīng)初試身手。除此以外，包括深交所、人大信托與基金研究所、華銀控股有限公司在內(nèi)的多家機(jī)構(gòu)也都有意試水房地產(chǎn)基金。

　　孟輝認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)信托從融資型向投資型轉(zhuǎn)變困難重重，但目前或許是信托公司在房地產(chǎn)金融鏈條中確立自己贏利模式的時機(jī)。（本報記者 程志云 北京報道）

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