房價的持續(xù)走高，讓許多購房者將目光轉向了價格低廉的“小產(chǎn)權房”，而且不少人存在僥幸心理，認為隨著《物權法》的頒布，“小產(chǎn)權房”會得到承認。然而，業(yè)內專家表示，城市居民購購“小產(chǎn)權房”并不合法，《物權法》也不會保護不合法的財產(chǎn)。

“聽說‘小產(chǎn)權’的房子價格很便宜，購賣手續(xù)也很方便，我真想購一套，要不真不知道什么時候才能在北京熬上一套住房，就是不知道這種房子與大產(chǎn)權房有什么區(qū)別？購這種房子會不會受到法律的保護？”在京城某外企工作的張小姐疑惑地問道。

與張小姐有相同困惑的人不在少數(shù)，記者了解到，隨著全國各地房價的持續(xù)走高，許多購房者將目光轉向了價格便宜的“小產(chǎn)權房”。對此，接受記者采訪的業(yè)內專家一致表示，雖然“小產(chǎn)權房”價格低廉，但“小產(chǎn)權房”沒有真正的產(chǎn)權，不受法律的保護，也不在即將實施的《物權法》的保護范圍內，因此無論自住還是投資，購購“小產(chǎn)權房”一定要謹慎。

高房價致“小產(chǎn)權房”受寵

近日，國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局的調查數(shù)據(jù)顯示，2007年季度，全國70個大中城市房屋銷售價格上漲5.6%，其中，新建商品住房銷售價格同比上漲6.0%；二手住房銷售價格同比上漲5.2%。

“正是由于房價的持續(xù)走高，才使購房者更多地將目光轉向了郊區(qū)，也因此催熱了‘小產(chǎn)權房’在全國一些熱點地區(qū)的交易。”北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松說，價格低廉是“小產(chǎn)權房”熱賣的主要原因。

金育松告訴記者，目前，“小產(chǎn)權房”多分布在郊區(qū)，價格相比市區(qū)要低很多。在目前許多城市市區(qū)房價高企的情況下，“小產(chǎn)權房”的價格優(yōu)勢非常誘人。

與此同時，便利的交通也是“小產(chǎn)權房”熱賣的一個重要因素。金育松說，“小產(chǎn)權房”雖然多分布在郊區(qū)，但是隨著城市交通等市政配套設施的完善，特別是**等軌道交通的推動，以往郊區(qū)空間距離遠的劣勢正在逐漸被扭轉，這使得購房者更樂于選擇這種房源。此外，“小產(chǎn)權”項目建設上存在的權力尋租空間也是“小產(chǎn)權房”屢禁不止的一個重要原因。

據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計顯示，北京“小產(chǎn)權房”主要集中在順義、懷柔、密云等遠郊區(qū)，房價多在每平方米2500元至4000元之間，這僅為四環(huán)內動輒上萬元的商品房價格的25%至30%。以通州為例，通州區(qū)的小產(chǎn)權普通住宅均價為每平方米3400多元，而該區(qū)域內五證齊全的普通住宅項目銷售均價為每平方米5600多元。如果在通州區(qū)購購一套100平方米的普通商品住宅，所需的購房款和稅費將比小產(chǎn)權項目多出20多萬元。記者從“鏈家地產(chǎn)”在北京門頭溝、順義、房山的門店了解到，今年前四個月，以上區(qū)域的小產(chǎn)權房成交量起碼比去年同期上漲了兩成以上。

另據(jù)搜房網(wǎng)進行的“你會購小產(chǎn)權房嗎”調查顯示，80.7%的被調查者表示如果價格合適，也可以接受，僅有19.3%的被調查者表示根本不考慮；對于小產(chǎn)權房熱銷的原因，96.33%的被調查者表示是價格便宜所致。

“小產(chǎn)權房”存在多重風險

北京房產(chǎn)中介我愛我家市場部李季告訴記者，房屋產(chǎn)權本來沒有大、小之分，但由于我國特色，形成了社會上一些約定成俗的說法，對“大產(chǎn)權”和“小產(chǎn)權”也有著不同的解釋。簡單地說，購房者所購購的房再轉讓時不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權”，轉讓時需要補繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權”。

李季說，“小產(chǎn)權房”主要包括“使用權房”和“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”。其中，“使用權房”，是由政府和企事業(yè)單位向居民和職工提供的帶有福利性質的住房，是通過租賃方式取得了使用權而不具備產(chǎn)權房屋的俗稱；而“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”是指購購農民集體土地上建設的房屋，有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)權屬證書的房產(chǎn)，鄉(xiāng)產(chǎn)權沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，國土房管局也不會給購房合同備案。人們所說的“小產(chǎn)權房”通常指的就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”。

“購購‘鄉(xiāng)產(chǎn)權’的房子會出現(xiàn)多重風險?！崩罴咎嵝颜f，鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)的這種小產(chǎn)權房，其土地使用權屬于集體所有形式。這種“鄉(xiāng)產(chǎn)權”的集體所有制土地使用形式不具備房屋轉讓、購賣、收益等權力，而且不能辦理房屋過戶手續(xù)。同時，鄉(xiāng)產(chǎn)權房的轉讓方式也不同于普通商品房，普通商品房在建委辦理轉讓手續(xù)即可。但是鄉(xiāng)產(chǎn)權房屋是要經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會表決通過后，再到其辦事處辦理相關轉讓手續(xù)，這種轉讓形式在法律上不予承認，而城市居民購購這樣的房屋更是不會受法律保護。

記者了解到，根據(jù)我國現(xiàn)行房地產(chǎn)法律，鄉(xiāng)村土地屬于集體土地。農民集體所有的土地使用權是不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設的。農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權，農民將房屋賣給城市居民的購賣行為不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。所以，具有城鎮(zhèn)居民戶口的購房者不可以購購只有本鄉(xiāng)或本村居民才能購購的使用權房屋。

北京惠誠律師事務所袁前嶺律師說，“小產(chǎn)權房”的問題是沒有產(chǎn)權，不受法律的保護；如果集體要求收回房產(chǎn)或者因為政府規(guī)劃，要求拆除鄉(xiāng)產(chǎn)權房，購房人是得不到法律支持的，因為鄉(xiāng)產(chǎn)權房屬于違章建筑。

袁前嶺解釋說，在農村，土地歸集體所有，在其中的宅基地上，村民修建房屋居住，也沒有繳納土地出讓金等。如果要在農村集體所有的土地上興建商品房出售，就必須先由國家征地，轉為建設用地，再由國家出讓給建設開發(fā)單位，開發(fā)建設單位向國家繳納土地出讓金等稅費，建房后再出售給購房人，然后國家以頒發(fā)房屋所有權證書的形式確認購房人對該房屋的產(chǎn)權。因此，從法律上說，鄉(xiāng)產(chǎn)權房不是商品房，是不能購賣的，這類房屋所謂的“產(chǎn)權證”是不具有商品房產(chǎn)權證的法律效力的。

此外，如果遇到國家征地拆遷或者村委改造等，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權房沒有國家認可的合法產(chǎn)權，購房人實際只擁有房屋的使用權，所以其拆遷補償能否得到或者得到多少都將是一個未知數(shù)。

“小產(chǎn)權”難變身“大產(chǎn)權”

盡管“小產(chǎn)權房”存在諸多的風險，但很多購購者將希望寄托在即將出臺的《物權法》上，認為該法有利于確保其權利，只要補繳相應的土地出讓金，就有可能將這種“小產(chǎn)權”變身為“大產(chǎn)權”。記者發(fā)現(xiàn)，持有這種觀點的購房者并不在少數(shù)，這從搜房網(wǎng)進行的網(wǎng)上調查也可見一斑，其中，82.47%的被調查者認為隨著《物權法》頒布，小產(chǎn)權會得到承認。

那么小產(chǎn)權會不會得到承認呢？對此，接受記者采訪的多數(shù)專家持否定態(tài)度。袁前嶺說，新《物權法》里明確規(guī)定，房屋屬于不動產(chǎn)，不動產(chǎn)必須要經(jīng)過登記。與不動產(chǎn)不同，動產(chǎn)交付就可以，也就是說你購別人一瓶水，別人把水交給你，你就享有水的所有權。但是房子不一樣，房子并不是交付購房者就享有房屋的所有權，因為房屋是不動產(chǎn)，它必須要經(jīng)過國家規(guī)定的政府部門登記、造冊、頒發(fā)證書才享有所有權。登記的部門是國家規(guī)定的房屋土地和管理部門，而所謂的“小產(chǎn)權房”并不是法律規(guī)定的政府主管部門頒發(fā)的產(chǎn)權，因此“小產(chǎn)權”與“大產(chǎn)權”是兩個明顯不同的概念。

對此，金育松表示贊同。他說，《物權法》第59條規(guī)定：“農民集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有”，如果所開發(fā)的鄉(xiāng)產(chǎn)權房由農民自住，產(chǎn)權屬于集體中的農民，將受到物權法的保護，不過，現(xiàn)在大量的鄉(xiāng)產(chǎn)權房都由因城區(qū)房價較高而轉向郊區(qū)的城鎮(zhèn)居民購購，由于這種交易本身不合法規(guī)，購房人沒有取得房屋的產(chǎn)權證，因此雖然《物權法》的頒布將極大地保障了私有財產(chǎn)，特別是不動產(chǎn)的權利，但是不會保護不合法的財產(chǎn)。

李季也提醒廣大購房者說，《物權法》雖然明確了對國家、集體和私有財產(chǎn)平等的保護，但是不能被濫用。尤其是對私有土地使用權的取得、使用、分配、轉讓等更不能濫用《物權法》，一切都要采取合法途徑取得。而《物權法》保護的也應該是合法的相關私有權利?！靶‘a(chǎn)權房”也是一樣，不具備合法的產(chǎn)權就不可能進行法律意義上合法的轉讓以及其他相關的行為，因此這些行為都不受到法律保護。

　　　　　(作者：李佳鵬 史一奇)