國土資源部相關負責人在對近期土地調控政策進行解讀時強調，將對囤地開發(fā)商進行查處，并為此制定了實行凈地出讓、土地開發(fā)時間不超過3年等具體的政策。

對比兩方政策可以發(fā)現(xiàn)，房貸新政旨在抑制需求，在相當程度上打擊了投資者對樓市未來一段時間的信心，許多市民開始將原本投資房產的計劃束之高閣；土地新政著眼于規(guī)范供應，從房地產的基本生產資料土地入手，連續(xù)祭出新招，讓樓市先前存在的違規(guī)行為無所隱藏。

房貸新政深層次的原因是防范金融風險，而土地新政則直接對準房地產市場，指向更為明確。雖然短期來看，效果未必立竿見影，但從長計議，卻是的樓市良藥。

現(xiàn)狀透視

土地新政將掀起"土地革命"

10月26日和28日，國土資源部相關負責人兩次公開表態(tài)，將加大閑置土地清理力度，并擬定了"凈地"出讓、控制單宗土地出讓規(guī)模、規(guī)定土地開發(fā)時間等相關政策。11月1日，國土資源部發(fā)布的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》（39號令）正式實行，除明確將工業(yè)用地納入招拍掛范圍之內外，還叫停了開發(fā)商常用的"分期拿證后去銀行抵押融資再開發(fā)"的資本游戲。

政策在于"斗地主"

明眼人一眼就能夠看出，政府上述政策落在了規(guī)范房地產企業(yè)的開發(fā)建設上面，尤其對擁有大量土地儲備，被稱為樓市"地主"的大中型開發(fā)商的囤地行為有了更加明白的界定標準。頭先是時間方面，政策規(guī)定每宗土地的開發(fā)建設時間原則上不得超過3年；對超出合同約定動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，要依法征收土地閑置費。其次是空間方面，合理控制單宗土地出讓規(guī)模，避免了開發(fā)商因開發(fā)實力限制，無法在短期內將所有土地變?yōu)閷崒嵲谠诋a品的可能。

而政府部門之前針對開發(fā)商囤積土地的行為，僅有"房地產用地兩年未開發(fā)無條件收回"這一政策進行規(guī)范。姑且不論此政策實際作用如何，其在較基本的可行性方面便存在很大問題。"如何才能算作開發(fā)？兩年之內要開發(fā)到什么程度？上萬畝和幾百平方米的地塊有無區(qū)別？"中原地產項目部總經理黃韜表示，政策的模棱兩可，在讓開發(fā)商方面感覺難以操作的同時，也給政府監(jiān)督管理帶來了一定困難。

樓市囤地確有其事

而正因為政策監(jiān)管的缺位，為開發(fā)商囤地帶來了不小空間。合富輝煌市場研究部此前發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前廣州市區(qū)以及增城和南海金沙洲，仍有42平方公里的土地掌握在開發(fā)商手中。雖然這一數(shù)字后來被國土房管部門否認，但是囤地行為卻得到不少業(yè)界人士默認。另一份數(shù)據(jù)則讓開發(fā)商的囤地行為表露無遺：10月29日出臺的《廣東房地產報告》指出，與上年相比，2007年前三季土地購置面積為2219.9萬平方米，增長45.83%；土地開發(fā)面積為1733.99萬平方米，增長3.65%，購置與開發(fā)面積比例失衡得相當明顯。

不僅數(shù)據(jù)，事實也能夠說明一切。廣州城區(qū)的閑置用地和爛尾地塊比比皆是，有些地塊閑置時間達到10年甚至20年以上。如之前本報曾經做過報道的健力寶大廈西面一幅面積達到1萬平方米的土地，閑置了18年，目前用做了停車場；當年因公開出讓而備受矚目的文德路閑置地富春東方項目，由于種種原因，遲遲沒有開發(fā)；被看做是建筑之一的江南大道港澳，因為資金斷裂，爛尾時間也超過了10年……

原有土地開發(fā)模式生變

有業(yè)界人士曾經提出，應該將原有政策中的"兩年內開發(fā)"改為"兩年內達到預售狀態(tài)"。而對于不同面積的土地，則要出臺具體政策，如大塊土地要限定每年至少應完成開發(fā)和可銷售的土地數(shù)量，防止開發(fā)商變相囤積土地資源。如今國土資源部新出臺的土地新政，雖然與業(yè)界建言略有不同，但其對于開發(fā)建設時間原則上不得超過3年的規(guī)定，考慮到了多數(shù)房地產的實際開發(fā)建設周期，有更好的可行性。此外，新政還明確了超出合同約定動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，要依法征收土地閑置費，具體費用按出讓或劃撥土地價款的20%征收。

在廣州云景房地產開發(fā)有限公司副總經理喻海文看來，近段時間以來的土地新政，對于開發(fā)商來說將產生相當大的影響，當然這不僅 于囤地實施起來會更加困難這一個方面。"此前業(yè)內普遍運用的分期付款、分期拿證被叫停，將使原有土地開發(fā)模式發(fā)生根本變化，開發(fā)商必須尋找新的融資方式。"喻海文表示，舊有的單純依靠銀行廉價資金的房地產時代即將過去，擁有充足自有開發(fā)資金和多元化融資渠道的開發(fā)商將成為未來樓市的開發(fā)主力。

新政聚焦

1、一次性付清地價才能辦證

受

讓人需依照國有建設用地使用權出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放國有建設用地使用權證書，也不允許在未繳清出讓價款前將整宗地再分割為若干宗地，分割發(fā)放若干個建設用地使用權證。

解讀：在此前的土地出讓過程中，不少開發(fā)商在獲得土地之后并不會一次性付清全部款項，而是采用分期付款的形式來分批取得建設用地使用權證書，進行滾動開發(fā)。新政策在11月1日開始實施之后，對于大幅土地在市場上出讓而言，將給獲地開發(fā)商帶來相當大的融資難度。有業(yè)內人士指出，在土地調控政策頻繁的條件下，缺少自有資金保障和融資能力的中小房地產企業(yè)將面臨更大的生存挑戰(zhàn)，資金鏈斷裂的可能性加大。

2、3年內完成土地開發(fā)

為了縮短土地開發(fā)周期，根據(jù)房地產開發(fā)建設周期一般為2-3年的實際，規(guī)定每宗地的開發(fā)建設時間原則上不得超過三年，確保供應出去的土地能夠及時開發(fā)建設，形成住房的有效供應。這一規(guī)定，也為各地確定具體的單宗土地的供應規(guī)模提供了依據(jù)。

解讀：這是對付目前房地產市場愈演愈烈的囤地行為的較直接有效辦法，將開發(fā)建設時間限制在三年之內，相較之前的"兩年不開發(fā)收回土地"，更具有可操作性，也使政府在監(jiān)管方面變得更加容易。此前政府部門針對限價房土地和部分地塊作出過一定時間內開發(fā)完畢的要求，但并不廣泛。政策明確之后，也給擁有大宗土地的開發(fā)商提出了難題，特別是一些上千畝的型項目，要在短短的三年時間內全部開發(fā)完畢，對開發(fā)商的開發(fā)能力提出了相當高的要求。

3、控制單宗土地出讓規(guī)模

對于出讓地塊規(guī)模，考慮到大宗地出讓不僅不利于市場競爭，也不利于市場調控，因此強調控制單宗土地供應規(guī)模，以增加土地供應的宗數(shù)，吸引更多的中小開發(fā)商參與競爭，防止部分房地產開發(fā)企業(yè)憑借其資金實力"圈占"土地，形成"壟斷"。

解讀：在目前價高者得的出讓模式之下，擁有強大資金實力的開發(fā)商在土地一級市場的優(yōu)勢十分明顯，而一些巨無霸地塊，更是早在出讓初期便已將絕大多數(shù)中小開發(fā)商擠在了門檻之外。此政策的出臺對于整個房地產市場來說是一個好消息，將有利于更多的房企參與競爭，增強市場活力，避免壟斷局面形成。

4、實行"凈地"出讓

擬出讓的土地，要在理順土地產權和經濟關系的前提下，進行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一進行基礎設施建設，形成基礎設施較為完備的熟地，按"凈地"分宗出讓。

解讀："凈地"出讓在天津等地已經率先實施，不過廣州目前仍然保留著"凈地"出讓和"毛地"出讓并存的土地出讓模式。比如城區(qū)9月底完成出讓的天河獵德村、越秀區(qū)泰康路、荔灣區(qū)文昌南路、越秀區(qū)珠光路四幅地塊，當中有三幅土地仍將面臨拆遷方面的問題，除此之外，競得開發(fā)商還要無償負責處理另外的市政公共設施爛尾地及支付之前拖欠的臨遷費等。

"凈地"出讓對于開發(fā)商來說信息更加透明，也可以縮短土地開發(fā)周期，使資金成本得以降低。不過正是因為"凈地"比"毛地"處理起來更加簡單，在土地出讓過程中會引來更多開發(fā)商爭奪，基礎地價成本會相對偏高。

5、土地閑置費按20%征收

超解讀：土地閑置費的收取對開發(fā)商在經濟上會造成一定壓力，促使其加速房地產項目開發(fā)。實際上廣州市場上早就出臺了"一年未動工征收20%土地閑置費"和"兩年未動工收回土地"的政策，從目前的市場情況來看，相關政策并沒有得到嚴格執(zhí)行，特別是土地閑置費收取方面，不少土地實際上已經超過了政府規(guī)定的一年期限。

業(yè)界說法

單宗土地大小因地制宜

中原地產項目部總經理黃韜

對于近期出臺的各項土地方面的政策，對于整個市場來說有相當大的積極意義。比如實施"凈地"出讓，相信大多數(shù)開發(fā)商是舉雙手贊成的，因為可以避免拆遷和安置帶來的棘手問題；一年未動工征收20%土地閑置費，則是舊有政策的重新強調，關鍵在于落實。

至于控制單宗用地出讓規(guī)模，政策內容比較模糊。我認為單宗土地大小應該根據(jù)不同地段作出不同規(guī)定，如開發(fā)成熟的城區(qū)就適宜分成細小地塊，實現(xiàn)土地價值化利用，較為偏遠的近郊區(qū)域，則可將單宗土地規(guī)模適當調大，有利于開發(fā)商進行整體開發(fā)。

一次性付地價或有副作用

經緯地產項目發(fā)展部副經理吳定金

對開發(fā)商來說，影響的應該是一次性付清地價才能辦理建設用地使用權證書。不過頭先需要澄清的是，政策明確的是必須一次性付清全部的土地出讓款項，而并沒有說不能分期辦證，因此之前有媒體"一次性繳費，一次性辦證"的說法是對政策的誤讀。新政策實施之后，對開發(fā)商的資金實力提出了很高要求，再也不能像以往一樣"小馬拉大車"了。

當然，政策出現(xiàn)一定的副作用也并非沒有可能，在自有資金受到限制，又無法一次性獲得大筆資金的前提下，發(fā)展商的土地開發(fā)量可能會受到限制，從而較終影響到樓市的產品供應。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！