提要：年9月，長風(fēng)6B7C地塊被中海發(fā)展以70.06億元的“地王”價(jià)格拿下，折合樓板價(jià)2.24萬元/平方米。據(jù)中房信土地事業(yè)部分析認(rèn)為，莘莊鎮(zhèn)222號地塊容積率為3.44，總面積為405319平方米，該地塊用途為商住辦綜合用地，業(yè)內(nèi)估計(jì)該地塊總建筑面積將達(dá)到50．5萬平方米。

　　今日，上海土地市場上將迎來大決戰(zhàn)。當(dāng)天共將推出13幅地塊，出讓面積高達(dá)181萬平方米，超過8月份整月經(jīng)營性用地供應(yīng)量136萬平方米，更是7月份整月經(jīng)營性用地供應(yīng)量的6倍。而去年名噪一時(shí)的中海長風(fēng)地王周邊的三幅地塊也將吸引近30家開發(fā)商到場競拍。市場人士預(yù)期，近期樓市成交量步步攀升，開發(fā)商拿地?zé)崆檠杆偕郎?，屆時(shí)現(xiàn)場極有可能引發(fā)激烈的土地爭奪戰(zhàn)。

　　中海長風(fēng)地王旁三地連拍

　　去年9月，長風(fēng)6B7C地塊被中海發(fā)展以70.06億元的“地王”價(jià)格拿下，折合樓板價(jià)2.24萬元/平方米。成為當(dāng)時(shí)轟動一時(shí)的新聞。而在今日拍賣中，比鄰“地王”的長風(fēng)8號東、9號西和11號西北這3幅住宅用地，也將聯(lián)袂登場。雖然這3幅地塊的起始樓板價(jià)全部超過了15000元/平方米，較“中海長風(fēng)地王”當(dāng)初9781元/平方米的起始樓板價(jià)高出54%-69%多，但這并不影響開發(fā)商對這三幅優(yōu)質(zhì)宅地的關(guān)注程度。記者在上海規(guī)土局網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，該三幅地塊共吸引了近百戶開發(fā)商申領(lǐng)了競購資料，而其中有26家房企較終確定現(xiàn)場競購。

　　來自中房信土地事業(yè)部的報(bào)告也顯示，該三幅地塊周邊基礎(chǔ)配套較為成熟、完善，囊括農(nóng)業(yè)等銀行分支、金沙江大酒店等10項(xiàng)商業(yè)配套；包括百川高端中學(xué)、金沙江路小學(xué)等5所教育配套；含有長風(fēng)公園等少量景觀配套；臨近中環(huán)路，交通較為便利。未來該區(qū)域?qū)蔀樘K州河邊一個大型的商務(wù)辦公聚集區(qū)。其超15000元/平方米的出讓樓板價(jià)處于該板塊所有未開發(fā)土地樓板價(jià)范圍的中高位。結(jié)合該宗地出讓樓板價(jià)及其它成本，相較于周邊相鄰板塊內(nèi)2.5萬元/平方米-3萬元/平方米的銷售均價(jià)，該地塊存在一定的價(jià)格空間。

　　截至昨日22時(shí)，該三幅地塊都已經(jīng)出現(xiàn)兩輪網(wǎng)上報(bào)價(jià)，但出價(jià)都較為理性，只比起始價(jià)高出100萬元。對此，有業(yè)內(nèi)人士坦言，對于這些優(yōu)質(zhì)地塊，開發(fā)商們一定要在較后關(guān)頭才會出招。據(jù)其介紹，按出讓文件要求，此次長風(fēng)3幅地均要求在簽訂出讓合同之日起30日內(nèi)一次性支付出讓價(jià)款，且中小套型比例不小于20%。而長風(fēng)9號西和11號西北地塊更是要求在交地后1年內(nèi)動工，動工后3年內(nèi)竣工。長風(fēng)11號西北地塊還要求競得人在地塊內(nèi)6785.3平方米的教育用地上代建幼兒園，建筑面積約6030平方米，建成后由政府無償收回土地使用權(quán)和地上建筑物?！斑@些都對開發(fā)商的資金有所要求。因此開發(fā)商既需要權(quán)衡同時(shí)又要與競爭對手相互博弈。 ”

　　莘莊**上蓋地塊再現(xiàn)身

　　今日下午，此前終止招標(biāo)的莘莊鎮(zhèn)222號地塊（莘莊**上蓋）重新確定新購家，由于競拍方式由原來的招標(biāo)改為掛牌，因此較終購家也將迅速塵埃落定。但記者發(fā)現(xiàn)，截至昨日22時(shí)，該地塊的申請競購人數(shù)為1，同時(shí)網(wǎng)上報(bào)價(jià)也是底價(jià)27億元。按照競拍規(guī)則，該地塊由于是先進(jìn)競購人，可能會以底價(jià)成交。而業(yè)內(nèi)大多預(yù)測該購家為上海城開—新鴻基聯(lián)合體。

　　據(jù)中房信土地事業(yè)部分析認(rèn)為，莘莊鎮(zhèn)222號地塊容積率為3.44，總面積為405319平方米，該地塊用途為商住辦綜合用地，業(yè)內(nèi)估計(jì)該地塊總建筑面積將達(dá)到50．5萬平方米。這個地塊單個商辦綜合項(xiàng)目的規(guī)模也將達(dá)到50萬平方米以上，這在整個上海都是不多見的。該地塊東至寶城路，南至水清路，西至滬閔路，北到梅隴西路。周邊基礎(chǔ)配套較完善。

　　有分析人士指出，該地塊雖然優(yōu)勢明顯，但對于開發(fā)商要求也非常嚴(yán)格。按照出讓文件顯示，這一地塊對競購人提出了諸多條件：頭先，這一項(xiàng)目規(guī)劃方案要滿足地區(qū)交通樞紐的功能，建成后相關(guān)交通樞紐設(shè)施應(yīng)達(dá)到各級管理部門的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)并由相關(guān)部件進(jìn)行管理，無償使用。地塊競得人還需建設(shè)1．97萬平方米的公建以及相應(yīng)的停車位，產(chǎn)權(quán)無償歸區(qū)政府所有。而由于這幅地塊是莘莊**站上蓋綜合開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)必須與**車站和軌道交通等部分充分銜接，同時(shí)還要預(yù)留其至虹橋綜合交通樞紐線路、滬杭客運(yùn)專線、金山支線線位及莘莊站站體空間，保證有效銜接。此外，這幅莘莊**上蓋地塊還要求在簽訂出讓合同之日起5天內(nèi)支付20％土地價(jià)款，剩余出讓價(jià)款在30天內(nèi)一次性付清。

　　一位參加該地塊推介會的開發(fā)商代表還表示，該地塊建立的交通樞紐平臺由競得單位負(fù)責(zé)投資建設(shè)。按規(guī)劃要求，整個樞紐大平臺施工同時(shí)必須保持軌道交通和鐵路正常運(yùn)營。大平臺土建費(fèi)用預(yù)計(jì)約13億元人民幣（不包括與鐵路、軌道交通的配合費(fèi)）。大平臺應(yīng)在交地后半年內(nèi)開工，開工后5年內(nèi)竣工。而且大平臺施工同時(shí)必須保持軌道交通和鐵路正常運(yùn)營。

　　據(jù)介紹，建設(shè)大平臺是本地塊出讓的頭要條件。規(guī)土部門還規(guī)定大平臺不能按期建設(shè)應(yīng)視為沒有履行土地出讓合同約定的建設(shè)要求，因此需要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。在大平臺建成之前，出讓人有權(quán)限制競得單位開發(fā)該基地內(nèi)其他項(xiàng)目。

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