案例

　　張某于2004 年3月7日在房產(chǎn)中介的陪同下看中了一套毛坯二手房，房東李某剛?cè)〉梅康禺a(chǎn)權(quán)證。3月28日，張某和李某簽訂《上海市房地產(chǎn)購賣合同》，合同中約定如甲乙雙方未按本合同履行，則本合同終止履行，且違約方需向?qū)Ψ街?
付違約金人民幣5萬元整。張某因租住的房子快要到期，于是在簽約時向李某提出，簽訂《房地產(chǎn)購賣合》后即把房屋鑰匙交由張某進房裝修。經(jīng)過考慮，李某同意他的請求，但提出正式交房的時間為張某辦出產(chǎn)證后。隨后，張某一邊向銀行申請貸款，一邊進行裝修。正當張某裝修工程即將完工時，李某書面通知張某馬上停止裝修、交出房屋鑰匙，并同意支付張某違約金人民幣5萬元，以此為條件終止購賣合同。此時房價已經(jīng)看漲，張某聞訊又氣又急。

　　分析

　　因交房周期長而產(chǎn)生的二手房購購糾紛現(xiàn)象比較普遍。從看房、簽訂購賣合同到過戶交易，再到房屋交接，往往持續(xù)的時間很長，一般周期在一個月左右，所以，一些比較心急的購房者急于進行裝修以便盡早入住。這樣操作風險很大。

　　房屋購賣如果沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，就意味著所有權(quán)沒有轉(zhuǎn)移。在這種情況下，對于一套不屬于自己的房屋進行裝修，極有可能使得投入的裝修費用化為烏有。根據(jù)我國較高人民法院印發(fā)《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》的通知第86條規(guī)定：“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物，財產(chǎn)所有人同意增添，并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產(chǎn)所有人；造成財產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當負賠償責任?！崩钅澈蛷埬吃凇斗康禺a(chǎn)購賣合同》中并沒有對裝修問題作出約定，那么，李某如果和張某終止合同，則根據(jù)李某的不同主張可能有不同結(jié)果：如李某提出要求張某恢復(fù)原狀，則張某所做裝修必須拆除，其支付的裝修費用自行承擔；如李某提出接受張某對房屋的裝修，那么張某可獲得該裝修折價的補償。

　　購房者遇到類似問題，應(yīng)當在合同中事先約定裝修部分在合同無法履行后的解決方法，以免使自己陷入被動。建議合同中約定方式是，如果購方違約的，裝修費用不得主張，賣方違約的，需雙倍返還購方裝修費用。

來源：房地產(chǎn)時報

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