按現(xiàn)行法律規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審，是指國(guó)土資源管理部門(mén)在建設(shè)項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)、備案階段，依法對(duì)建設(shè)項(xiàng)目涉及的土地利用事項(xiàng)進(jìn)行的審查，對(duì)是否可能提供建設(shè)用地、用地位置等提出意見(jiàn)。根據(jù)現(xiàn)行投資建設(shè)審批程序，建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)是建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)的必備文件；需要發(fā)展改革部門(mén)審批、核準(zhǔn)和備案的建設(shè)項(xiàng)目，要先由國(guó)土資源管理部門(mén)進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審，出具建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審文件，項(xiàng)目單位持預(yù)審文件到發(fā)展改革等部門(mén)辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。

《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中規(guī)定，凡不符合土地利用總體規(guī)劃、沒(méi)有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)的建設(shè)項(xiàng)目，不得通過(guò)項(xiàng)目用地預(yù)審。項(xiàng)目建設(shè)單位向發(fā)展改革等部門(mén)申報(bào)核準(zhǔn)或?qū)徟ㄔO(shè)項(xiàng)目時(shí)，必須附國(guó)土資源管理部門(mén)預(yù)審意見(jiàn)；沒(méi)有預(yù)審意見(jiàn)或預(yù)審未通過(guò)的，不得核準(zhǔn)或批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目。建設(shè)項(xiàng)目預(yù)審的主要內(nèi)容，是審查申報(bào)的用地項(xiàng)目是否符合土地利用總體規(guī)劃、是否符合建設(shè)用地指標(biāo)。通過(guò)預(yù)審的建設(shè)項(xiàng)目，可以采取劃撥或協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)。

為推進(jìn)土地資源市場(chǎng)化配置，2001年，國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》明確提出，各地要大力推行土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)。國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)，除涉及國(guó)家安全和保密要求外，都必須向社會(huì)公開(kāi)。商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地和其他土地供應(yīng)計(jì)劃公布后，同一宗地塊有兩個(gè)以上意向用地者的，都必須由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)依法以招標(biāo)、拍賣(mài)方式提供，國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)必須公開(kāi)進(jìn)行。土地使用權(quán)要在土地有形市場(chǎng)上依法公開(kāi)交易。2007年《物權(quán)法》明確規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣(mài)等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓”，在法律上確立了以國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)等公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式出讓的市場(chǎng)配置制度。國(guó)有建設(shè)用地招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓的實(shí)質(zhì)，是按照公開(kāi)、公平和公正的原則，通過(guò)市場(chǎng)確定用地者和土地價(jià)格。

為落實(shí)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓的國(guó)家法律政策規(guī)定，國(guó)土資源部先后制定下發(fā)了一系列規(guī)章政策，如2002年頒布《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，明確要求商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性土地必須采取招標(biāo)拍賣(mài)掛牌的方式出讓?zhuān)?003年出臺(tái)《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，進(jìn)一步明確了協(xié)議出讓的范圍、原則和程序；2006年下發(fā)《關(guān)于印發(fā)〈招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范〉 (試行)和〈協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范〉(試行)的通知》，使相關(guān)程序更加詳細(xì)；2007年，頒布《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，進(jìn)一步明確，工業(yè)(倉(cāng)儲(chǔ))、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地必須實(shí)行招拍掛出讓。通過(guò)上述政策規(guī)定，為各地規(guī)范經(jīng)營(yíng)性土地出讓行為提供了政策依據(jù)和操作規(guī)范。

按照以上政策規(guī)定，實(shí)行招拍掛供地的地塊，必須是已經(jīng)辦理了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批手續(xù)的國(guó)有建設(shè)用地，并且符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃。在此前提下，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地，由市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)按照出讓計(jì)劃，會(huì)同城市規(guī)劃等有關(guān)部門(mén)共同擬訂招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓地塊的出讓方案，報(bào)經(jīng)同級(jí)政府批準(zhǔn)后，再按照招拍掛規(guī)范規(guī)定的程序，發(fā)布出讓公告，接受競(jìng)購(gòu)申請(qǐng)，實(shí)施招拍掛，確定競(jìng)得人 (中標(biāo)人)，簽訂《成交確認(rèn)書(shū)》或發(fā)放《中標(biāo)通知書(shū)》，簽訂出讓合同，繳納出讓價(jià)款，辦理土地登記手續(xù)，較終取得土地使用權(quán)。對(duì)于工業(yè)用地，現(xiàn)行政策規(guī)定，為體現(xiàn)土地節(jié)約集約利用、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和環(huán)保等要求，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局，國(guó)土資源管理部門(mén)在擬定出讓方案時(shí)，要會(huì)同發(fā)展改革、規(guī)劃、環(huán)保等部門(mén)研究確定地塊的規(guī)劃利用條件、項(xiàng)目投資強(qiáng)度、環(huán)境保護(hù)要求、出讓底價(jià)等指標(biāo)，科學(xué)確定宗地的產(chǎn)業(yè)類(lèi)型、用準(zhǔn)和用地規(guī)模等，相關(guān)指標(biāo)要符合建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法和項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)的有關(guān)要求。工業(yè)項(xiàng)目招拍掛出讓成交后，國(guó)土資源管理部門(mén)與競(jìng)得人簽訂《成交確認(rèn)書(shū)》或向中標(biāo)人發(fā)放《中標(biāo)通知書(shū)》后，向競(jìng)得人(中標(biāo)人)核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審批準(zhǔn)文件，競(jìng)得人(中標(biāo)人)再向發(fā)展改革、規(guī)劃、環(huán)保等部門(mén)申請(qǐng)辦理相關(guān)審批手續(xù)。

綜上所述，以招拍掛方式供應(yīng)的建設(shè)項(xiàng)目用地，無(wú)論是商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅用地，還是工業(yè)用地，在招拍掛出讓前，對(duì)擬出讓地塊是否符合土地利用總體規(guī)劃、有沒(méi)有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)等均進(jìn)行了審查把關(guān)，招拍掛成交后，無(wú)需再進(jìn)行用地預(yù)審。

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