經(jīng)過近十年的發(fā)展，地產(chǎn)業(yè)取得了有目共睹的進(jìn)步，同時也積存了大量資產(chǎn)泡沫。從一定意義上說，樓市將來何去何從，很大程度上將取決于市場和國家能否處理好這個資產(chǎn)泡沫。 　　處理泡沫，有“軟”“硬”兩種方式，所謂“硬”就是刺破泡沫，可能是主動的，也可能是被動的，但無論主動還是被動刺破泡沫，都將給經(jīng)濟(jì)帶來很大沖擊。所謂“軟”就是通過各種手段，慢慢吸收資產(chǎn)泡沫，防止其對經(jīng)濟(jì)構(gòu)成迅速的沖擊。 　　毫無疑問，只要還有可能，當(dāng)局一定會選擇“軟”的方式來解決泡沫問題。這樣就要采取“兩手抓”的措施：一手抓調(diào)控，抑制房價，防止泡沫的擴(kuò)大化；一手抓吸收，采取各種措施吸收地產(chǎn)泡沫。顯然，抓調(diào)控，當(dāng)局的牌很多，四月以來各種措施層出不窮，后續(xù)措施也很多，不必過于操心。但吸收地產(chǎn)泡沫卻比較棘手，似乎只有通脹一個手段可用。 　　如果造成一個普遍的通脹，物價普漲X%，而房價未動，那就相當(dāng)于房價大約下降了X%，如果房價泡沫恰好也是X%，那問題就迎刃而解了。（這只是粗估，不是很準(zhǔn)確。） 　　那么，現(xiàn)在問題就集中在下面幾條上。 　　一，房價泡沫有多大。 　　二，我們能忍受多大的通脹。 　　三，留給我們的時間還有多少。 　　四，利率如何調(diào)整。 　　頭先說個問題，房價泡沫有多大？這個問題存在很大分歧，有人認(rèn)為達(dá)到70%，有人則聲稱沒泡沫。這兩種觀點(diǎn)都有些極端，我們不妨分析一下在做定論。 　　自02年以來，地產(chǎn)業(yè)大致經(jīng)歷了三個階段。一是02年到05年，是正常發(fā)展階段，在這一階段因?yàn)楫?dāng)局的鼓勵，多年積存民眾購房意愿得以釋放，可以認(rèn)為這期間的房價上漲是符合市場規(guī)律的，不存在泡沫。二是05年到07年或08年，這期間，因?yàn)閰R改等外部因素影響，地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫跡象，房價上漲存在一定虛高。三是08年到現(xiàn)在，這階段因?yàn)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)影響，當(dāng)局政策不斷調(diào)整，地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)高位的震蕩，但總體處于上升態(tài)勢，可以認(rèn)為這階段是較嚴(yán)重的泡沫積累期。 [免責(zé)聲明：本文僅代表作者個人觀點(diǎn)，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實(shí)，對本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請網(wǎng)友僅作參考，并請自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。] 取個中間值，我們將06年作為泡沫開始積累的時間。那么06到現(xiàn)在房價上漲幅度應(yīng)該在50%左右。也就是說泡沫大約是50%。我們再扣除這幾年的cpi增長和經(jīng)濟(jì)增長，大約可以抵消掉一部分20%。也就是說房價泡沫大約在30%左右。當(dāng)然這個值是一個粗估的平均值，且扣除了通脹和經(jīng)濟(jì)增長因素，一線城市應(yīng)該大于這個值，而三線城市一定小于這個值。 　　下面說個問題，我們能忍耐多大通脹。改革以來，大約有兩次比較大的通脹時期。一次是89年，cpi是18%，次是93、94、95三年，cpi分別達(dá)14.7、24.1、17.1。其中89那次有其特殊歷史原因，特別是受價格改革影響很大，也只持續(xù)一年，影響較少。而93到95年持續(xù)三年的大通脹卻很引人注目，我們以這三年的中間值18%來做推測，那么未來當(dāng)局可能忍受的通脹也不過如此。而未來三年，以樓市虛高30%計(jì)算，只要年均cpi保持9.1%就可以抵消掉樓市泡沫。 　　再說第三個問題，就是我們的時間還有多少。 　　這個問題主要受兩個因素影響。一是社會可以忍受高通脹的時間，二是人民幣升值的時間。93到95，社會忍耐了三年的高通脹，那么這次或許也可以忍耐三年；上次人民幣升值20%正好也是三年，那么我們就以三年為時間，如果超過三年，高通脹將無以為繼，人民幣升值也將結(jié)束，熱錢也會徹底逃走，這樣就很難應(yīng)對泡沫了。 　　較后說第四個問題，也就是利率。 　　未來三年，要抵消30%的房產(chǎn)泡沫，每年的cpi要達(dá)到9.1%左右，遠(yuǎn)少于93到95年，但必須注意，在那三年平均利率達(dá)到了13%以上，加上當(dāng)時的利息保值措施，實(shí)際利率達(dá)到20%以上。但現(xiàn)在則不同，如果有這么高的利率，即便人民幣不升值，熱錢也將瘋狂涌入，而且未來是要制造一定的通脹，那么就需要較低的利率。在貨幣從緊的08年，利率是5.8，這個利率只持續(xù)一年，就造成了地產(chǎn)業(yè)的普遍蕭條，所以，地產(chǎn)要軟著陸，利率必須低于這個數(shù)值，我們大約估計(jì)為4.0甚至更低。 　　我再總結(jié)一下。要用通脹實(shí)現(xiàn)樓市軟著陸，未來三年內(nèi)，通脹大約要維持在年均9.1，利率應(yīng)該保持在4.0，這樣三年后，物價普漲30%，樓價保持不變，地產(chǎn)泡沫問題就基本得以解決。如果我們有這么大的通脹尺度的話，社會游資和熱錢的問題基本可以忽略，只需要在通過利率以外的一些手段做必要疏導(dǎo)，而無需過度擔(dān)心，甚至可以在必要的時候投放一些貨幣維持高通脹。唯獨(dú)應(yīng)該做的就是加大對樓市的調(diào)控措施，使用除利率以外的一切手段應(yīng)對高通脹背景下的樓價上漲，防止樓市泡沫的繼續(xù)吹大，也就是說未來三年內(nèi)，只要房價稍有上漲態(tài)勢，嚴(yán)厲樓市調(diào)控將如影隨形。 　　上面就是我對用通脹托住樓市的一些看法和設(shè)想，很多都是粗估，數(shù)據(jù)也多數(shù)來自統(tǒng)計(jì)局，錯誤在所難免，特別是樓市泡沫大小的問題分歧很大，更增大了誤差程度，這些只是給讀者做一個參考，算是拋磚引玉，當(dāng)然也歡迎扔磚頭。而且一個更嚴(yán)重的問題是，三年后，我們怎么做，樓市泡沫解決了，可是高通脹又如何應(yīng)對？超高的利率也將帶來樓市三年后無以為繼?；蛟S這里面就需要更高超的貨幣手段來應(yīng)付了，總之僅僅用通脹一個手段挽救樓市是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，但至于其他手段，我暫時還沒想到，或許周小川抑或溫同學(xué)有更高明的辦法吧。 　　較后在說明一點(diǎn)，上面我是就現(xiàn)在大家普遍比較關(guān)心的通脹和樓價的問題做一個設(shè)想，并不代表我認(rèn)為當(dāng)局會采取這樣的措施，從目前風(fēng)風(fēng)向看，似乎防通脹成了要務(wù)，但這樣就會造成房價的快速下滑，前景并不看好。但同時，我也不相信當(dāng)局會有刺破泡沫的勇氣，形勢究竟怎樣，還需進(jìn)一步觀察。至于通脹能否挽救房價，我上面說了這么多，相信大家心里都會有一個自己的分析。 [免責(zé)聲明：本文僅代表作者個人觀點(diǎn)，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實(shí)，對本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請網(wǎng)友僅作參考，并請自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。] 經(jīng)過近十年的發(fā)展，地產(chǎn)業(yè)取得了有目共睹的進(jìn)步，同時也積存了大量資產(chǎn)泡沫。從一定意義上說，樓市將來何去何從，很大程度上將取決于市場和國家能否處理好這個資產(chǎn)泡沫。 　　處理泡沫，有“軟”“硬”兩種方式，所謂“硬”就是刺破泡沫，可能是主動的，也可能是被動的，但無論主動還是被動刺破泡沫，都將給經(jīng)濟(jì)帶來很大沖擊。所謂“軟”就是通過各種手段，慢慢吸收資產(chǎn)泡沫，防止其對經(jīng)濟(jì)構(gòu)成迅速的沖擊。 　　毫無疑問，只要還有可能，當(dāng)局一定會選擇“軟”的方式來解決泡沫問題。這樣就要采取“兩手抓”的措施：一手抓調(diào)控，抑制房價，防止泡沫的擴(kuò)大化；一手抓吸收，采取各種措施吸收地產(chǎn)泡沫。顯然，抓調(diào)控，當(dāng)局的牌很多，四月以來各種措施層出不窮，后續(xù)措施也很多，不必過于操心。但吸收地產(chǎn)泡沫卻比較棘手，似乎只有通脹一個手段可用。 　　如果造成一個普遍的通脹，物價普漲X%，而房價未動，那就相當(dāng)于房價大約下降了X%，如果房價泡沫恰好也是X%，那問題就迎刃而解了。（這只是粗估，不是很準(zhǔn)確。） 　　那么，現(xiàn)在問題就集中在下面幾條上。 　　一，房價泡沫有多大。 　　二，我們能忍受多大的通脹。 　　三，留給我們的時間還有多少。 　　四，利率如何調(diào)整。 　　頭先說個問題，房價泡沫有多大？這個問題存在很大分歧，有人認(rèn)為達(dá)到70%，有人則聲稱沒泡沫。這兩種觀點(diǎn)都有些極端，我們不妨分析一下在做定論。 　　自02年以來，地產(chǎn)業(yè)大致經(jīng)歷了三個階段。一是02年到05年，是正常發(fā)展階段，在這一階段因?yàn)楫?dāng)局的鼓勵，多年積存民眾購房意愿得以釋放，可以認(rèn)為這期間的房價上漲是符合市場規(guī)律的，不存在泡沫。二是05年到07年或08年，這期間，因?yàn)閰R改等外部因素影響，地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫跡象，房價上漲存在一定虛高。三是08年到現(xiàn)在，這階段因?yàn)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)影響，當(dāng)局政策不斷調(diào)整，地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)高位的震蕩，但總體處于上升態(tài)勢，可以認(rèn)為這階段是較嚴(yán)重的泡沫積累期。 [免責(zé)聲明：本文僅代表作者個人觀點(diǎn)，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實(shí)，對本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請網(wǎng)友僅作參考，并請自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。]

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