在“史上較嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控措施之下，住宅市場處于高度敏感期，高層上半年來一系列措辭各異的表態(tài)，讓整個市場的觀望氣氛越發(fā)濃厚，據(jù)了解，在開發(fā)住宅為主的房企中，有的上半年業(yè)績相比去年同期甚至被“腰斬”。

值得注意的是，歷來受調(diào)控影響較小的商業(yè)地產(chǎn)再次成了當(dāng)下市場的“寵兒”。今年以來，萬科、保利等大型房企紛紛進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，體現(xiàn)出調(diào)控中開發(fā)商戰(zhàn)略思路的調(diào)整。6月，保利斥資12億元拿下武漢一塊商住用地塊，再次用實際行動表明其進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的決心。記者根據(jù)保利公開資料測算發(fā)現(xiàn)，今年以來，保利已拿下十余宗商住兩用地或純商業(yè)用地，金額達(dá)到114億元。該公司相關(guān)人士透露，根據(jù)公司策略，如果有地塊含有一定的商業(yè)配套且地段好、價格便宜，公司還會考慮再拿地。

資金投入超百億

在今年以來的新政調(diào)控下，整體來看保利的住宅銷售增速放緩，這也為其進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)提供了理由?！盀榱吮３忠粋€穩(wěn)定的現(xiàn)金流，此外就是不要一遇到政府調(diào)控就出現(xiàn)資金緊張。”一位開發(fā)商內(nèi)部人士對記者表示。今年1~6月，保利實現(xiàn)簽約面積約267萬平方米，同比增長5.81%；實現(xiàn)簽約金額217.55億元，同比增長3.33%。

而在今年1~5月，保利實現(xiàn)簽約面積198.12萬平方米，同比增長8.79%；實現(xiàn)簽約金額154.11億元，同比增長4.75%。在1~4月，保利實現(xiàn)簽約面積151.25萬平方米，同比增長21.26%；實現(xiàn)簽約金額122.20億元，同比增長16.21%。在沒有經(jīng)歷“較嚴(yán)厲”新政的季度，保利更是保持著高達(dá)30%的銷售增速。

在銷售疲軟的情況下，穩(wěn)定現(xiàn)金流、分?jǐn)傦L(fēng)險或許是眾多住宅開發(fā)商的頭要任務(wù)。今年以來，萬科、保利、綠地等公司明顯加強(qiáng)了對商業(yè)地產(chǎn)的投入。

今年4月，保利高調(diào)對外宣布，未來3~5年，公司持有性商用物業(yè)的投資比例將增大到全部投資的30%，并將持有部分核心地段的高品質(zhì)物業(yè)。

今年以來，保利也確實明顯表現(xiàn)出了涉足商業(yè)地產(chǎn)的決心。特別是今年5~6月份，在這整整兩個月里，保利拿地對象均為商業(yè)用地。據(jù)了解，在此期間，保利分別在成都、上海、廣州、南昌以及武漢等地拿下商住或純商業(yè)地塊不下十宗，斥資近百億元。據(jù)保利公告顯示，今年上半年，公司分別在成都、上海、廣州、武漢、天津、青島、沈陽等地耗巨資拿地，數(shù)量達(dá)到20余宗。而在已拿下的地塊中，記者注意到，超過半數(shù)以上的地塊不是商住兩用地就是純商業(yè)用地，初步估算，保利僅上半年時間，在商業(yè)地產(chǎn)上的投資已達(dá)114億元。

據(jù)了解，初涉商業(yè)地產(chǎn)的保利現(xiàn)在也還在摸著石頭過河。一位保利下屬策劃子公司的內(nèi)部人士透露，招商方面對于做住宅的保利來說，確實不容易，如何經(jīng)營出租達(dá)到利潤化也還不嫻熟。他表示，市場上住宅總是會有 “剛需”，但商業(yè)地產(chǎn)卻不一定，市場做死了就做死了，很難再度活起來。

主業(yè)仍是住宅開發(fā)

在調(diào)控中，開發(fā)商雖然看到了投資商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會，甚至連萬科、保利這樣的住宅開發(fā)巨頭也開始涉足，但商業(yè)地產(chǎn)回報周期長、需求資金大的特點(diǎn)，也讓地產(chǎn)大佬不得不三思而后行，前幾年萬科董事長王石就在多個場合提醒住宅開發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險。上述保利相關(guān)人士表示，在招商和經(jīng)營方面，保利確實有壓力，在經(jīng)驗上有了更高的要求，“因此我們只有通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，彌補(bǔ)我們先期資源不齊的弱勢，如在展館上，我們會同錦漢展覽公司合作會展，與洲際酒店集團(tuán)聯(lián)手打造五酒店等”。

“選擇商業(yè)地產(chǎn)，不僅是公司的戰(zhàn)略考慮，規(guī)避單一行業(yè)風(fēng)險、獲得長期穩(wěn)定的收益、提高公司穩(wěn)定獲利能力，同時也為提升公司綜合實力?！北＠禺a(chǎn)營銷總監(jiān)胡在新認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)為企業(yè)提供了更多發(fā)展空間，也將對企業(yè)的專業(yè)度，資金、開發(fā)能力、物業(yè)管理、招商、經(jīng)營管理等提出更高要求。

他表示，保利現(xiàn)階段還是以住宅為主，商業(yè)地產(chǎn)不會占用太多的比例，商住比例大概是“3:7”左右。

萬聯(lián)證券研發(fā)副總經(jīng)理黃鵬表示，“當(dāng)下我們認(rèn)為，未來幾年，中國房地產(chǎn)都是高速發(fā)展的階段，朝陽產(chǎn)業(yè)，呈現(xiàn)上升的趨勢。住宅市場的年利潤依然很大，這主要來自改善型需求的增加”。

如萬科，實際上它仍以住宅市場為主，僅做其中附帶的商業(yè)。目前國內(nèi)公認(rèn)做好商業(yè)地產(chǎn)的，就是萬達(dá)和陸家嘴，但后者也開始轉(zhuǎn)向住宅，畢竟商業(yè)地產(chǎn)相比住宅市場回報率低，加上退出機(jī)制的不完善，一旦資金周轉(zhuǎn)不過來，就會導(dǎo)致企業(yè)資金緊張。

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