時(shí)下，投資二手樓已不是什么新鮮話(huà)題，隨著深圳市房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，二手樓購(gòu)賣(mài)占整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的份額也將越來(lái)越大。根據(jù)西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟之后，房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)將主要集中在三級(jí)市場(chǎng)。也就是說(shuō)，二手樓購(gòu)賣(mài)將是多數(shù)人無(wú)法回避的問(wèn)題，那么如何判斷二手樓的投資價(jià)值呢？

　　根據(jù)投資價(jià)值分析的有關(guān)知識(shí)和方法，一個(gè)物業(yè)的投資價(jià)值較客觀，較直接的表現(xiàn)就是它所能夠帶來(lái)的收益——租金，租金反映了該物業(yè)的綜合質(zhì)素。比如福田區(qū)華強(qiáng)北的一套90平方米兩室一廳的住宅租金是3000元／月，那么這3000元就是該套物業(yè)的地段、配套情況、小區(qū)管理、人文環(huán)境、樓層及朝向的一個(gè)綜合體現(xiàn)。相比之下，我們投資二手樓不會(huì)過(guò)多的去關(guān)心它的建筑成本，因?yàn)檫@對(duì)我們的投資判斷已沒(méi)有實(shí)際意義。因此，二手樓投資判斷較好的載體就是租金，較具體、較直觀的也是租金。

　　在進(jìn)行二手樓的購(gòu)賣(mài)時(shí)，我們不妨關(guān)注一下類(lèi)似地段，類(lèi)似小區(qū)環(huán)境，類(lèi)似樓層及朝向的住宅的租金情況。還以華強(qiáng)北的那一套物業(yè)為例，假定它的售價(jià)為3000元／平方米，它的使用年限剩余為45年，總價(jià)為3000X90＝270000元。45年的租金收入折算到現(xiàn)值計(jì)算為3000[1－1/(1+0.0099)540]/0．0099＝301547．22（元）（這里的3000代表月租，0．0099代表月利率，540代表收租金的月數(shù)。）。因?yàn)?01547＞270000,很顯然，在這個(gè)案例里假設(shè)當(dāng)事人是業(yè)主，那么這套房不應(yīng)賣(mài)出，應(yīng)該用于出租。若當(dāng)事人是準(zhǔn)業(yè)主，應(yīng)該趕快落定，完全有利可圖。從這個(gè)例子不難看出利用租金來(lái)判斷投資價(jià)值是非常方便，可行的。

　　當(dāng)然，在利用租金判斷投資價(jià)值時(shí)也同樣受到城市發(fā)展及經(jīng)濟(jì)變化的影響，這就需要投資者具備較起碼的經(jīng)濟(jì)預(yù)期意識(shí)，也就是俗話(huà)說(shuō)的感覺(jué)。感覺(jué)到近來(lái)房屋租出有困難，租金有下降的趨勢(shì)或感覺(jué)到市區(qū)有擴(kuò)大、轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，就應(yīng)該倍加小心。在二手樓交易中靈活決策，也是投資者應(yīng)具備的較起碼的素質(zhì)。雖然如此，租金依然是判斷二手樓投資價(jià)值的較好方法。

記者　梁立俊

來(lái)源：深圳特區(qū)報(bào)

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