近來(lái)，本報(bào)律師熱線經(jīng)常接到市民關(guān)于小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施對(duì)外經(jīng)營(yíng)的投訴。為此，記者特對(duì)有關(guān)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的對(duì)外經(jīng)營(yíng)問(wèn)題進(jìn)行了調(diào)查和采訪。

熱線：小區(qū)公共設(shè)施變了味

市民劉女士打進(jìn)熱線稱(chēng)，自己居住的小區(qū)物管將屬于業(yè)主的小區(qū)過(guò)道、人行道等對(duì)外停車(chē)收費(fèi)，特別是晚上，汽車(chē)聲、喧鬧聲不絕于耳，嚴(yán)重影響了小區(qū)業(yè)主的正常生活。董先生稱(chēng)自己居住的小區(qū)有一個(gè)專(zhuān)為業(yè)主修建的游泳池，今年夏天，小區(qū)物管擅自將游泳池以5—10元的價(jià)格對(duì)外經(jīng)營(yíng)，由于外來(lái)游泳的人增多，導(dǎo)致了游泳池人滿為患。錢(qián)大爺在電話中稱(chēng)，自己入住已一年多了，卻發(fā)現(xiàn)會(huì)所竟被開(kāi)發(fā)商用作自己的辦公用房，以至整個(gè)小區(qū)配套僅有一兩家餐館，而開(kāi)發(fā)商原先宣傳的諸如兒童活動(dòng)和老年保健等設(shè)施均無(wú)蹤影。

焦點(diǎn)：公共設(shè)施應(yīng)有明確界定

事實(shí)上，物業(yè)糾紛早已不是什么新鮮事，它一直是纏繞在業(yè)主、物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商心頭的一道大難題。中豪集團(tuán)四川律師事務(wù)所的蒲建東律師認(rèn)為，其實(shí)發(fā)生頻率較高的糾紛主要集中在小區(qū)的公共部分，如會(huì)所、車(chē)庫(kù)、道路、公共綠地、小區(qū)公共設(shè)施、物業(yè)管理用房、架空層等，而糾紛的產(chǎn)生，在于業(yè)主從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)購(gòu)商品房的時(shí)候，并沒(méi)有將其歸屬明確界定，這為日后的紛爭(zhēng)埋下了伏筆。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房屋以外的地上建筑物、其他附著物只能為房屋所有人共同所有，都屬于小區(qū)的公共財(cái)產(chǎn)。比如：綠地、道路、路燈、地下(上)線路和管道、停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))、配電房(室)及電器設(shè)備、水泵房(室、井)及水泵、會(huì)所、門(mén)衛(wèi)室、人防用房及設(shè)備、消防用房及設(shè)備、電梯、假山假水、健身娛樂(lè)設(shè)施、公告牌等等。除此之外，小區(qū)的公共財(cái)產(chǎn)還包括：購(gòu)房人交納的2%的房屋維修基金和小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的收益。

提醒：購(gòu)房時(shí)應(yīng)弄清公共設(shè)施

嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，小區(qū)的停車(chē)場(chǎng)是屬于全體業(yè)主的，但往往被物業(yè)公司實(shí)際控制，成為其利潤(rùn)來(lái)源，而業(yè)主使用屬于自己的停車(chē)場(chǎng)卻要另外付費(fèi)。這種不明晰的公共產(chǎn)權(quán)問(wèn)題廣泛地存在于新近開(kāi)發(fā)的小區(qū)中。蒲建東律師認(rèn)為，要從根本上解決公共產(chǎn)權(quán)界定不清所帶來(lái)的矛盾和沖突，惟一的辦法是將歸屬不清的權(quán)利界定清楚。成都市物業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售樓盤(pán)的過(guò)程中，對(duì)樓房建筑面積以?xún)?nèi)、除業(yè)主套內(nèi)面積以外的地方歸屬界定或約定不明確，是造成小區(qū)公共部分爭(zhēng)議頻繁發(fā)生的一個(gè)重要因素。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，雖然在房屋購(gòu)賣(mài)過(guò)程中，已經(jīng)將可以分?jǐn)偟拿娣e計(jì)入了購(gòu)購(gòu)時(shí)的建筑面積或房產(chǎn)證中，但房產(chǎn)證中卻并未將未列入公攤的其它配套面積產(chǎn)權(quán)明確，其產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)就從法律上說(shuō)不清楚了。而這些未列入銷(xiāo)售面積中的其它物業(yè)產(chǎn)權(quán)到底應(yīng)該歸誰(shuí)呢？如何共有和按什么方式或比例共有，誰(shuí)來(lái)支付使用費(fèi)或管理費(fèi)呢？卻沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的界定，往往是各執(zhí)一詞。另外，記者還發(fā)現(xiàn)，很多樓盤(pán)在宣傳廣告中，往往會(huì)有很多關(guān)于園林綠地的描述，但園林綠地的產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)沒(méi)說(shuō)。廣告中有很好的會(huì)所，但會(huì)所歸誰(shuí)所有沒(méi)說(shuō)。小區(qū)中有多少車(chē)庫(kù)，但車(chē)庫(kù)是公共所有還是私人所有沒(méi)說(shuō)。管理用房是否列入分?jǐn)偅a(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)也沒(méi)說(shuō)，事實(shí)上業(yè)主根本不知道自己購(gòu)購(gòu)的是什么？

　　　　　(作者：孫莉)