準(zhǔn)備金率的上調(diào)可能預(yù)示著加息的提前出現(xiàn)，這也意味著境外熱錢將伺機(jī)加緊涌入，繼續(xù)推高房價，使得調(diào)控政策的效果打折扣。

　　市場憂慮：加息預(yù)期料刺激熱錢流入

　　12日晚間央行宣布將上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。市場分析人士認(rèn)為，準(zhǔn)備金率的上調(diào)可能預(yù)示著加息的提前出現(xiàn)，這也意味著境外熱錢將伺機(jī)加緊涌入，繼續(xù)推高房價，使得調(diào)控政策的效果大打折扣。

　　數(shù)據(jù)顯示，從去年上半年開始，隨著中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，在央行加息預(yù)期、通貨膨脹以及人民幣升值等因素的作用下，2010年境外熱錢或?qū)⒓铀倭魅胫袊?/P>

　　根據(jù)外匯局?jǐn)?shù)據(jù)，去年三季度外匯儲備增加1410億美元，而一季度外匯儲備增加只有77億美元。而去年三季度我國貿(mào)易順差為393億美元，外商直接投資為208億美元，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)之和與1410億美元的外匯儲備新增余額相差了810億美元。剔除投資收益和匯兌損益，同時考慮到對外投資引起的資金流出，不可被解釋的資本流入或超過500億美元。

　　上海易居中國綜和部部長楊紅旭表示，按常規(guī)理解，這500億美元大致可歸為熱錢或游資，而且“新一輪海外熱錢潮剛剛開始，2010年外匯儲備增量很可能超過2009年?！?/P>

　　直接影響：樓市調(diào)控效果或大打折扣

　　專家認(rèn)為，由于熱錢大規(guī)模流入的可能性仍然較大，即使國家連續(xù)出臺樓市調(diào)整政策，但熱錢流入仍可能將繼續(xù)推高房價，政策效果會大打折扣。

　　“雖然海外基金投資內(nèi)地樓市熱情可能難以超過2007年，但其間接推高房價的作用卻不可低估。”知名地產(chǎn)投資人士屈國暉表示。

　　某房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，雖然國家有調(diào)整，但2008年的情況不會重現(xiàn)，外資還是看好房地產(chǎn)市場。因此，如果加息，或者通貨膨脹出現(xiàn)，房價下降是很難的，再加上熱錢攪和，調(diào)控政策效果有可能會打折扣。

　　中原地產(chǎn)外籍部營業(yè)總監(jiān)潘婉霞對本報記者表示，在廣州市場上，近期確實(shí)有一部分境外購家入市，而且比前一段時間要多，“但這個可能還不能說是熱錢，因?yàn)闊徨X進(jìn)來主要是通過投行的渠道。”楊紅旭也表示，單從樓市分析，進(jìn)入的熱錢主要是各類基金，這些基金通常在境外募集，由國際金融機(jī)構(gòu)運(yùn)作。

　　不過，國務(wù)院剛剛下發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》已明確表示，對于境外機(jī)構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購購房地產(chǎn)的，要嚴(yán)格按照現(xiàn)行政策執(zhí)行。業(yè)內(nèi)人士指出，這表明高層已經(jīng)關(guān)注到熱錢流入對樓市的沖擊。

　　未來措施

　　按揭貸款或進(jìn)一步收緊

　　或調(diào)高貸款按揭的利率

　　新調(diào)控手段仍會陸續(xù)出臺

　　市場憂慮熱錢的涌入可能使調(diào)控效果大打折扣,但部分分析師相信，本次調(diào)升準(zhǔn)備金率只是“頭炮”，未來收緊銀根政策仍會陸續(xù)出臺，這或會打擊包括熱錢在內(nèi)的投機(jī)購房意愿，令準(zhǔn)購家推遲購房計(jì)劃，短期整體物業(yè)成交量或出現(xiàn)萎縮。

　　“在購家的角度，或者他們現(xiàn)在暫不購購，并等待會否再有其他的政策措施出臺，所以或有可能部分需求被抽走。”瑞銀亞洲地產(chǎn)及休閑產(chǎn)業(yè)聯(lián)席主管王震宇稱。他特別提到，至于樓市會否被進(jìn)一步推低，將會取決于加息特別是按揭利率這一較具決定性的因素。

　　惠譽(yù)國際評級董事胡偉恩亦認(rèn)為，政府要打擊炒家的話，下一步較有可能進(jìn)一步收緊按揭信貸 或調(diào)高貸款按揭的利率。

　　“未來按揭貸款一定會進(jìn)一步收緊，因?yàn)檫@占整體貸款一大部分，收緊按揭會較有效。而且樓價上升，通過減少按揭以對抗銀行風(fēng)險亦屬合理?！狈▏屠枳C券(亞洲)地產(chǎn)研究部主管張國源認(rèn)為。

　　房地產(chǎn)市場流動性會在晚些時候受到?jīng)_擊，預(yù)計(jì)住宅價格環(huán)比漲幅有望在2010年下半年出現(xiàn)下降

　　樓市預(yù)測：一季度成交量環(huán)比或較大萎縮

　　受系列調(diào)控政策影響，法國巴黎證券(亞洲)地產(chǎn)研究部主管張國源相信，今年一季度國內(nèi)樓市的成交量會較去年第四季有較大萎縮，因?yàn)橥ǔ＜緸闃鞘械牡?。此外，由于部分人士已預(yù)期政策將會收緊，故在去年第四季提前入市。

　　“回顧2009年三季度情況我們就可以清晰地看到，宏觀流動性緊縮的預(yù)期就可以導(dǎo)致股市的大幅下挫和房地產(chǎn)市場成交量的下降。而本次緊縮信號更加強(qiáng)烈，宏觀流動性將有更加實(shí)質(zhì)性的下降，房地產(chǎn)市場流動性也會在晚些時候受到?jīng)_擊，這都將對資產(chǎn)價格構(gòu)成壓力?！敝袊y行全球金融市場部分析師石磊認(rèn)為。

　　中國銀行的報告稱，宏觀流動性與資產(chǎn)價格有密切的正向關(guān)系。2010年上半年流動性逆轉(zhuǎn)可能發(fā)生，因此，中國住宅價格的環(huán)比漲幅有望在2010年下半年出現(xiàn)下降。而下半年可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場景氣程度下降將使得土地價格下跌，由于土地是重要的信貸抵押品，土地市場價值的下降將進(jìn)一步引發(fā)流動性緊縮。

　　事實(shí)上，中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)已顯示，元旦節(jié)后周(1月4日~10日)主要城市購房需求銳減，樓市成交面積普遍出現(xiàn)下滑，因惡劣天氣以及政策調(diào)控導(dǎo)致的觀望情緒上升。

　　政府：未來兩三年土地開發(fā)充裕

　　在打壓房地產(chǎn)泡沫的同時，政府也在加大對住房市場的供應(yīng)。昨日，住建部、發(fā)改委、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、銀監(jiān)會在新聞發(fā)布會上明確表態(tài)未來兩三年土地開發(fā)充裕，增加房地產(chǎn)供地和實(shí)施房地產(chǎn)用地調(diào)控也完全有保障。

　　打擊囤地不建

　　“截至2009年年底，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)手中已經(jīng)擁有近300萬畝的土地，保證今后兩三年房地產(chǎn)開發(fā)用地是沒有問題的，全國各級土地儲備儲備土地22萬公頃以上?！眹敛扛辈块L贠小蘇表示。贠小蘇同時表示，將進(jìn)行嚴(yán)格的土地清查，打擊囤地，要求各地在2010年1月底之前對現(xiàn)仍閑置的1萬公頃土地基本處理完畢。

　　此外，六部委還承諾將增加保障性住房和普遍商品房有效供給。對此，住建部副部長齊驥明確表態(tài)，“公共租賃住房、廉租住房，再加上即將啟動的城市和工礦棚戶區(qū)改造，今年將有600萬套左右這類的房子開工建設(shè)。”

　　抑制投資和投機(jī)

　　在對消費(fèi)需求的引導(dǎo)方面，本次的政策落點(diǎn)顯然放在差別的信貸和稅收政策上。

　　銀監(jiān)會副主席王兆星指出，銀行對套以上住房要嚴(yán)格堅(jiān)持頭付成數(shù)不低于40%，并且房貸利率實(shí)行差異化定價。

　　一、增加普通商品房和保障性住房有效供給

　　二、加大差別化信貸和稅收政策執(zhí)行力度

　　三、加強(qiáng)防范風(fēng)險和市場監(jiān)管

　　四、加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)

　　五、落實(shí)地方各級人民政府責(zé)任

　　五措施抑制房價上漲

　　央行上調(diào)準(zhǔn)備金率

　　提高房企貸款門檻

　　國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院原副院長劉福坦一針見血地指出，“央行此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，特別是針對房地產(chǎn)泡沫”。劉福坦表示，房地產(chǎn)的泡沫很大，希望緩慢地、逐漸地退出刺激政策，但又不能急剎車，不能一下子把房地產(chǎn)泡沫捅破，“所以信號才這么模糊”。

　　而更重要的是，提高存款準(zhǔn)備金率也意味著房地產(chǎn)企業(yè)貸款門檻將進(jìn)一步提高，房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境將比2009年收緊。

　　有統(tǒng)計(jì)認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的資金來源中銀行貸款一般占到60%左右。而銀監(jiān)會副主席王兆星昨日在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上透露，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房按揭貸款已經(jīng)占到貸款增量的五分之一。

　　也正因?yàn)榇耍瑢＜抑赋?，提高存款?zhǔn)備金率對房地產(chǎn)業(yè)存在間接影響，即通過貨幣乘數(shù)回收大量流動性，從而影響房地產(chǎn)開發(fā)貸款和按揭貸款發(fā)放規(guī)模。

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