未開發(fā)只因征地有障礙 “地王”多在國企手中

　　土地問題，是富力地產(chǎn)（行情,資訊,評論）（02777.HK）董事長李思廉無法回避的。

　　8月20日，富力地產(chǎn)公布截至今年6月底止中期業(yè)績，營業(yè)額上升11％至46.6億元（人民幣，下同），不過凈利潤卻下跌了90％至1.6億元。導(dǎo)致凈利潤下降有兩個原因，一是上半年僅交付了全年可竣工可售面積的20％，二是某些項(xiàng)目的毛利率因?yàn)槭蹆r下降或建筑成本上升而從08年同期的36.1％下降為30.2％。

　　另一個重要原因，就是因?yàn)楦涣Φ禺a(chǎn)與佛山市國土資源局，就位于佛山市東平新城裕和路以北的一幅地塊達(dá)成終止協(xié)議，富力已繳納的競購保證金2.412億元被視為終止協(xié)議的補(bǔ)償，不予退回。

　　李思廉在接受包括本報記者采訪時說，金融危機(jī)之后如果把公司的大部分資源投資在商業(yè)地產(chǎn)，會比較吃力，所以才決定退還佛山地塊。

　　李說，廣州白云區(qū)云祥路的地塊，未開工的真正原因是，地主方至今未能向交出地塊，導(dǎo)致富力不能與廣州市政府完成交易。截至2009年7月31日，富力的總土地儲備為總建筑面積2,322萬平方米。

　　根據(jù)富力地產(chǎn)的業(yè)績報告，今年上半年度錄得協(xié)議銷售額127.6億元，合共銷售了134萬平方米的可售面積，由于在今年前6個月已實(shí)現(xiàn)全年協(xié)議銷售目標(biāo)逾50％，因此上調(diào)全年銷售目標(biāo)至23億元。

　　雖然希望回歸A股的愿望至今未實(shí)現(xiàn)，不過，富力仍然融資有道。

　　“我們遞交的發(fā)行不超過人民幣 55 億元公司債券的申請，已于2009年7月獲得中國證監(jiān)會有條件的批準(zhǔn)?！备涣Φ禺a(chǎn)董事長助理陳志濠透露，計劃今年三季度發(fā)行公司債券。

　　按照富力地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，截至今年6月底，富力的凈債務(wù)權(quán)益比率已經(jīng)從去年底的123.8％降為110.3％，目標(biāo)是到今年底降到80％。

　　保持審慎樂觀的態(tài)度

　　《21世紀(jì)》：在2007年12月以47.05億元取得的佛山地塊，為什么會退還？

　　李思廉：佛山的地塊是我們在2007年購的，這塊地的商業(yè)面積超過70％，比較大。我們有退地的打算，是因?yàn)榻?jīng)歷了2008年的金融海嘯，市場存在很多不確定因素，覺得公司如果把大部分資源投資在商業(yè)地產(chǎn)，會比較吃力。所以我們與佛山市政府進(jìn)行了友好協(xié)商，佛山市政府也支持我們的退地決定，把2.412億元的定金賠償給佛山市政府，這個也影響了我們上半年的凈利潤。

　　《21世紀(jì)》：你提到如果把大部分資源投放在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會比較吃力，那么目前商業(yè)地產(chǎn)在富力地產(chǎn)的整體業(yè)務(wù)中所占的比例有多大？

　　李思廉：商業(yè)地產(chǎn)的收益，占富力的整體收益很小，但我希望未來三年，商業(yè)地產(chǎn)占富力的投資和收益的比率都在20％左右。因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)的租金和前期的穩(wěn)定期比我們預(yù)計的時間要長，所以我們保持審慎樂觀的態(tài)度。

　　《21世紀(jì)》：近期廣州市國土房管局宣布有5宗高地價用地尚未動工開發(fā)，且欠繳土地出讓金，其中就包括富力在白云區(qū)云祥路的地塊。

　　李思廉：關(guān)于廣州的地塊，真實(shí)的情況是，由于地主方未能向我們交出地塊，導(dǎo)致我們不能與市政府完成交易。如果能成功完成征地，就會著手開發(fā)。不過這個地塊的合同總額不大，只有1億多元。至于廣州地塊何時能夠完成交接，估計今年9月會有明確消息出來。

　　《21世紀(jì)》：日后在購購?fù)恋胤矫娴挠媱?，是否會受到佛山地塊事件的影響而改變方向，還是以住宅用地為主？

　　李思廉：其實(shí)大部分的發(fā)展商都是以住宅用地為主，而佛山的地塊比較特殊，所要求商業(yè)的比例比較高。購地對于房地產(chǎn)公司來說是較重要的一環(huán)，我們會在適當(dāng)?shù)臅r候增加土地儲備。在過去幾個月，地價比較高，大部分的民營企業(yè)都有所猶豫。

　　在我們現(xiàn)有土地儲備中，約有40億元的地價未付，在2009年剩下的4個半月，需要支付20億元左右。我們目前在重慶有幾個項(xiàng)目，其中在大學(xué)城的地塊面積比較大，購地時地價便宜，樓面均價300多元。我們不是不想在廣州購地，與土地的供應(yīng)有關(guān)，我們的土地儲備中有17％在廣州。我們也一直密切關(guān)注廣州的地塊情況，希望今年內(nèi)有好消息公布。

　　樓價短期穩(wěn)定

　　《21世紀(jì)》：較近你們以高于底價一倍的價格，競得北京廣渠門地塊，你是否覺得這個價格偏高？日后是否會更多以協(xié)商的途徑去取得地塊？

　　李思廉：取得土地的途徑與市場變化有關(guān)，比如去年市場好像碰到世界末日，就沒有了協(xié)商這個途徑了。而今年的房價上升，發(fā)展商又開始活躍購地。其實(shí)，所有企業(yè)都不愿意高價購地的，富力的看法比較簡單，不會去預(yù)測兩年后的市場好或不好，是用目前市場的價格去考慮地價是否合理。

　　北京廣渠門的地塊，按照目前市場價格，由于富力城位置比較好的二手房成交價約為每平米2.5萬－2.6萬，希望新地塊的一手樓，將來的售價在2.8萬到3萬之間，這個已經(jīng)接近我們的極限價格了。

　　所謂“地王”問題是見仁見智，大部分的地王都在國有企業(yè)的手中，要等兩三年之后才知道高價取得地塊的做法是否正確。

　　《21世紀(jì)》：你怎么看下半年的樓價走勢？

　　李思廉：從今年初到現(xiàn)在，全國的樓價都上升不少，個別地方從低價反彈了20％－30％，平均上漲了百分之十幾到百分之二十。我們也通過各種渠道聽到，有些措施控制樓價，比如對房地產(chǎn)商的借貸更為嚴(yán)格，對購二套房的購家的財政審核更嚴(yán)格等。政府希望起到冷卻作用，但經(jīng)過2008年的經(jīng)濟(jì)疲弱，政府對于這個問題也很小心，暫時看來不會有激烈的動作，相信發(fā)展商在樓價和購地方面也會自律。我估計樓價短期內(nèi)會保持穩(wěn)定。

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