境外人士購(gòu)房程序與境內(nèi)公民購(gòu)房程序基本相似，先進(jìn)的區(qū)別就是多了一道公證程序，以及要提前準(zhǔn)備購(gòu)房資格審核的資料。

　　境外人士與境內(nèi)公民在購(gòu)房交易流程方面幾乎沒(méi)有差異，先進(jìn)差異主要體現(xiàn)在境外人士購(gòu)購(gòu)房屋所簽訂的《房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)合同》應(yīng)辦理公證手續(xù)，取得該手續(xù)后方可至交易辦理過(guò)戶手續(xù)。

　　專家介紹，整個(gè)流程所需時(shí)間大約兩個(gè)月左右，該時(shí)間長(zhǎng)度與境內(nèi)公民購(gòu)房所耗費(fèi)的時(shí)間也相差不多。根據(jù)大致交易流程，境外人士購(gòu)房可以分為看房、簽訂購(gòu)賣(mài)合同、辦貸款、過(guò)戶以及收房等五個(gè)部分。

　　兩大費(fèi)時(shí)環(huán)節(jié)注意

　　據(jù)專家介紹，雖然境外人士購(gòu)房程序與境內(nèi)公民基本相似，但是由于其中涉及到資格審核以及辦理公證手續(xù)等，因此關(guān)于需要提前做準(zhǔn)備，或者合并辦理，這樣以節(jié)省時(shí)間。

　　個(gè)較為費(fèi)時(shí)的環(huán)節(jié)是準(zhǔn)備居留證明環(huán)節(jié)。北京中原地產(chǎn)豪宅部經(jīng)理張宏月表示，在北京，需要先辦理《境外個(gè)人在境內(nèi)居留狀況證明》，申請(qǐng)材料齊全的，10個(gè)工作日可辦結(jié)。提前辦理可節(jié)約一些時(shí)間。在上海廣州雖然不需辦理類(lèi)似的手續(xù)，但是也可在購(gòu)房之前，將所有必須證件都準(zhǔn)備好，如收入證明、勞動(dòng)合同等，以免因?yàn)槭碌脚R頭才倉(cāng)皇準(zhǔn)備而浪費(fèi)時(shí)間。

　　其次是提前還貸環(huán)節(jié)。上海美聯(lián)物業(yè)世貿(mào)分行高端營(yíng)業(yè)經(jīng)理周海龍告訴記者，在二手房交易過(guò)程中需要提前還貸的情形并不少見(jiàn)，因此不早作準(zhǔn)備的話，很有可能會(huì)在這個(gè)環(huán)節(jié)耗費(fèi)將近一個(gè)月的時(shí)間甚至更長(zhǎng)。對(duì)此他建議購(gòu)房者可以要求賣(mài)家提前預(yù)約提前還貸。

　　表1 上海二手房購(gòu)家稅費(fèi)一覽表

　　購(gòu)房分為“五步走”

　　目前，境外人士購(gòu)房主要分為五個(gè)步驟。境外人士一般比較認(rèn)同有律師代勞的形式，而在京滬穗三地，也有專業(yè)的房地產(chǎn)律師從事此類(lèi)工作，這對(duì)于那些喜歡無(wú)事一身輕的境外人士來(lái)說(shuō)，也可委托律師來(lái)打理。

　　步：看房 境外人士如果是購(gòu)購(gòu)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售中的新建商品房，則在確認(rèn)交易條件的情況下與開(kāi)發(fā)商簽訂“訂購(gòu)確認(rèn)書(shū)”，根據(jù)該“訂購(gòu)確認(rèn)書(shū)”約定的房屋狀況、價(jià)款、付款方式等交易條件為基礎(chǔ)在日后簽訂正式的《房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)合同》；如境外人士通過(guò)中介公司購(gòu)購(gòu)的是二手房，則一般應(yīng)先審核并簽訂中介公司準(zhǔn)備好的居間協(xié)議。在此階段一般應(yīng)支付一定比例的意向金，作為履行相關(guān)協(xié)議的保證。

　　步：簽訂購(gòu)賣(mài)合同 根據(jù)上述訂購(gòu)書(shū)或居間協(xié)議約定的時(shí)間簽訂正式房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)合同并辦理公證手續(xù)。一般情況下，該階段應(yīng)支付除委托貸款外的頭付款，比例一般為不低于房屋總價(jià)的30％。

　　當(dāng)然，在簽訂購(gòu)賣(mài)合同之前肯定要經(jīng)過(guò)議價(jià)過(guò)程，不過(guò)專家表示，議價(jià)過(guò)程不會(huì)很長(zhǎng)，因?yàn)橛蟹慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從中斡旋，購(gòu)賣(mài)雙方能在較短時(shí)間內(nèi)達(dá)成一致意見(jiàn)。而如果是新房，則不存在議價(jià)過(guò)程。

　　第三步：辦貸款 辦理購(gòu)房抵押貸款手續(xù)，并辦理相關(guān)貸款合同公證手續(xù)。屆時(shí)將由銀行將貸款金額直接匯入賣(mài)方指定的銀行賬戶。而對(duì)于二手房購(gòu)賣(mài)過(guò)程中賣(mài)家有貸款尚未還清的情形，還需要提前還貸注銷(xiāo)抵押登記。

　　第四步：過(guò)戶 親自或委托他人赴交易辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，過(guò)戶后銀行將在抵押登記完畢后將貸款金額匯入賣(mài)方指定銀行賬戶。這其中需要注意的是要提前準(zhǔn)備諸多證件，如前文中提到的符合購(gòu)房條件的相關(guān)資料證明，如勞動(dòng)合同、就學(xué)證明等等。

　　第五步：收房 親自或委托他人辦理收房交割手續(xù)并支付剩余尾款。

　　具體流程圖

　　看房→與中介簽訂居間協(xié)議，付意向金→議價(jià)→簽訂購(gòu)賣(mài)合同、付頭付款→對(duì)購(gòu)賣(mài)合同進(jìn)行公證→賣(mài)家償還銀行貸款→賣(mài)家注銷(xiāo)房地產(chǎn)抵押登記→購(gòu)家申請(qǐng)貸款→對(duì)貸款合同進(jìn)行公證→辦理過(guò)戶手續(xù)，并取得收件收據(jù)→購(gòu)家取得房產(chǎn)證→交房（具體時(shí)間可雙方約定）→銀行放款給賣(mài)家　

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