事件回放：
開發(fā)商住宅總公司于1997年建成小區(qū)及其配套設(shè)施，于1997年9月，就將配套設(shè)施文化活動站和綜合辦公樓分別移交給政府有關(guān)部門。有關(guān)部門把配套設(shè)施出租給一家飯館和一家娛樂城，至今已有6年多。2003年末，飯館倒閉，又轉(zhuǎn)租給娛樂城，娛樂城重新裝修，而且違反規(guī)劃，并加以擴建。由于飯館和娛樂城造成很大的噪音和空氣污染，特別是對附近的226樓、228樓污染較嚴重，由此產(chǎn)生了很多擾民問題。

居民要求：有關(guān)部門和娛樂城應當按照政府規(guī)定，立即停止娛樂城的營業(yè)，撤出小區(qū)，恢復文化活動站和綜合辦公樓的功能。有關(guān)部門無償?shù)亟邮展ㄔO(shè)施，又有償?shù)爻鲎?，造成對業(yè)主權(quán)益的侵占，應賠償業(yè)主公建使用費。

專家觀點：

秦兵（北京律協(xié)房地產(chǎn)專業(yè)委員會委員）：

產(chǎn)權(quán)不明晰導致公建糾紛

房地產(chǎn)市場從拿地、開發(fā)、銷售到物業(yè)管理等等各個環(huán)節(jié)都比較容易出現(xiàn)糾紛，由于我們物權(quán)法的缺位，物業(yè)管理糾紛在房地產(chǎn)糾紛中會越來越多。導致物業(yè)管理糾紛的一個很重要原因是由于物業(yè)產(chǎn)權(quán)，特別是公建配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)不明晰所造成。

相對而言，住宅本身的物權(quán)比較容易區(qū)分，而住宅小區(qū)配套公建的產(chǎn)權(quán)歸屬就遠要復雜得多。公建一般可分為公益性配套公建和盈利性配套公建。我國《物業(yè)管理條例》十七條規(guī)定：業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。但具體到物業(yè)的哪些共用部位、共用設(shè)施設(shè)備業(yè)主擁有所有權(quán)，哪些只有使用權(quán)方面，我國共有建筑中物業(yè)產(chǎn)權(quán)的劃分并沒有一個全國性的統(tǒng)一法律、法規(guī)和辦法。雖然一些地方已經(jīng)對住宅小區(qū)公建設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸屬在條款上作了相對明確的規(guī)定，但在實際操作中，業(yè)主要弄清楚哪些設(shè)施設(shè)備是非盈利物業(yè)，哪些屬于物業(yè)服務設(shè)施，哪些又攤?cè)肓私ㄔO(shè)成本，則不是一件容易的事。

配套公建設(shè)施處于產(chǎn)權(quán)不明的狀態(tài)。這不僅侵犯了小區(qū)業(yè)主的權(quán)益，而且也給配套公建設(shè)施的目前管理和今后維修造成困難。許多小區(qū)住戶和業(yè)主委員會，只能聽任房地產(chǎn)商或物業(yè)管理公司使用出租甚至再次出租這些配套公建設(shè)施。

關(guān)于人防工程，當前我國對于人防工程的權(quán)屬問題并沒有專門的立法?！吨腥A人民共和國人民防空法》第五條款、十六條規(guī)定，國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有，平時利用人民防空工程，不得影響其防空效能。

　 從這些法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定可以看出，物業(yè)小區(qū)作為民用建筑，其人防工程是公建配套設(shè)施，應當遵循“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則。即人防工程的權(quán)屬屬于投資者所有，所有者可以將人防工程依法進行轉(zhuǎn)讓、租賃。如果開發(fā)商在開發(fā)樓盤時，沒有把人民防空工程的建設(shè)成本計算入銷售成本時，人防工程應歸開發(fā)商所有。反之，則應當歸所有業(yè)主共有。

對于人防工程的具體歸屬，按國家有關(guān)規(guī)定應承擔的開發(fā)小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施配套建設(shè)費作為商品房的成本，包括在商品房銷售價格構(gòu)成內(nèi)。因此，如果開發(fā)商沒有將人防工程的投資作為成本包含在商品房銷售價格中，應當在合同中向購房人明示。否則可以推定開發(fā)商出售商品房時已將人防工程的建設(shè)費用作為商品房價格的組成部分，人防工程屬于全體業(yè)主所有。

除法律、法規(guī)、規(guī)章有特別規(guī)定外，只要物業(yè)小區(qū)人防工程符合并滿足以下條件之一，即可認定其屬于全體業(yè)主共同所有：（一）開發(fā)商在計算公攤面積時把人防工程的建筑面積計算在內(nèi)；（二）開發(fā)商在出售單元房屋時承諾無償提供人防工程供全體業(yè)主使用；（三）開發(fā)商把建造人防工程的成本核算在住宅開發(fā)成本之內(nèi)。關(guān)于小區(qū)學校，目前沒有比較明確的規(guī)定，但我認為也應當依照人民防空的規(guī)定處理，而不應當直接將其產(chǎn)權(quán)歸政府部門，因為小學所有的土地使用權(quán)也已經(jīng)轉(zhuǎn)讓了，其所有權(quán)應當歸投資者所有，如果被計入銷售成本中，也應當歸全體業(yè)主所有。

陳旭（北京律協(xié)房地產(chǎn)專業(yè)委員會委員）：

建議以“業(yè)主董事會”形式處理公建問題

根據(jù)民法原則，對于屬于全體業(yè)主的配套公建，應當屬于按份共有。也就是按自己在購房所承擔的比例享受權(quán)利和承擔責任。這就涉及到兩個問題：個問題是收益的問題，即在配套公共產(chǎn)生收益的時候如何分配；個問題是責任問題，出現(xiàn)需要維修的時候如何維修。關(guān)于這兩個問題，都是在出現(xiàn)小區(qū)物業(yè)后產(chǎn)生的問題，而且沒有相關(guān)法律遵循。更為重要的一點，關(guān)于配套公建的管理也是一個大問題。本人建議，參照股份有限公司的模擬進行管理和分配；即全體業(yè)主就是股東，由業(yè)主委員會組織董事會，授權(quán)物業(yè)公司進行管理。

舒可心（朝陽園業(yè)主委員會主任）：

　政府應該“甩下包袱”
我們國家早期的城市規(guī)劃，住宅由國家（單位）負責建設(shè)和進行物業(yè)管理，配套設(shè)施也由國家建設(shè)、管理、經(jīng)營。這些配套設(shè)施包括：道路、供電、供水、供氣等設(shè)施和學校、幼兒園、副食店、百貨店、郵局、銀行、綜合服務樓、政府街道辦事處、派出所、居委會用房、影劇院、停車場等，甚至連殯儀館、洗澡堂、理發(fā)店都在政府的規(guī)劃范圍內(nèi)由國家根據(jù)居民的“千人指標”來安排建設(shè)位置和規(guī)模。

政府在批準發(fā)展商建設(shè)規(guī)劃的時候，都將本來由政府承擔的城市居民生活配套設(shè)施的建設(shè)任務，隨規(guī)劃強迫搭給發(fā)展商。發(fā)展商雖然是不得已，但建設(shè)配套設(shè)施的成本全部攤?cè)敕课莩杀?，銷售房屋后仍然有巨額利潤。有些發(fā)展商，為了自己項目的住宅品質(zhì)，并不看好給政府建設(shè)配套設(shè)施。他們怕影響項目品質(zhì)，將來建筑權(quán)屬關(guān)系復雜，管理和費用計算麻煩，經(jīng)營會產(chǎn)生更多問題等等因素。

有些發(fā)展商，把政府規(guī)劃“強迫”其建設(shè)的配套設(shè)施中，自認為有利于銷售包裝的建筑，拿來作為樓盤賣點。比如學校、幼兒園、商業(yè)配套等。但開發(fā)商在賣樓時很少會提及這些設(shè)施對周邊居民的噪聲等污染問題，較終都導致了與業(yè)主糾紛的產(chǎn)生。

從目前的情況看，政府甩掉小區(qū)配套這些“包袱”的意圖，是十分明顯的，甚至市政供熱、供水、供電機構(gòu)都已經(jīng)改制成為了企業(yè)，更不要說社區(qū)的其他配套設(shè)施建筑的產(chǎn)權(quán)了。這些“實物地租”雖然暫時名義上還是政府的，但早晚都會有其實實在在的產(chǎn)權(quán)人，而這些產(chǎn)權(quán)人，也就是該小區(qū)的居民。

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