有時(shí)有些法規(guī)橫跨了很多東西，很多部門(mén)，這之間可能會(huì)有一些不統(tǒng)一和協(xié)調(diào)的地方。

　　3月26日下午，廣州白云國(guó)際會(huì)議，富力李思廉以主席身份全程出席廣東省屆房地產(chǎn)商會(huì)，會(huì)后接受了觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)的訪(fǎng)問(wèn)。

　　李思廉本人為香港人，此種身份決定了他對(duì)待當(dāng)前市場(chǎng)及政策環(huán)境的態(tài)度。李思廉顯然是站在發(fā)展商的角度來(lái)理解及思考問(wèn)題的，并且希望政府也能站在發(fā)展商的角度來(lái)考量當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)及經(jīng)營(yíng)環(huán)境。這當(dāng)然是商人本身對(duì)服務(wù)型政府理解與要求。

　　作為上屆房地產(chǎn)商會(huì)的會(huì)長(zhǎng)，李思廉在向外界表達(dá)的核心是希望政府能夠保護(hù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的正常營(yíng)業(yè)環(huán)境。其認(rèn)為正常的營(yíng)業(yè)環(huán)境會(huì)帶來(lái)穩(wěn)定的市場(chǎng)，而恰恰是當(dāng)前政策的不確定性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的紊亂。因而其不斷的強(qiáng)調(diào)政府應(yīng)該給發(fā)展商“支援”，這其中包含行政效率及政策兩方面的支援。

　　事實(shí)上，這種支援在某種程度上已經(jīng)得到了體現(xiàn)。廣東省出臺(tái)的十五條救市政策在大多數(shù)人看來(lái)與廣東省兩會(huì)期間廣東省房地產(chǎn)商會(huì)的那份建議書(shū)有關(guān)。

　　以下為觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)對(duì)李思廉的采訪(fǎng)：

　　觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)：部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始提價(jià)，您對(duì)這個(gè)現(xiàn)象怎么看？

　　李思廉：提價(jià)的現(xiàn)象不多，不是普遍現(xiàn)象，經(jīng)歷過(guò)2008年后，在一段比較長(zhǎng)的時(shí)間提價(jià)都不是一個(gè)主流行為，樓價(jià)不可能出現(xiàn)大幅上升的，因?yàn)槭袌?chǎng)的庫(kù)存量還是太大。

　　觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)：樓市這種小陽(yáng)春可以持續(xù)下去嗎？

　　李思廉：我暫時(shí)還是比較樂(lè)觀(guān)的。

　　觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)：現(xiàn)在市場(chǎng)的主要銷(xiāo)售策略是以什么為主？

　　李思廉：據(jù)我的了解還是不急著提價(jià)來(lái)出貨的，出貨是目前的普遍現(xiàn)象。

　　觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)：富力今年的銷(xiāo)售情況怎么樣？

　　李思廉：整體我們認(rèn)為今年是非常的樂(lè)觀(guān)，樓價(jià)已經(jīng)被市民認(rèn)可，今年我們的銷(xiāo)售數(shù)量有了明顯的提升，從3月16日我們公布的數(shù)字超過(guò)49億，到現(xiàn)在又多了好幾個(gè)億，已經(jīng)有50來(lái)億，今年銷(xiāo)量同比大幅提升了100％，這個(gè)是非常厲害的，我們有信心一季度達(dá)到60億的銷(xiāo)售額。

　　觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)：您對(duì)金融創(chuàng)新怎么看？廣東省在當(dāng)前的金融環(huán)境之下會(huì)有什么樣的機(jī)遇？

　　　　李思廉：廣東應(yīng)該有條件作為房地產(chǎn)的金融。現(xiàn)在來(lái)說(shuō)廣東幾個(gè)城市要成為全國(guó)性的金融應(yīng)該是沒(méi)有機(jī)會(huì)了，的頭選是上海和天津，但是廣東省，就房地產(chǎn)上市企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)論在廣東還是在香港上市房地產(chǎn)企業(yè)，數(shù)量和市值規(guī)模都是領(lǐng)跑的，所以廣東有作為房地產(chǎn)行業(yè)的金融的條件。

　　由于大家現(xiàn)在都有一些創(chuàng)新的想法，在國(guó)外無(wú)論是PE、信托還是REITs都是比較成熟的。現(xiàn)在國(guó)內(nèi)也有許多業(yè)內(nèi)人士提出了借鑒和融合的想法，作為房地產(chǎn)商來(lái)講，我們覺(jué)得一些成熟的想法形成后我們可以打一個(gè)報(bào)告給政府，提出自己的建議。

　　作為開(kāi)發(fā)商來(lái)講，如果做REITs套現(xiàn)的收益高于我賣(mài)出商用物業(yè)的收益的話(huà)，那么我想很多開(kāi)發(fā)商會(huì)考慮REITs。如果按照REITS需要有7％-8％的收益才能得到市場(chǎng)認(rèn)同才能夠發(fā)行這種估值，那大家都不要做了，都去睡覺(jué)算了！這樣的估值對(duì)與商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)太低了，根本就不劃算，我還不如直接把我的商業(yè)物業(yè)拿到市場(chǎng)上賣(mài)掉呢！干嘛那么麻煩還要審批走那么多的程序，累得不得了。

　　現(xiàn)在廣東省在房地產(chǎn)領(lǐng)域來(lái)講是領(lǐng)跑的，如果政府再“支援”一下，對(duì)于一些未上市的公司加大一些力度，讓這些企業(yè)沒(méi)有那么孤單的話(huà)，那么廣東省房地產(chǎn)上市企業(yè)的量會(huì)更大一些，如果量大了，我相信應(yīng)該廣東省是可以成為房地產(chǎn)行業(yè)的金融的。

　　觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)：您還是認(rèn)為當(dāng)前政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)支持不夠？

　　李思廉：從我們接觸的角度來(lái)講，發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)、商務(wù)部都是我們經(jīng)常接觸的，但是目前來(lái)講，企業(yè)在這幾個(gè)部門(mén)的活動(dòng)空間是比較小的，如果政府能給企業(yè)一些支持的話(huà)，那么房地產(chǎn)企業(yè)上市的力度會(huì)大一些。

　　中國(guó)的情況是，不同的部門(mén)管理著不同的領(lǐng)域，沒(méi)有一個(gè)部門(mén)可以橫跨，這就導(dǎo)致往往政府有些東西想執(zhí)行的時(shí)候無(wú)法深入，證監(jiān)局有證監(jiān)局的想法，銀監(jiān)會(huì)有銀監(jiān)會(huì)的想法，發(fā)改委有發(fā)改委的想法，這個(gè)是目前的困境，也是實(shí)際情況，我們不可能希望總理能夠親自為我們協(xié)調(diào)這么多東西。

　　　如果有一種統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)政策的話(huà)，那么現(xiàn)在就會(huì)好很多，相互協(xié)調(diào)的情況就會(huì)大大改善。現(xiàn)在的情況是很多企業(yè)做的很多東西，要到商務(wù)部、證監(jiān)會(huì)、和發(fā)改委去批，一些事情通過(guò)了一個(gè)部門(mén)，但在下一個(gè)部門(mén)碰到一些問(wèn)題的話(huà)，就要打回來(lái)重新來(lái)過(guò)，要重新走過(guò)一道程序。

　　我們現(xiàn)在面對(duì)的東西，很難說(shuō)一步到位的。我們接觸到相關(guān)部門(mén)，他們自己都知道有這樣的情況，但有時(shí)有些法規(guī)橫跨了很多東西，很多部門(mén)，這之間可能會(huì)有一些不統(tǒng)一和協(xié)調(diào)的地方。比如幾年前作為一個(gè)開(kāi)發(fā)商去購(gòu)一塊地他是和國(guó)土局交易的，當(dāng)時(shí)沒(méi)有70/90的政策的，但是和國(guó)土局交易之后，做完規(guī)劃了，到我們報(bào)建的時(shí)候，70/90的政策就出來(lái)了。

　　作為一個(gè)生意人來(lái)講，國(guó)土局也是政府，建委也是政府，沒(méi)有理由我購(gòu)的時(shí)候沒(méi)有這個(gè)條件，但是到我報(bào)建的時(shí)候條件就出來(lái)了。但我覺(jué)得當(dāng)時(shí)的建設(shè)部一刀切下來(lái)，導(dǎo)致企業(yè)需要很多時(shí)間去消化這些政策，又使得2007年的時(shí)候有一段時(shí)間全國(guó)的大城市沒(méi)有一個(gè)城市發(fā)施工許可證，沒(méi)有施工許可證就意味著沒(méi)生產(chǎn)，但當(dāng)時(shí)全國(guó)各個(gè)行業(yè)的復(fù)蘇，股市復(fù)蘇，老百姓手里有錢(qián)去購(gòu)房子，但是房子的供應(yīng)量可能少了。結(jié)果一下子就把房?jī)r(jià)給推上去了。

　　房?jī)r(jià)上去了，政府和老百姓不開(kāi)心，結(jié)果政府又把房?jī)r(jià)打回來(lái)了。現(xiàn)在看來(lái)，整個(gè)過(guò)程都沒(méi)有贏(yíng)家。所以說(shuō)政策上的東西，在中國(guó)這樣一個(gè)復(fù)雜的社會(huì)里，我建議有些全國(guó)性的政策推出來(lái)的時(shí)候如果多和地方的協(xié)會(huì)和商會(huì)溝通一下效果好一些。

　　觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)：去年你們和政府做了哪些方面的溝通？

　　李思廉：這些是我們?nèi)ツ陱V東省地產(chǎn)商會(huì)去年有兩個(gè)比較大的行動(dòng)。

　　頭先，我們根據(jù)全國(guó)工商聯(lián)的資料和數(shù)據(jù)打了一個(gè)報(bào)告給廣東省省長(zhǎng)黃華華，省長(zhǎng)非常重視，交給兩位副省長(zhǎng)去辦理，后來(lái)廣東省出臺(tái)的房地產(chǎn)救市15條基本上是以這個(gè)報(bào)告為基礎(chǔ)的。

　　另外，去年下半年的時(shí)候，當(dāng)時(shí)整個(gè)行業(yè)資金問(wèn)題比較嚴(yán)重，政府在房地產(chǎn)稅收這個(gè)方面也面臨比較大的問(wèn)題，壓力很大，部分開(kāi)發(fā)商反映，稅局追稅追得特別厲害，于是我們向省政府、向黃華華省長(zhǎng)打報(bào)告，省政府就讓我們和地稅部門(mén)開(kāi)座談會(huì)，經(jīng)過(guò)這次溝通以后，稅務(wù)部門(mén)對(duì)我們的情況也了解了，于是就放慢了追稅的一些動(dòng)作，給我們減輕了一些壓力，延后了一些稅收的繳付期限，或者是分期繳納等等。

　　現(xiàn)在企業(yè)稅賦太重，我們2008年經(jīng)營(yíng)層面的利潤(rùn)(撇出了物業(yè)價(jià)值重估)，大概是22億9000萬(wàn)，但是我們交到金庫(kù)的稅整整交了25億3000萬(wàn)！這是一個(gè)非常大的數(shù)字，這就等于說(shuō)我們交給政府的大于我們賺的！我們中國(guó)的公司大不起來(lái)，因?yàn)橹袊?guó)的稅賦很重，只有整個(gè)公司在高效率運(yùn)作下，你的總稅務(wù)的支出才可以小于你賺的。

　　觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)：銀行方面呢，有什么建議嗎？

　　李思廉：我們希望銀監(jiān)局可以在這個(gè)環(huán)境中重新考慮“視證放款”的問(wèn)題，現(xiàn)在是銀行看到施工許可證才肯發(fā)放貸款。中國(guó)現(xiàn)在銀行房貸給開(kāi)發(fā)商是很安全的，就是說(shuō)所有的購(gòu)地的現(xiàn)在都是開(kāi)發(fā)商自己出的，后面設(shè)計(jì)費(fèi)用等等都是開(kāi)發(fā)商自己先出的。等這些都完成之后，拿到了施工許可證，銀行才給開(kāi)發(fā)商發(fā)放貸款。但是這樣開(kāi)發(fā)商前期投入太多，機(jī)會(huì)成本損失得太多，在這種情況之下，房?jī)r(jià)很難跌下來(lái)。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商前期支出的錢(qián)太多了，對(duì)比較擔(dān)心，所以房地產(chǎn)商會(huì)把房?jī)r(jià)定得比較高。

　　我們的建議是，開(kāi)發(fā)商通過(guò)招拍掛拿下來(lái)的土地，土地獲取途徑比較公開(kāi)和透明，價(jià)格比較透明和公允的的情況下，政府可以考慮開(kāi)發(fā)商拿下了土地證和規(guī)劃許可證之后就開(kāi)始釋放部分貸款。讓企業(yè)資金盡早流動(dòng)起來(lái)的情況下，開(kāi)發(fā)商就可以提高企業(yè)資金的流動(dòng)性，考慮薄利多銷(xiāo)。錢(qián)都給壓住了，就比較難了，這就會(huì)使得市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)趨緊。

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