新聞回放 

自1999年四川省建設(shè)廳和省工商局聯(lián)合制定了成都市《商品房購(gòu)賣(mài)合同》示范文本后，2006年6月，四川省建設(shè)廳、四川省工商行政管理局發(fā)文正式推行新版《商品房購(gòu)賣(mài)合同》和《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》范本，并要求自2006年7月1日起，在全省范圍內(nèi)適用，并由房屋主管部門(mén)監(jiān)督實(shí)施。 

增加所購(gòu)房屋在整個(gè)樓棟中的位置圖、增加施工進(jìn)度條款、增加項(xiàng)目“抵押情況”條款、調(diào)整商品房計(jì)價(jià)方式、增加規(guī)劃變更約定、改變房屋交付條件……從2006年7月1日算起，新版《商品房購(gòu)賣(mài)合同》和《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》示范文本推行已經(jīng)一月有余。據(jù)了解，新出臺(tái)的《商品房購(gòu)賣(mài)合同示范文本》屬于強(qiáng)制適用，各房產(chǎn)公司必須使用該文本與購(gòu)房者簽約。而此前購(gòu)房者普遍的認(rèn)購(gòu)形式多是由開(kāi)發(fā)商自行擬定認(rèn)購(gòu)書(shū)，因此出現(xiàn)了認(rèn)購(gòu)書(shū)“百花齊放”的局面，認(rèn)購(gòu)書(shū)示范文本的推行適用后，對(duì)認(rèn)購(gòu)行為作了強(qiáng)行規(guī)范。政府部門(mén)為何要制定這樣兩份示范文本？律師怎樣看待文本內(nèi)容？推行一個(gè)多月來(lái)，是否每家開(kāi)發(fā)商都已正常使用文本？購(gòu)房者是否也認(rèn)可了該文本呢？近日，記者進(jìn)行了多方走訪，試圖探明虛實(shí)。 

購(gòu)賣(mài)認(rèn)購(gòu)陷阱大量存在 

據(jù)了解，目前成都市場(chǎng)上真正使用的商品房購(gòu)賣(mài)合同簽訂細(xì)節(jié)極不規(guī)范，而認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容則是千差萬(wàn)別。四川省建設(shè)廳房地產(chǎn)業(yè)處黃興華處長(zhǎng)告訴記者，很多開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房者簽訂購(gòu)賣(mài)合同時(shí)，并沒(méi)有按照規(guī)定明示相關(guān)證件，同時(shí)，由于相當(dāng)一部分購(gòu)房者房產(chǎn)知識(shí)和法律意識(shí)不夠，往往會(huì)相信口頭承諾，或者合同簽訂過(guò)于簡(jiǎn)單，部分權(quán)責(zé)沒(méi)有寫(xiě)清等情況，從而導(dǎo)致后期出現(xiàn)了諸多糾紛。另外，由于此前對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)并沒(méi)有統(tǒng)一使用的文本，一些開(kāi)發(fā)商便從自己的利益出發(fā)制定條款，其中霸王條款不在少數(shù)，因此市場(chǎng)上認(rèn)購(gòu)金不予退還等現(xiàn)象也就屢見(jiàn)不鮮，而購(gòu)房者在糾紛面前也完全處于被動(dòng)地位。 

條款更細(xì) 購(gòu)房有據(jù)可依 

為了改變商品房市場(chǎng)不規(guī)范的合約現(xiàn)象，2006年6月，四川省建設(shè)廳、四川省工商行政管理局發(fā)文正式推行新版《商品房購(gòu)賣(mài)合同》和《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》范本，并要求自2006年7月1日起，在全省范圍內(nèi)適用，并由房屋主管部門(mén)監(jiān)督實(shí)施。文件規(guī)定，對(duì)不使用《示范文本》的開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)該要求其按照《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定，在銷(xiāo)售商品房時(shí)向購(gòu)房人明示《示范文本》及相關(guān)法規(guī)。對(duì)不按規(guī)定明示或故意削減保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益合同條款的開(kāi)發(fā)企業(yè)或中介機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其調(diào)整，拒不調(diào)整的要依法懲處。 

據(jù)了解，按省建設(shè)廳對(duì)商品房預(yù)售登記備案管理的規(guī)定，目前四川省將實(shí)行商品房網(wǎng)上簽約及備案制度，即：今后房地產(chǎn)公司簽署商品房購(gòu)賣(mài)合同，均需要通過(guò)先行登陸其備案系統(tǒng)并按照系統(tǒng)自動(dòng)生成的已制定的合同范本填寫(xiě)內(nèi)容才能進(jìn)行預(yù)售備案，否則將無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同備案程序，也就是說(shuō)，新版《商品房購(gòu)賣(mài)合同示范文本》屬于強(qiáng)制適用。泰和泰律師事務(wù)所高玉林律師表示，這兩份合同和認(rèn)購(gòu)書(shū)加重了開(kāi)發(fā)商責(zé)任和義務(wù)，并從多處細(xì)節(jié)著手細(xì)化和規(guī)范了交易和認(rèn)購(gòu)條款。黃興華處長(zhǎng)表示，這兩份范本較重要的作用是給予購(gòu)房者們更多更細(xì)的提醒，提高他們的保護(hù)意識(shí)。 

半數(shù)購(gòu)房者不知新版合同 

既然兩份文本均是7月1日已經(jīng)推行適用，那么一個(gè)月來(lái)，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的使用情況怎樣呢？日前，記者對(duì)15位開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了電話訪問(wèn)，其中，有5位開(kāi)發(fā)商表示并未聽(tīng)聞新版《商品房購(gòu)賣(mài)合同》和《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》示范文本推行一事；有7位開(kāi)發(fā)商表示，并沒(méi)有接到相關(guān)部門(mén)下發(fā)的文件通知；有3位開(kāi)發(fā)商表示，雖然知道有新文本的推行，但是并沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)要求怎樣使用。而在購(gòu)房者當(dāng)中，知道新文本推行的也不足5成。一位剛剛購(gòu)購(gòu)了城南某樓盤(pán)住宅的黃女士告訴記者，在簽訂合同的時(shí)候，并沒(méi)有看到什么新版文本，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有向她明示相關(guān)規(guī)定。大部分購(gòu)房者在得知新版文本已經(jīng)推行之后，紛紛要求了解文本內(nèi)容明細(xì)，他們表示要充分了解其中細(xì)節(jié)，以便能明白下單。 

為了幫助購(gòu)房者更細(xì)致地領(lǐng)會(huì)新版購(gòu)賣(mài)合同內(nèi)容，本報(bào)特邀泰和泰律師事務(wù)所律師對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行了全面詳解，并給予相關(guān)提示。
 
提示1 

簽訂合同后必須給予購(gòu)受人一份合同原件 

在合同文本說(shuō)明中，明確規(guī)定：“雙方當(dāng)事人可以根據(jù)實(shí)際情況決定本合同原件的份數(shù)，并在簽訂合同時(shí)認(rèn)真核對(duì)，以確保各份合同內(nèi)容一致；在任何情況下，購(gòu)受人都應(yīng)當(dāng)至少持有一份合同原件?！奔匆蟛徽撌且淮涡愿犊钸€是按揭客戶(hù)，購(gòu)受人均應(yīng)當(dāng)保留一份原件。盡管此并非強(qiáng)制性規(guī)定，但是在實(shí)行網(wǎng)上簽約程序后，房管局一般會(huì)要求開(kāi)發(fā)商提交四份合同原件，在加注備案編號(hào)后返還，其中一份就是應(yīng)當(dāng)返還給購(gòu)受人的；同時(shí)由于有此說(shuō)明，購(gòu)受客戶(hù)也應(yīng)要求保留一份原件。 

提示2 

增加所購(gòu)房屋在整個(gè)樓棟中的位置圖 

第三條銷(xiāo)售房屋的基本情況中，在房屋平面圖的基礎(chǔ)上，增加了在附件中明示所購(gòu)房屋在樓棟中的位置平面圖，其目的是為確定房屋具體位置，避免在預(yù)售過(guò)程中因房屋暫定的樓棟號(hào)不明確而產(chǎn)生的位置混淆的情況，同時(shí)避免“一房?jī)少u(mài)”。按此條款，今后開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售時(shí)，則需要制作每套房屋的樓棟位置平面圖。 

提示3 

增加施工進(jìn)度條款 

合同條“項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)”中，要求填寫(xiě)施工合同約定的開(kāi)工日期和竣工日期，同時(shí)第三條也要求填寫(xiě)簽訂本合同時(shí)該商品房所在樓棟的建設(shè)工程進(jìn)度狀況，其主要目的是要使購(gòu)受人清楚項(xiàng)目的施工進(jìn)度。因此在合同簽訂時(shí)，銷(xiāo)售部門(mén)需要明確工程的具體進(jìn)度，且在不同的銷(xiāo)售期該條款會(huì)不同，需要根據(jù)實(shí)際施工進(jìn)度填寫(xiě)。 

提示4 

增加項(xiàng)目“抵押情況”條款 

合同增加第四條“抵押情況”，對(duì)項(xiàng)目是否設(shè)置抵押進(jìn)行選擇；凡是項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)土地使用權(quán)或者在建工程設(shè)置了抵押的都必須向購(gòu)受人明確告知，同時(shí)對(duì)于抵押情況需要有詳細(xì)的陳述，包括了抵押權(quán)人、抵押登記部門(mén)和抵押期限，同時(shí)還要求在附件中出示抵押權(quán)人(一般為銀行)同意房屋進(jìn)行預(yù)售的相關(guān)證明，增加了公司在今后對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售的透明度。

提示5 

調(diào)整商品房計(jì)價(jià)方式 

合同第五條房屋計(jì)價(jià)方式和價(jià)格條款劃分了住宅、非住宅和經(jīng)濟(jì)適用房三種情形的計(jì)價(jià)約定，其中住宅要求直接按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，沒(méi)有給開(kāi)發(fā)商選擇按照建筑面積計(jì)價(jià)的余地；非住宅允許雙方自行約定按照套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)；經(jīng)濟(jì)適用房要求同時(shí)按套內(nèi)建筑面積和建筑面積計(jì)價(jià)。條款還專(zhuān)門(mén)對(duì)建筑面積和套內(nèi)建筑面積的概念進(jìn)行了定義。 

提示6 

增加規(guī)劃變更約定 

合同第八條增加了規(guī)劃變更條款，與原標(biāo)準(zhǔn)合同相比，將規(guī)劃和設(shè)計(jì)變更分開(kāi)，不作籠統(tǒng)的陳述，第八條為規(guī)劃變更約定，第九條為設(shè)計(jì)變更約定。對(duì)于規(guī)劃變更的約定，明確必須經(jīng)規(guī)劃主管部門(mén)審批并經(jīng)受影響的購(gòu)受人同意，而且變更后如對(duì)購(gòu)受人造成損害的，還將承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。 

提示7 

改變房屋交付條件 

合同第十一條房屋交付條款中，將房屋交付條件設(shè)定為如下選項(xiàng)：?髴該商品房已取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；?髵有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)；?髶出賣(mài)人已取得了該商品房所在樓棟的房屋權(quán)屬證明；?髷滿足第十二條中出賣(mài)人承諾的市政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到的條件；?髸該商品房為住宅的，出賣(mài)人提供《住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收表》。 

據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》及相關(guān)規(guī)定，商品房的交付確實(shí)應(yīng)當(dāng)以竣工驗(yàn)收備案和綜合驗(yàn)收完成為條件，這本身是法律的強(qiáng)制性交付標(biāo)準(zhǔn)；如果說(shuō)以前的合同版本還可以選擇第1個(gè)條件“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”并將其理解為房屋單體工程取得竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的話，新版合同則再無(wú)選擇的空間，第1個(gè)條件是必須達(dá)到規(guī)劃驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收備案，雖然在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中項(xiàng)目竣工后往往需要經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間才能取得該驗(yàn)收條件，以前的慣例是基本上將竣工驗(yàn)收合格(即竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告取得)作為房屋交付條件，在業(yè)主入住的過(guò)程中辦理綜合驗(yàn)收和竣工備案，但是采用新版的合同后，由于沒(méi)有選擇的空間，開(kāi)發(fā)商只能在取得竣工驗(yàn)收備案并完成規(guī)劃驗(yàn)收后交付房屋。 

提示8 

增加市政設(shè)施和其他設(shè)施的承諾 

合同第十二條細(xì)化了市政設(shè)施和其他設(shè)施交付時(shí)間的約定，其中市政設(shè)施明確了水電氣等基本設(shè)施的交付時(shí)間和應(yīng)達(dá)到的條件，需要一一列明；此外，開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主的配套設(shè)施承諾也必須明確交付時(shí)間，如綠地、停車(chē)場(chǎng)、會(huì)所、幼兒園、學(xué)校等，要求出賣(mài)人在簽訂合同時(shí)就明確交付時(shí)間。 

提示9 

調(diào)整面積誤差結(jié)算方式 

合同第十五條面積誤差的處理?xiàng)l款中調(diào)整了面積結(jié)算方式，約定以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的以實(shí)測(cè)的套內(nèi)建筑面積作為結(jié)算依據(jù)，并按正負(fù)3%的原則處理；按照建筑面積計(jì)價(jià)的，套內(nèi)建筑面積和建筑面積任何一項(xiàng)超過(guò)正負(fù)3%的，購(gòu)受人人均可選擇退房，事實(shí)上就是適用了雙重標(biāo)準(zhǔn)，既考慮建筑面積又考慮套內(nèi)建筑面積，目的是保障購(gòu)受人的利益。需要提示的是，根據(jù)合同第五條的約定，以建筑面積方式計(jì)價(jià)只能是非住宅，如商鋪、寫(xiě)字樓等；住宅銷(xiāo)售應(yīng)采取套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)并選擇以套內(nèi)建筑面積作為結(jié)算依據(jù)。 

提示10 

增加房屋交接條款，細(xì)化交接責(zé)任 

合同第十五條增加“交接手續(xù)”條款，細(xì)化了交接責(zé)任：?髴要求在房屋交付時(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)出示達(dá)到交付條件的證明，同時(shí)還需要提前7日書(shū)面通知書(shū)購(gòu)受人辦理交接。結(jié)合交付條款，證明至少應(yīng)當(dāng)包括規(guī)劃驗(yàn)收合格證、竣工驗(yàn)收備案表、測(cè)繪公司出具的面積測(cè)量報(bào)告，如不能出示的法律責(zé)任就是按照逾期交房處理，對(duì)此公司應(yīng)當(dāng)充分

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