消息人士透露，監(jiān)管機構已于近期完成對60家大型房地產企業(yè)集團的調研，有18家平均資產負債率超過70%；此外，房企集團多頭授信風險成為風險排查中較為突出的問題，涉及集團內互?，F(xiàn)象有所上升，互保貸款金額高達1417億元。

負債率大幅提升說明房地產企業(yè)的資金鏈越發(fā)吃緊，而多頭授信將會加劇行業(yè)內的系統(tǒng)性風險。不過消息人士透露，針對問題，目前監(jiān)管機構已經要求銀行對集團實行并表授信管理，集團貸款總額不得超過在建工程的50%，并且嚴控貸款關聯(lián)擔保，禁止互保。

“不排除今年4季度到明年一季度，會有部分中小開發(fā)商的資金鏈斷裂，這將大大加速房地產行業(yè)的市場整合，而商業(yè)銀行需要對可能的信貸質量下滑做好資產保全?！鄙鲜鋈耸恐赋?。

　三大風險隱患待解

在銀監(jiān)會稍早召開的第四次經濟金融形勢通報會議上，銀監(jiān)會主席劉明康強調各銀行業(yè)金融機構要嚴控大型房企集團貸款風險，預先布防高風險房地產企業(yè)風險暴露。

接近監(jiān)管人士透露，正是基于60家大型房企集團樣本摸排后，監(jiān)管機構對房地產貸款風險“苗頭”上升提出風險預警。

報告顯示，有18家平均資產負債率超過70%；60家大型房企集團共有4266個成員企業(yè)，其中有64個成員企業(yè)的資產負債率已經超過90%。

三季度大型房企集團出現(xiàn)了資產負債率驟升的情況，這和此前公布的房地產企業(yè)三季報數(shù)據(jù)頗為一致。中報顯示，112家上市房企有超過80家上市房企資產負債率高達50%以上，有60家上市房地產企業(yè)上半年經營性現(xiàn)金流為負值。而到了三季度，萬科、保利、綠城中國的負債率均超過了70%，其中綠城的負債率更是高達令人“咋舌”的158.8%。

相關學者指出，房地產業(yè)是個資金密集型行業(yè)，因此財務杠桿通常比較高，一般房企的資產負債比例大致在60%-70%比較合理。不過如果之前房地產市場炒作比較過度的話，這個比例往往經不起泡沫破滅的沖擊。

從貸款期限結構看，60家大型房企集團在一年內到期的大額貸款占比約為3成左右，2012年底前到期的大額貸款占比為63.6%。監(jiān)管部門的判斷是，隨著房地產市場進入“震蕩期”及貸款陸續(xù)到期，房地產貸款逾期現(xiàn)象可能有所增多。

有關人士指出，現(xiàn)在商業(yè)銀行對房企的新增授信處于“停滯”，如果企業(yè)杠桿率較高以及后續(xù)資金無法有效補充，企業(yè)短期流動資金緊張，這將對銀行的風險管理提出嚴峻的考驗，不排除未來銀行房企貸款的不良會出現(xiàn)一定程度的反彈。

此外，在60家大型房企集團所屬的847家貸款企業(yè)中，同時在兩家以上法人銀行獲得授信的有426個，同時在五家以上法人銀行獲得授信的有90個；6月末，60家大型房企集團涉及集團內互保貸款金額1417億元，較年初增長22.3%。

業(yè)內人士表示，在調研中，還發(fā)現(xiàn)不少集團公司治理混亂，跨地區(qū)、跨境、跨業(yè)投資經營普遍存在。并且大型房企集團關聯(lián)企業(yè)眾多，還有一些企業(yè)在海外也注冊了相關企業(yè)，而商業(yè)銀行更是對部分股東信息不掌握。

監(jiān)管機構封堵“漏洞”

針對調研中暴露的若干問題，監(jiān)管機構已經明確要求銀行業(yè)采取相應的措施來未雨綢繆，提前應對房企存在的風險隱患。

消息人士透露，監(jiān)管機構要求銀行實行集團并表授信管理，集團及各成員企業(yè)貸款總額不得超過在建工程的五成。要對集團內部關聯(lián)交易進行跟蹤監(jiān)測，嚴防信貸資金轉移或挪用；核實項目資本金的真實來源，防止企業(yè)通過關聯(lián)交易抽逃資本或以債務性資金充當資本金。

某股份制銀行人士指出，很多房企自有資金率一般在20%至30%，其他運營資金主要為銀行貸款，現(xiàn)在銀行必須核實項目資本金完全到位后，才能將銀行資金進入。并且在北京，已經實行對預售資金的專項賬戶管理，這等于拿住了房企的七寸，企業(yè)騰挪資金的通道完全閉合。

而對于此次比較突出的集團客戶互保問題，監(jiān)管機構提出要嚴格控制貸款關聯(lián)擔保，禁止互保。同時，對于存在高價購地、跨業(yè)經營、過度擴張、負債率偏高等問題的高風險房地產開發(fā)企業(yè)，監(jiān)管部門要求銀行應密切關注其經營狀況，一旦資金回籠出現(xiàn)緊張，應及時采取保全措施。

此外，針對部分房企采取各種規(guī)避監(jiān)管、套取銀行貸款的行為，監(jiān)管機構已經在調研中有所察覺，并就此給予商業(yè)銀行相應的風險提示。

在給商業(yè)銀行下發(fā)的《關于提示房地產企業(yè)規(guī)避調整政策有關風險的通知》中，監(jiān)管機構對房企變相“捂盤惜售”；分期或推遲領取領受預售證；關聯(lián)企業(yè)統(tǒng)一貸款后再周轉用于房產項目；采用分期開發(fā)方式，一再推遲延后后續(xù)開發(fā)時間的行為給予了明示，要求銀行切實做好房貸管理，嚴控開發(fā)貸款風險。

行業(yè)并購整合加速

由于房地產本身就是高杠桿行業(yè)，銀行資金的斷流對房地產企業(yè)尤其是中小開發(fā)商幾乎是致命的。一般中小開發(fā)商獲取資金的能力和渠道畢竟有限，而四季度和明年一季度，房地產會面臨較大的現(xiàn)金流壓力。

有人士指出，如果未來中小房企資金壓力加大，尤其是短期資金出現(xiàn)支付困難，那么將是大企業(yè)進行市場并購的絕好機會。中國清科集團研究報告顯示，隨著房地產調控的持續(xù)深入，房企并購已經呈現(xiàn)加速之勢。

數(shù)據(jù)顯示，第三季度中國并購市場共完成并購案例118宗，同比增76.1%。其中，房地產業(yè)并購案數(shù)量居頭，達20起，占比16.9%，涉及金額5.8億美元，平均并購金額289.9萬美元。