天下沒有無緣無故的愛，自然也不會(huì)有無緣無故的恨。那么眾所周知的網(wǎng)絡(luò)與媒體中大量的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)、對(duì)房地產(chǎn)商、對(duì)房?jī)r(jià)的抱怨，或者說是仇恨，又是從何而起的呢？也許會(huì)有無數(shù)種原因和猜想。

　　歷史的背景：

　　1、福利分房制度

　　中國自1949年內(nèi)務(wù)部令“一切房屋歸公”之后，知道1998年國務(wù)院23號(hào)文止，近50年的時(shí)間實(shí)行的是住房實(shí)物福利分配制度。除1949年之前原有的私房之外，改革開放之后只在少數(shù)開放城市實(shí)行了有計(jì)劃審批或有差別化的商品房制度，超過90％以上的住房仍是實(shí)物分配為主，因此1998或部分延續(xù)至2000年之前的住房都為分配制。于是在此界限之前的絕大部分已就業(yè)或已婚的家庭都有了住房。

　　從2005年的人口普查資料看，1998年房主35歲以上的家庭基本都擁有了實(shí)物分配的住房，經(jīng)濟(jì)情況好的單位27、28歲的也分配了住房，經(jīng)濟(jì)情況差的單位則年齡要大些?？傮w看，建國初期出生的一代高峰人群基本都擁有了有分配制的住房。

　　1998年時(shí)房改房或租賃型公房合計(jì)占總存量約90％，其他類住房所占的比重較低，商品住房?jī)H占存量的不到5％。近十年的商品房建設(shè)速度加快，至今商品住房所占的比重在總存量中仍不到30％。

　　2、人口年齡結(jié)構(gòu)

　　早期中國的人口政策可以反映出中國正處于住房需求高速增長(zhǎng)的特殊階段。1949—1957年間中國的生育率標(biāo)準(zhǔn)較高，平均約為33％。由于大躍進(jìn)造成的饑餓感與死亡，1958—1961年出現(xiàn)了暫時(shí)性出生率快速下降，而在1963年之后又反彈到了43％，并且在70年代早期形成了高生育率的波嬰兒潮。

　　正是由于這兩次嬰兒潮的擴(kuò)張，形成了中國目前發(fā)展階段中的人口紅利期，即15—59歲較有活力的人口數(shù)量巨大，并且仍在增長(zhǎng)中。既是中國波嬰兒潮進(jìn)入家庭分裂（重組小家庭）的高峰期，也是上下兩頭撫養(yǎng)關(guān)系數(shù)較低的黃金消費(fèi)期。

　　3、城市化率的快速提高

　　30年的改革讓中國的城市化率每年以0.8—1.5個(gè)百分點(diǎn)的速度上升。從改革前的2億多人口已上升超過了6個(gè)億，并且城市的人均居住面積在不斷擴(kuò)大之中，已達(dá)人均27平方米，每年均以約1平方米的速度在擴(kuò)大。城市的集中化趨勢(shì)也讓100萬人口以上的大城市巨增。社會(huì)對(duì)住房的需求隨人口增長(zhǎng)和城市化集中的周期而加劇。

　　現(xiàn)實(shí)的問題：

　　1、家庭分裂速度加速

　　人口年齡結(jié)構(gòu)為前提引發(fā)的住房剛性需求在近幾年巨增。按統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，近幾年我國城鎮(zhèn)人口每年的新增家庭戶數(shù)在快速增長(zhǎng)。

　　1999—2003年期間，每年城鎮(zhèn)新增家庭比上年增加10萬戶左右，僅從1999年的6815287戶新增變?yōu)?136447戶，每年約平均增長(zhǎng)1.1％，五年時(shí)間新增家庭戶數(shù)年僅擴(kuò)大了32萬戶。

　　但近幾年家庭分裂加劇，2007年城鎮(zhèn)家庭新增戶數(shù)已超過了900萬戶，比上一個(gè)五年的平均新增戶數(shù)擴(kuò)大了6.5倍，年增近200萬戶，這是個(gè)短期幾年內(nèi)仍會(huì)持續(xù)的特殊變化期。

　　但住房的年住宅竣工量仍維持在4至6億平方米左右，年竣工的住房套數(shù)1999年為194.6萬套，2003年為302.11萬套，2007年約為460萬套（包括經(jīng)濟(jì)適用住房），遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需求。

　　2000—2007年，全國登記結(jié)婚的數(shù)量從年848.5萬對(duì)，擴(kuò)大到年945萬對(duì)，增長(zhǎng)超過11％。而離婚則從121.3萬對(duì)擴(kuò)大到189.3萬對(duì)，增長(zhǎng)了56％。同樣說明了家庭分化速度的加劇，而總撫養(yǎng)比則從42.56％下降到37.42％了。

　　盡管有些所謂的專家們并不承認(rèn)這種分裂速度增加產(chǎn)生的剛性需求，認(rèn)為購購力約束這些需求無法實(shí)現(xiàn)。但這些新增的家庭絕沒有睡在大街上，那么就至少要有這樣多套住房來滿足他們的基本生活，不管是建、購、租都要有個(gè)地方。無疑這其中的相當(dāng)多一部分是通過購購商品房而解決的。北京2004—2007年新婚家庭的調(diào)查中，44％的家庭購購了一手商品房，當(dāng)然還有二手房和父母購新房換出來的舊房了。

　　但至少這種住房需求會(huì)隨著年齡結(jié)構(gòu)和家庭分裂速度增長(zhǎng)這個(gè)事實(shí)是不可否認(rèn)的。

　　遺憾的是的宏觀調(diào)控只從房地產(chǎn)的投資增長(zhǎng)過快考慮，而不從中國人口結(jié)構(gòu)必然產(chǎn)生的巨大剛性需求考慮，沒有充分的計(jì)算和估計(jì)出2003年之后這種人口結(jié)構(gòu)引發(fā)的家庭結(jié)構(gòu)變化的加速。反而是關(guān)緊了土地和銀行信貸的兩個(gè)閘門，造成了一面是人口結(jié)構(gòu)產(chǎn)生的需求巨增和一面是土地嚴(yán)格控制下的抑制供給。這一張一緊的對(duì)立，無疑會(huì)讓房?jī)r(jià)在供不應(yīng)求中暴漲。需求無法滿足的焦慮自然也就轉(zhuǎn)化為仇恨了。

　　雖然這個(gè)仇恨的臟水灑在了開發(fā)商身上，但根子卻并不應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)。如果的調(diào)控政策充分的考慮了這個(gè)人口結(jié)構(gòu)的變化，2003年適度擴(kuò)大土地供給和支持?jǐn)U大住房生產(chǎn)，也許就根本不會(huì)發(fā)生房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的一幕了。

　　2、日益升高的更新?lián)Q代需求

　　雖然有歷史長(zhǎng)達(dá)50年的福利實(shí)物分配，大多數(shù)人有房居住了，并通過房改購房的方式用較低的支出變成了私有財(cái)產(chǎn)，但這些早期建設(shè)的住房標(biāo)準(zhǔn)低、配套差、面積小、戶型不合理的占多數(shù)，已經(jīng)無法適應(yīng)日益提高的物質(zhì)生活需求。

　　80年代的標(biāo)準(zhǔn)圖紙中，一居室小于40平方米、二居室小于60平方米、三居室小于80平方米、100平方米以上的住房建設(shè)在80年代的末期和90年代的初期還要有高干和高知的指標(biāo)，否則是無法通過規(guī)劃審批的。

　　但這些只有20多年樓齡的房屋卻早已無法滿足現(xiàn)代的生活了。絕大多數(shù)這些戶型是沒有客廳，而是只有門廳、過道的設(shè)計(jì);只好將居室變成起居室，看電視時(shí)常常是坐在床上;廚房平均4—6平方米，連冰箱也只能放在臥室里;廁所并不能做衛(wèi)生間，只好在廚房中洗衣洗臉。因此改善型需求與人口結(jié)構(gòu)的矛盾并列，加大了剛性住房建設(shè)的需求。

　　1980年城鎮(zhèn)戶均建筑面積僅為57平方米。

　　1991—1995年間，新建住房戶均面積僅為79.1平方米。

　　1996—2000年間，新建住房戶均面積僅為94.3平方米。

　　2000—2005年間，新建住房戶均面積僅為110平方米左右。

　　而新建住宅年生產(chǎn)量?jī)H為總存量的4％左右，新建住房中大戶型所占比重在總存量中仍很低。北京市90平方米一下的住房占總量的85％以上，而100平方米以上的住房不到15％的比重?？梢姼纳菩托枨蟮臐撛谀芰薮?。

　　而美國1950年的存量戶型戶均面積已達(dá)91.4平方米，1970年達(dá)到139.5平方米，1990年為193.4平方米，2000年為210.6平方米。中國2007年全部存量住房的中位數(shù)僅為68平方米，與美國的住房標(biāo)準(zhǔn)至少相差了70年以上的發(fā)展階段。

　　這些改善型需求同樣在房?jī)r(jià)的上漲中無法實(shí)現(xiàn)這種增長(zhǎng)的愿望。

　　同樣在改善型需求旺盛時(shí)，國家的調(diào)控政策本應(yīng)是降低二手房的交易稅費(fèi)，加速二手房的流通市場(chǎng)建設(shè)。民眾在50年的工資分配制中缺少住房含量，本可以通過房屋的增值得到一些補(bǔ)償，但連續(xù)多年的調(diào)控措施卻是在二手房交易流通環(huán)節(jié)中，不斷的強(qiáng)制性加征各種稅費(fèi)，并不斷提高稅率，交易稅收從契約稅上調(diào)比率開始，到個(gè)人所得稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅和印花稅等等。于是開發(fā)商再一次被當(dāng)成了靶子。國家征收的稅收似乎應(yīng)由開發(fā)商在一手商品房的價(jià)格戰(zhàn)給以補(bǔ)償，否則這種改善型需求無法滿足的責(zé)任就要由開發(fā)商來承擔(dān)了。

　　尤其是套住房提高頭付和貸款利率的政策，更是在改善型需求無法滿足的怒火上加了一桶油，對(duì)開發(fā)商的怨就變成了深深的恨。

　　但如果沒有這些重稅和融資成本的提高，沒有土地與銀行信貸閘門的關(guān)緊，以及因此造成的土地價(jià)格飛漲和供求關(guān)系嚴(yán)重的不平衡，又怎么會(huì)有改善型需求無法滿足的怒火呢？

　　自1998—2003年中國的房?jī)r(jià)并未發(fā)生暴漲式的變化。

　　年均漲價(jià)幅度小于2.7％，商品房平均增長(zhǎng)均為3.5％，而城鎮(zhèn)同期的居民人均年收入和人均可支配收入（名義）增長(zhǎng)速度分別為10.7％和9.3％，高于房?jī)r(jià)上漲的三倍多，說明房?jī)r(jià)收入比的差距是日益縮小的趨勢(shì)。

　　正是宏觀調(diào)控政策的失當(dāng)，才讓房?jī)r(jià)在2004—2007年隨土地地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例不斷的提高過程中水漲船高而已。不過是在政府從土地中獲取了遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過開發(fā)商利潤(rùn)數(shù)倍的利潤(rùn)之后，分了一杯湯而已。但較終所有的消費(fèi)者都將無法實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的罪名扣在了開發(fā)商的頭上，其實(shí)開發(fā)商只是在代人受過而已。

　　3、住房制度的不公平

　　住房制度的不合理性，讓更多的民眾無法從財(cái)產(chǎn)性分配中獲得低價(jià)的住房，則將更多的仇恨轉(zhuǎn)向了市場(chǎng)。

　　傳統(tǒng)的福利分配時(shí)，住房的面積受到了嚴(yán)格的控制，局長(zhǎng)級(jí)的干部大約也只有120平方米的住房。而今那些利用經(jīng)濟(jì)適用住房政策低價(jià)購購的公務(wù)員住房，局長(zhǎng)級(jí)的面積已擴(kuò)大到了180—240平方米。市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)則與享受政策補(bǔ)貼的房?jī)r(jià)相差上萬元/平方米，讓當(dāng)初的房改價(jià)優(yōu)惠相比之下都差之千里了。表面看，當(dāng)初約為市場(chǎng)價(jià)40％左右的房改價(jià)購房讓業(yè)主占了巨大的便宜，而如今享受經(jīng)濟(jì)適用住房政策的購購價(jià)則與市場(chǎng)價(jià)相差了一倍多，再加上面積的擴(kuò)大，自然收益頗多了。

　　當(dāng)更多的人（絕大多數(shù)家庭）既無法享受這種政府的補(bǔ)貼，又無法靠存量住房發(fā)財(cái)實(shí)現(xiàn)改善時(shí)，就用市場(chǎng)的商品房?jī)r(jià)格與經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格相比，并誤認(rèn)為這兩個(gè)價(jià)格之間的差價(jià)都是開發(fā)商的暴利，于是將所有對(duì)制度性腐敗產(chǎn)生的怨恨也同時(shí)加到了開發(fā)商的頭上。

　　好像是開發(fā)商沒有讓這些家庭享受到制度性腐敗的優(yōu)惠一樣。而制度并不是握在開發(fā)商的手中，哪怕是建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房或兩限房的開發(fā)商也無權(quán)將房子賣給未經(jīng)政府審批的任何家庭。

　　4、特殊的家庭結(jié)構(gòu)

　　次嬰兒潮之后的計(jì)劃生育政策讓中國的家庭結(jié)構(gòu)不同于世界任何國家，突顯出四、二、一的陣容。抱孫子的傳統(tǒng)習(xí)俗將子女的結(jié)婚與住房的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到了父輩身上，恰恰福利分房制度又讓這些父母大多數(shù)有了安棲之處，可以在解決兒女住房的同時(shí)改善原有的居住環(huán)境與條件。

　　這種特殊的家庭結(jié)構(gòu)改變了僅僅以子女收入計(jì)算購房可支付能力的狀況，形成了父母購房、父母付頭付、子女還貸的中國

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