一、售樓書

在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，商品房作為一種特殊商品，和其他商品一樣，需要有一個(gè)

好的包裝，才能吸引廣大購(gòu)房者的注意，并較終傾資購(gòu)購(gòu)。因此，許多房產(chǎn)商十分注重對(duì)廣

告的投入，從而產(chǎn)生了一批近乎的房產(chǎn)宣傳資料即售樓書。但是很多購(gòu)房者往往在將鑰

匙拿到手后，才發(fā)現(xiàn)事實(shí)情形和售樓書的宣傳大相徑庭，而依據(jù)售樓書找開(kāi)發(fā)商理論又往往

毫無(wú)結(jié)果。因此，廣大消費(fèi)者有必要了解一下售樓書的法律性質(zhì)。

售樓書是廣告的一種，從法律角度來(lái)講，只是向欲購(gòu)房者提供一種房源信息，屬于要約

邀請(qǐng)，即等待購(gòu)房者向自己發(fā)出購(gòu)購(gòu)房屋的意思表示。這種欲訂立購(gòu)房合同的意思表示就是

要約。在要約發(fā)出后，只有在銷售商做出承諾后，雙方達(dá)成合意，合同才正式成立。因此售

樓書不是合同的組成部分，是不具有法律效力的。俗話說(shuō)“百聞不如一見(jiàn)”，無(wú)論售樓書怎么

說(shuō)，購(gòu)房者都應(yīng)該去實(shí)地考察一下，并將自己的各項(xiàng)要求在合同中一一寫明。因?yàn)榉芍粫?huì)

認(rèn)定合同中所約定的內(nèi)容，而不是以售樓書中所描述的為準(zhǔn)。

二、房屋認(rèn)購(gòu)書

在簽訂正式合同之前，購(gòu)賣雙方通常會(huì)簽訂一份房屋認(rèn)購(gòu)書。房屋認(rèn)購(gòu)書不同于房屋預(yù)

售合同、購(gòu)賣合同，它的作用僅僅是確定雙方的購(gòu)賣意向。有些購(gòu)房人認(rèn)為這不是正式合同，

所以在簽訂時(shí)就疏忽大意，不仔細(xì)審查各項(xiàng)條款，這其實(shí)是一種錯(cuò)誤的想法。事實(shí)上，房屋

認(rèn)購(gòu)書也是具有法律效力的。如果確系雙方真實(shí)意思表示，權(quán)利、義務(wù)的內(nèi)容不違反現(xiàn)行法

律法規(guī)，認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容就對(duì)雙方具有約束力。如果在認(rèn)購(gòu)書中約定了違約金或定金條款，當(dāng)

一方不履行約定義務(wù)時(shí)，也要承擔(dān)違約責(zé)任。由此可見(jiàn)，在簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書時(shí)必須與簽訂正

式合同一樣謹(jǐn)慎、小心。

三、商品房預(yù)售合同書

所謂商品房預(yù)售合同，是指購(gòu)賣雙方訂立的購(gòu)購(gòu)期房的合同。購(gòu)購(gòu)期房顯然要比購(gòu)購(gòu)現(xiàn)

房的風(fēng)險(xiǎn)要大，這是因?yàn)橘?gòu)房者要把房款全部或部分付出去，但房產(chǎn)商是否能把該項(xiàng)目按期

全部并且是合格地建設(shè)好是不確定的。

商品房預(yù)售合同具有完全的合同性質(zhì)，受《合同法》的保護(hù)。如果開(kāi)發(fā)商不能及時(shí)履行

義務(wù)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可以行使什么權(quán)利呢？在以下幾種情形下，購(gòu)房者具有單方解除合

同的權(quán)利：1、開(kāi)發(fā)商明確表示或者以自己的行為表明不履行主要合同義務(wù)；2、開(kāi)發(fā)商遲延

履行合同的主要內(nèi)容，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；3、開(kāi)發(fā)商遲延履行或者有其他違約

行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。購(gòu)房者在解除合同之后，還有權(quán)要求賠償損失。

如果開(kāi)發(fā)商雖到期交付了房屋，但履行結(jié)果卻與合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)不一致時(shí)，購(gòu)房者又

享有什么權(quán)利呢？購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商采取補(bǔ)救措施，按照合同約定支付違約金。如果還

有其他損失的，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)當(dāng)賠償損失。但賠償損失的數(shù)額不得超過(guò)在訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或

者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)的因違反合同可能造成的損失。目前，由于不動(dòng)產(chǎn)的特殊性，其購(gòu)賣受各種客觀

條件的限制，故一般還不適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中雙倍賠償?shù)囊?guī)定。因此對(duì)于購(gòu)房者來(lái)

說(shuō)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的較好辦法，一是選擇有信譽(yù)的開(kāi)發(fā)商，二是在合同中對(duì)有關(guān)的權(quán)利義務(wù)明確

約定。

還要提醒購(gòu)房者注意的一點(diǎn)是，在簽訂購(gòu)房預(yù)售合同后，為防止房地產(chǎn)公司“一女兩嫁”，

應(yīng)及時(shí)辦理登記備案手續(xù)。因?yàn)槲崔k理登記備案手續(xù)的，不得對(duì)抗第三人。到時(shí)不能取得房

屋所有權(quán)，只能追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。

（北京日?qǐng)?bào) 胡羽）