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“跳價(jià)”只因怕賤賣(mài) 賣(mài)房如何聰明報(bào)價(jià)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 858 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
文前提要:樓市轉(zhuǎn)暖,對(duì)二手房賣(mài)家來(lái)說(shuō)確實(shí)是存在著一種幸福的煩惱,即房子太容易出手反而擔(dān)心一不小心被賤賣(mài)。如何防止這種情況發(fā)生?主要做到多做比較、多找賣(mài)點(diǎn)并時(shí)時(shí)關(guān)注行情即可。

  怎樣才能賣(mài)出好價(jià)錢(qián)?估計(jì)這是賣(mài)家一直努力要尋找的答案。記者了解到,目前房?jī)r(jià)一直在漲,這導(dǎo)致不少賣(mài)家心態(tài)上產(chǎn)生了微妙變化,因?yàn)楹ε路績(jī)r(jià)定得低而致使自己吃虧,于是不斷以跳價(jià)來(lái)應(yīng)對(duì)。其實(shí),這種患得患失的心態(tài)對(duì)自己并不是很有利。那么,如何才能賣(mài)出高價(jià)?專(zhuān)家表示做到這點(diǎn)并不難,關(guān)鍵時(shí)要注意定價(jià)技巧。

  跳價(jià)只因怕賤賣(mài)

  近日,記者的熟人陳先生就碰到了一件讓他感到有些窩心的事。6月中旬的一個(gè)周末,陳先生如約前往閔行區(qū)莘城苑小區(qū),他帶足了定金,準(zhǔn)備把前看好的一套兩房購(gòu)下來(lái)。雖然小區(qū)旁邊有條鐵路經(jīng)過(guò),而且傳說(shuō)未來(lái)很有可能建滬杭高鐵,而且房型上面也有點(diǎn)缺陷,諸如衛(wèi)生間為暗間,采光、通風(fēng)都不是很好。但他已經(jīng)顧不上這么多了,房?jī)r(jià)一直在漲,我想先購(gòu)套房再說(shuō)。他如是說(shuō)。

  誰(shuí)知市場(chǎng)無(wú)情。因?yàn)檩^近市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖,二手房賣(mài)家心態(tài)發(fā)生了變化,有業(yè)內(nèi)人士甚至斷言目前又進(jìn)入了賣(mài)方市場(chǎng)。陳先生接到經(jīng)紀(jì)人的電話稱(chēng)房東可能會(huì)漲到70萬(wàn)元,這比當(dāng)初的報(bào)價(jià)要貴了15000元。他跟老婆簡(jiǎn)單商量了一下,臨時(shí)決定接受新的報(bào)價(jià)。誰(shuí)知賣(mài)家再次提價(jià),漲到71.5萬(wàn)元,短短兩個(gè)公里內(nèi),漲了3萬(wàn)元,陳先生有點(diǎn)猶豫了。

  陳先生的遭遇也許只是當(dāng)前二手房市場(chǎng)的一個(gè)縮影。記者了解到,目前二手房市場(chǎng)上賣(mài)家跳價(jià)現(xiàn)象十分普遍。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,跳價(jià)現(xiàn)象主要分為兩種情況:一種是大幅調(diào)價(jià),即每次跳價(jià)幅度很大,超過(guò)5%,比如150萬(wàn)元的報(bào)價(jià),一次加價(jià)達(dá)10萬(wàn)元;還有一種就是頻繁跳價(jià),只要有人接受自己的報(bào)價(jià),賣(mài)家立即加價(jià)。

  賣(mài)家緣何要跳價(jià)呢?賣(mài)家畢女士的說(shuō)法也許具有一定的代表性。她表示,看到有不少人來(lái)看房,而且搶著要,我心里挺擔(dān)心把價(jià)格定低了讓自己吃虧。她說(shuō)。正是因?yàn)橘u(mài)家無(wú)法把握價(jià)格變化情況,因此只能以跳價(jià)來(lái)應(yīng)對(duì)了。

  但是記者了解到,以跳價(jià)這種方法來(lái)應(yīng)對(duì)目前多變行情,并非上策。一位業(yè)內(nèi)人士表示,如果有賣(mài)家跳價(jià)次數(shù)太多,或者跳價(jià)幅度太大,眼見(jiàn)售出無(wú)望,中介公司會(huì)有意無(wú)意忽視這套房源的存在。一旦出現(xiàn)這種情形,缺少了中介公司的推介,房子成功出售的可能性會(huì)降低。而這對(duì)于一些靠出售房產(chǎn)獲取資金用在他處的賣(mài)家來(lái)說(shuō),機(jī)會(huì)成本將大大增加。

  同時(shí),跳價(jià)還存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師王展表示,如果賣(mài)家收取了定價(jià)而反悔跳價(jià),按照定金協(xié)議約定,賣(mài)家不但要全額退還定金,還要賠付相同數(shù)額的違約金。

  報(bào)價(jià)也要講技巧

  雖然對(duì)于賣(mài)家而言,想要做到完全精準(zhǔn)定價(jià)實(shí)屬不易,但專(zhuān)家認(rèn)為,只要講究技巧,其實(shí)無(wú)須擔(dān)心房?jī)r(jià)賣(mài)得低。

  專(zhuān)家分析認(rèn)為,有為數(shù)不少的賣(mài)家其實(shí)對(duì)市場(chǎng)并不完全了解,他們?cè)诖_定掛牌價(jià)之前,往往只是簡(jiǎn)單地了解了一下市場(chǎng)行情,然后便憑感覺(jué)確定了一個(gè)掛牌價(jià)。但是二手房市場(chǎng)個(gè)性很強(qiáng),而且變化多端,這種在沒(méi)有經(jīng)過(guò)細(xì)致比較和長(zhǎng)期跟蹤市場(chǎng)的前提下而得到的結(jié)果,其實(shí)并不是很準(zhǔn)確。

  那么,如何才能做到既能賣(mài)出高價(jià),但同時(shí)又不會(huì)影響交易速度?下面我們將結(jié)合具體案例來(lái)進(jìn)行解析。

  多加比較心中有數(shù)

  多加比較,方能掌握市場(chǎng)的真實(shí)情況,因此在確定掛牌價(jià)時(shí)才不會(huì)出現(xiàn)高得離譜,或者低得讓自己后悔的情形。

  【過(guò)程1】章先生近日在出售位于靜安區(qū)一套房產(chǎn)時(shí),他在附近中介公司收集了十多套類(lèi)似房源的售價(jià),有針對(duì)性地跟自己的房產(chǎn)進(jìn)行對(duì)比,較后他確定的價(jià)格為235萬(wàn)元,比中介給出的230萬(wàn)元稍高一些。

  【對(duì)策解析】上海美聯(lián)物業(yè)閘北區(qū)域經(jīng)理劉慶霞表示,賣(mài)家要做到較為準(zhǔn)確地定價(jià),除了要聽(tīng)取有經(jīng)驗(yàn)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的建議之外,另外一個(gè)很重要的因素自己對(duì)學(xué)會(huì)比較。

  一般來(lái)講,同一個(gè)小區(qū)內(nèi)的二手房由于交通、配套條件相同,的確可以參照較近的成交記錄進(jìn)行定價(jià);但定價(jià)時(shí),也應(yīng)攙雜考慮樓層、朝向、面積、戶型、景觀甚至一些特殊因素,顯而易見(jiàn),多加比較尤為重要。

  據(jù)了解,這些因素對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生一定的影響,比如其他條件相同,但樓層不同的房源,差價(jià)很大,就上海而言,一樓與中間12樓的價(jià)差(小高層)可達(dá)15%左右,而外圍區(qū)域的普通公寓房,其一樓與中間12樓的價(jià)差也可達(dá)到10%左右。再比如所處小區(qū)位置也會(huì)影響到售價(jià)的高低,如對(duì)于外環(huán)線附近的公寓,靠近嘈雜馬路的房源要比位于安靜的小區(qū)房源便宜1000元/平方米。

  由此看來(lái),在了解眾多類(lèi)似房源售價(jià)的前提下,較終確定掛牌價(jià),是一種比較合理的做法,至少不用擔(dān)心掛牌價(jià)偏低。當(dāng)然,比較的過(guò)程就是做加減法,如果優(yōu)點(diǎn)突出,價(jià)格適當(dāng)增加,如果缺點(diǎn)明顯,則適當(dāng)降低售價(jià)。

  多找賣(mài)點(diǎn)吸引眼球

  商品需要包裝,二手房也是一種特殊的商品,因此也需要一些賣(mài)點(diǎn)來(lái)進(jìn)行適當(dāng)包裝。

  【過(guò)程2】章先生知道賣(mài)房也需要一些賣(mài)點(diǎn),于是他仔細(xì)了解了一下這套房源的優(yōu)點(diǎn),比如可以縱覽小區(qū)內(nèi)部景觀、樓層好、房型實(shí)用緊湊、小區(qū)居民為高素質(zhì)人士、周邊配套齊備等,都記錄了下來(lái),并提供給經(jīng)紀(jì)人。

  【對(duì)策解析】上海知名樓市專(zhuān)家蔡為民(蔡為民博客,蔡為民新聞,蔡為民說(shuō)吧)表示,多找一些賣(mài)點(diǎn),是為了讓購(gòu)房者更加愿意接受。當(dāng)然,從另外一個(gè)層面來(lái)解讀,其實(shí)就是為了讓購(gòu)房者接受自己的定價(jià)。

  專(zhuān)家表示,購(gòu)房者普遍關(guān)心的主要有交通、學(xué)校、商業(yè)配套、景觀、噪音等污染因素、樓層、房型、朝向、通風(fēng)狀況、采光等幾十項(xiàng),賣(mài)家可以把自己房源所具有的所有優(yōu)點(diǎn)全部記錄下來(lái),并通過(guò)有效途徑讓購(gòu)房者了解這些信息。

  當(dāng)然,為了不至于讓人產(chǎn)生誤會(huì),只能把真正的優(yōu)點(diǎn)當(dāng)做賣(mài)點(diǎn)來(lái)向購(gòu)房者推薦。因?yàn)橐坏┵?gòu)家發(fā)現(xiàn)有濫竽充數(shù)的情形,往往會(huì)以為房源存在缺陷而避之不及。這反而起到了反作用,有點(diǎn)得不償失。

  時(shí)時(shí)關(guān)注價(jià)格變化

  價(jià)格變化很快,唯有及時(shí)做出調(diào)整,才不會(huì)出現(xiàn)賤賣(mài)的情形,這要求賣(mài)家時(shí)時(shí)關(guān)注價(jià)格變化情況。

  【過(guò)程3】掛牌之后,章先生每隔一段時(shí)間就會(huì)跟經(jīng)紀(jì)人聯(lián)系一次,在了解自己這套房源較新進(jìn)展的同時(shí),也不忘詢問(wèn)一下市場(chǎng)行情的較新變化情況,比如市場(chǎng)交易活躍程度,價(jià)格漲幅情況等。

  【對(duì)策解析】上海德佑地產(chǎn)市場(chǎng)部有關(guān)人士表示,不少有經(jīng)驗(yàn)的賣(mài)家掛牌之后一直跟蹤市場(chǎng)行情的較新變化,其實(shí)只有這樣,才能及時(shí)對(duì)售價(jià)進(jìn)行調(diào)整。

  專(zhuān)家認(rèn)為,目前市場(chǎng)處于上漲過(guò)程中,賣(mài)家完全有必要更加密切關(guān)注市場(chǎng)變化情況。因?yàn)槲ㄓ性谫?gòu)家做出決定之前準(zhǔn)確預(yù)判,方能規(guī)避相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。在接受購(gòu)家定金之后再要求漲價(jià),其結(jié)果可能是賠付別人違約金。

  當(dāng)然,這里需要注意的是,加價(jià)需要講究技巧,一是不能加得太勤或是幅度太大,這會(huì)引起中介跟購(gòu)家的反感,給人以不講誠(chéng)信的感覺(jué)。其次是在無(wú)人看房的間隙加價(jià),這樣操作易于被人接受。

  機(jī)會(huì)成本也要留意

  賣(mài)房在追求較高收益的同時(shí),也不能忽視機(jī)會(huì)成本。專(zhuān)家分析認(rèn)為,雖然目前房?jī)r(jià)上漲,但是為了更高的收益,一般情況下,還是需要適當(dāng)延長(zhǎng)交易周期。而恰恰是交易周期的延長(zhǎng),導(dǎo)致機(jī)會(huì)成本的增加,當(dāng)機(jī)會(huì)成本大于多出的房款時(shí),就證明賣(mài)家在出售過(guò)程中不但沒(méi)有獲得收益反且還吃了虧。機(jī)會(huì)成本就隱藏在被延長(zhǎng)的交易周期內(nèi),交易周期越長(zhǎng),機(jī)會(huì)成本就會(huì)越大。

  假設(shè)上述案例中的章先生出售手中的房產(chǎn)是為了換大房,為了能獲得更多的房款,他將掛牌價(jià)確定為245萬(wàn)元,這個(gè)價(jià)格很有可能會(huì)在一個(gè)月之后被人接受,但殊不知,他自己中意的大房,可能已由350萬(wàn)元,漲到了370萬(wàn)元,他自己的房子雖然多賣(mài)了10萬(wàn)元,但因?yàn)檠悠?,自己想要?gòu)的房子卻漲了20萬(wàn)元,兩廂對(duì)比,自己真的是虧了。

  因此,賣(mài)家在確定價(jià)格時(shí),一定要考慮清楚自己是為何而賣(mài)房?要適當(dāng)考慮延期交易的機(jī)會(huì)成本是多大,兩害相權(quán)取其輕,較終確定一個(gè)合理的出售價(jià)格。

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