近年來，土地圈而不用、房地倒掛現(xiàn)象日益嚴重。建設(shè)部政策研究科研處處長文林峰認為，土地出讓金付清拿證政策實施后,必須加強土地使用的全程監(jiān)管，并盡快出臺財政配套政策，以確保收回囤積的土地

【背景】《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，已經(jīng)2007年9月21日國土資源部第3次部務(wù)會議審議通過，將自2007年11月1日起施行。該規(guī)定重申，開發(fā)商必須付清土地出讓金才能拿到土地使用權(quán)證書。

中國自2002年起開始對經(jīng)營性用地全面實施"招拍掛"制度。雖然當時的政策已明確規(guī)定購地者需要付清全部國有土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證書。但是，實際上這幾年來實行的效果并不理想，很多開發(fā)商通過分期付款，分期拿證，滾動開發(fā)的模式，用較少的資金操縱多個大盤，造成土地儲備越來越聚焦在少數(shù)大開發(fā)商手中。

這種分期拿地的方式，在去年一年中愈演愈烈，隨著土地供應(yīng)市場競爭激烈、價高者得的中標方式，導(dǎo)致"房地倒掛"現(xiàn)象日益突出。如今年以來，北京、長沙、上海、杭州、南京等城市接連出現(xiàn)樓面地價高出周圍在售商品房價格的倒掛現(xiàn)象。

近日，建設(shè)部政策研究科研處處長文林峰撰文，闡述了自己對付清土地出讓金拿證政策的看法及建議。

文林峰認為--

房價倒掛不僅帶動區(qū)域性地價和房價的進一步上漲，也對未來市場預(yù)期產(chǎn)生了較大影響，同時，較高的剛性成本，也導(dǎo)致房價持續(xù)居高不下，加快了其上升幅度。這種"期指化"的房地比價關(guān)系，在影響房價上漲的同時，又會推動下一輪地價的攀升。而分期付款的拿證方式正是刺激房地倒掛，滾動開發(fā)，不惜血本拿地的重要因素。

同時，由于土地儲備供應(yīng)速度滯后于市場需求，土地供應(yīng)不足的矛盾日益突出；大量的大盤供應(yīng)以及開發(fā)商的囤地行為導(dǎo)致有效供給不足；而上市公司融資圈地、再融資圈地的怪圈發(fā)育，加劇了土地的壟斷性和集中度，"圈而不用"現(xiàn)象明顯。而價高者得的單一中標方式，也使得天價地塊不斷被刷新，房地價格倒掛現(xiàn)象層出不窮。

產(chǎn)生房地倒掛現(xiàn)象的根本原因在于土地一級市場的壟斷性，現(xiàn)有的以競價機制為代表的土地市場化只是體現(xiàn)在交易形式上，而土地一級市場仍是壟斷市場，在壟斷市場上采用拍賣制度，只會通過競價機制為壟斷產(chǎn)品形成壟斷價格，并且不斷把價格推向新高。

付清價款再拿證對未來市場有著積極影響：

--有利于合理控制土地出讓規(guī)模。根據(jù)土地供應(yīng)對象多元化的需要，合理確定適應(yīng)不同土地使用者開發(fā)建設(shè)要求的土地出讓規(guī)模，有利于嚴格控制以成片開發(fā)為目的的大宗土地出讓，防范開發(fā)用地被大企業(yè)壟斷，制止開發(fā)商變相囤積土地，避免開發(fā)企業(yè)通過滾動開發(fā)、分期銷售、逐期漲價的方式推動住房價格過快上漲。

--在土地價格上漲過快的地區(qū)，適當增加土地供應(yīng)的宗數(shù)，控制單宗土地出讓面積規(guī)模，將大地塊拆分成小地塊，縮短開發(fā)建設(shè)周期，加快住房有效供應(yīng)，壓縮開發(fā)商獲取土地增值的空間。如北京市已明確，單宗土地供應(yīng)規(guī)模控制在10-20公頃，建筑面積控制在30萬-50萬平方米。成都市規(guī)定單宗地土控制在200畝。這樣可以有效防范大盤圈地、圈而不建的問題,有利于緩解大盤供應(yīng)和天價地王的頻繁出現(xiàn)。

該項政策出臺后,為避免有令不行的老問題再現(xiàn),必須加強土地使用過程的全程監(jiān)管。加強土地使用合同管理，對不按約定進行開發(fā)建設(shè)的，追究土地使用者的違約責任；嚴格閑置土地處置政策規(guī)定，提高閑置土地費收取標準，要更加明確無償收回土地使用權(quán)的條件和強制收回的政策規(guī)定；嚴格土地登記管理，對于違反違規(guī)行為，一律不予辦理土地登記和分割登記。

此外，還要在財政上盡快出臺配套政策，確保收回囤積的土地具有可操作性。很多城市已明確要加快清理閑置土地，并主要用于廉租住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)。但在查處閑置土地時，因需要適當補償開發(fā)商已交地價款的利息等相應(yīng)費用支出，但財政上卻沒有相應(yīng)的列支渠道，導(dǎo)致回收閑置土地的政策不具有可操作性。因此，應(yīng)盡快出臺相應(yīng)的配套措施，加快回收閑置土地，解決保障性住房用地不足的問題。

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