花園住宅是指四面或三面臨空，裝修精致，備有客廳、餐室，有數(shù)套衛(wèi)生間等結(jié)構(gòu)較好的獨(dú)立式或和合式、別墅式住宅，一般附有較大的花園空地或附屬建筑，如汽車間、門房間等。以目前的上海市場來說，二手花園住宅主要包括新建別墅與老式洋房兩類。比較一般的商品住宅，花園住宅的轉(zhuǎn)讓手續(xù)有其特殊性。為了便于購房者了解具體的操作流程及費(fèi)用，本報(bào)特約專業(yè)律師事務(wù)所撰文介紹。
１、持有國有土地使用證；２、具有地上附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；屬于共有房產(chǎn)的，須持有共有人同意轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的意見書；３、委托代理人辦理的，應(yīng)依法辦理委托代理手續(xù)；４、凡在集體所有土地上建造的花園住宅，未辦理征地手續(xù)的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)辦征地手續(xù)。

如花園住宅所有人無國有土地使用證的，應(yīng)按如下程序辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)后方可轉(zhuǎn)讓：

１、向市房地產(chǎn)交易提出書面申請，并按規(guī)定提交有關(guān)文件；２、市房地產(chǎn)交易自收到上述文件之日起三天內(nèi)進(jìn)行審核，符合轉(zhuǎn)讓條件的，自收件之日起五天內(nèi)測定花園住宅建筑面積、容積率，并出具補(bǔ)交該地塊出讓金通知書，通知花園住宅所有人補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)；３、花園住宅所有人持市房地產(chǎn)交易出具的通知書與市房屋土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

一、必須費(fèi)用：１、契稅：二手別墅購方是個人的，由其承擔(dān)房價(jià)的１．５％；單位購購的，為３％；二手花園洋房無論購方是單位還是個人均承擔(dān)房價(jià)的１．５％。

２、登記費(fèi)：個人購購為１００元／件，單位購購為２００元／件，由購方承擔(dān)。

３、交易手續(xù)費(fèi)：每平方米建筑面積５元，雙方各承擔(dān)５０％。４、合同印花稅：雙方各自承擔(dān)房價(jià)的０．０５％。５、權(quán)證印花稅：每本５元，由購方承擔(dān)。６、配圖費(fèi)：二手別墅約５００元／套，二手花園洋房約１０００－１５００元／套，由購方承擔(dān)。７、公證費(fèi)：雙方各自承擔(dān)房價(jià)的０．１５％。８、地價(jià)稅：地價(jià)的３％，由購方承擔(dān)（限于二手花園洋房）。９、綜合稅：房價(jià)的５％，由賣方承擔(dān)。

二、可能費(fèi)用：

１、咨詢費(fèi)：房價(jià)的０．５％，由咨詢方自行承擔(dān)２、中介費(fèi)：房價(jià)的０．５％－－３．５％，購賣雙方各自承擔(dān)相應(yīng)比例３、律師代理費(fèi)：協(xié)商收費(fèi)，由聘請方自行承擔(dān)附注：

１、為鼓勵受讓花園住宅土地使用權(quán)，容積率在０．３以上的，出讓金可按上述標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠４０％；容積率在０．２以上不足０．３和０．１以上不足０．２的，出讓金按上述標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠２０％；２、容積率不足０．１的，出讓金標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)實(shí)際情況另行確定。３、該標(biāo)準(zhǔn)不適用于征用土地新建的花園住宅４、容積率＝總建筑面積／總用地面積。５、花園住宅所有人如以該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給國內(nèi)法人的，出讓金可以人民幣支付，人民幣與美元匯率按簽約當(dāng)日外匯收盤價(jià)折算。

１、花園住宅轉(zhuǎn)讓土地使用年限為該花園住宅土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去出讓合同簽訂前的已使用年限。

２、轉(zhuǎn)讓價(jià)格不得明顯低于市場價(jià)，明顯低于市場價(jià)的，在同等條件下，市房地產(chǎn)管理部門有優(yōu)先受讓權(quán)。

３、房屋購賣、入股、合資、交換的，按規(guī)定向受讓人征收契稅，并分別向雙方當(dāng)事人按成交價(jià)或評估價(jià)各征收１％過戶手續(xù)費(fèi)。

４、房屋與的，應(yīng)按規(guī)定向受人征收契稅，并按市場價(jià)向受人征收ｌ％過戶手續(xù)費(fèi)。

１、對未辦理花園住宅土地使用權(quán)出讓手續(xù)擅自轉(zhuǎn)讓花園住宅用地的，由有關(guān)部門沒收其非法所得，并可根據(jù)情節(jié)處以罰款。

２、瞞報(bào)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的，除按規(guī)定補(bǔ)交應(yīng)繳納的契稅和過戶手續(xù)費(fèi)外，可處以補(bǔ)交契稅２倍以下的罰款。

３、虛報(bào)轉(zhuǎn)讓合同成立日期的，對雙方當(dāng)事人各處以合同價(jià)款１８％以下的罰款；４、逾期辦理轉(zhuǎn)讓合同登記過戶手續(xù)的，對雙方當(dāng)事人各處以合同價(jià)款６％以下的罰款。上海市圣信律師事務(wù)所供稿

來源：大眾網(wǎng)

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