2010年年初房地產(chǎn)宏觀、政策、企業(yè)發(fā)展、土地出讓信息大搜羅 部分 宏觀形勢(shì) 　　【經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)】 　　商務(wù)部：內(nèi)地外需今年不會(huì)明顯反彈 　　商務(wù)部新聞發(fā)言人姚堅(jiān)表示，目前中國(guó)外貿(mào)仍保持低位徘徊形勢(shì)，今年上半年乃至全年，外需不會(huì)出現(xiàn)明顯反彈，要恢復(fù)至金融危機(jī)前的水平，預(yù)計(jì)還需要二至三年時(shí)間。 　　1月份外貿(mào)延續(xù)了去年末以來(lái)的恢復(fù)勢(shì)態(tài)，但目前的進(jìn)出口仍在低位徘徊。由于去年上半年的基數(shù)非常低，今年上半年出口表現(xiàn)同比增長(zhǎng)良好，但實(shí)質(zhì)上并不代表任何意義。 　　他指出，雖然目前國(guó)際市場(chǎng)需求開(kāi)始回升，但這主要由于企業(yè)補(bǔ)充庫(kù)存的需求，而全球投資活動(dòng)并沒(méi)有出現(xiàn)明顯回升，外需沒(méi)有明顯反彈，因主要國(guó)家的失業(yè)率仍較高，因此在今年上半年以至全年，全球消費(fèi)不會(huì)明顯好轉(zhuǎn)。預(yù)計(jì)未來(lái)半年內(nèi)，進(jìn)口增速會(huì)繼續(xù)延續(xù)目前較快增長(zhǎng)的局面，貿(mào)易順差的規(guī)模會(huì)進(jìn)一步收窄，不排除個(gè)別月份出現(xiàn)貿(mào)易逆差。 　　易綱：今年外匯流入的勢(shì)頭可能增強(qiáng) 　　國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)兼央行副行長(zhǎng)易綱表示，由于人民幣資產(chǎn)更具吸引力，今年外匯流入的勢(shì)頭可能增強(qiáng)。 　　易綱強(qiáng)調(diào)，目前存在異常跨境資本流動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，即投資者在發(fā)達(dá)國(guó)家以低息舉借資金后，再將資金投入新興市場(chǎng)，這種跨境套利交易正在推動(dòng)發(fā)展中國(guó)家的資產(chǎn)價(jià)格迅速上漲。 　　易綱表示，規(guī)模巨大的跨境套利交推動(dòng)印度、巴西等新興市場(chǎng)國(guó)家的貨幣大幅升值，股市、樓市價(jià)格快速上漲，潛在風(fēng)險(xiǎn)巨大。由于中國(guó)利率水平相對(duì)較高，人民幣升值預(yù)期有所增強(qiáng)，資產(chǎn)本幣化、負(fù)債外幣化有進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢(shì)。 　　【金融形勢(shì)】 　　央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn) 　　央行決定，從2010年2月25日起，存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率從16%上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)至16.5%。此次調(diào)整距離上次正好一個(gè)月。 　　央行有關(guān)人士表示，此舉主要是針對(duì)較為充裕的流動(dòng)性，適度寬松的貨幣政策取向并沒(méi)有發(fā)生改變。 　　傳銀監(jiān)要求頭季放貸不超過(guò)全年三成 　　1月份新增人民幣貨款增1.39萬(wàn)億元，低于去年同期1.62萬(wàn)億元的規(guī)模。內(nèi)地監(jiān)管部門(mén)多次強(qiáng)調(diào)銀行要均衡放貸。據(jù)悉，銀監(jiān)會(huì)提出更具體要求，包括季度貸款不應(yīng)超過(guò)全年規(guī)模的三成。除建行外，工行也制訂全年貸款額度為九千億元至一萬(wàn)億元。 　　銀監(jiān)會(huì)對(duì)所有銀行已經(jīng)提出均衡放貸的要求，除了控制新增貸款量，特別提出要均衡放貸，避免時(shí)冷時(shí)熱。而且更提出具體指導(dǎo)，季度不應(yīng)超過(guò)全年規(guī)模的30%，其中一、二月不應(yīng)超過(guò)全年額度的15%。 　　證監(jiān)會(huì)延緩房地產(chǎn)再融資審批 　　在監(jiān)管層的態(tài)度冷淡和投資者信心低迷，房地產(chǎn)企業(yè)在股市上再融資成為難題。一些投行人士指出，證監(jiān)會(huì)年初口頭指導(dǎo)保薦機(jī)構(gòu)，將延緩地產(chǎn)在內(nèi)的多個(gè)行業(yè)的再融資方案審批。這些被限制的行業(yè)主要包括地產(chǎn)、建材、鋼鐵、銀行、保險(xiǎn)等。而一些企業(yè)的再融資用途中如果出現(xiàn)“補(bǔ)充流動(dòng)資金”或者“償還銀行貸款”等，該方案就很難通過(guò)審核。 　　從對(duì)上市公司公告的不完全統(tǒng)計(jì)來(lái)看，目前有30家左右地產(chǎn)企業(yè)提出了增發(fā)方案，但尚未實(shí)施，計(jì)劃的融資金額大致在680億元左右。雖然去年下半年以來(lái)有不少地產(chǎn)再融資方案積壓，今年以來(lái)證監(jiān)會(huì)也還未批準(zhǔn)任何地產(chǎn)企業(yè)的再融資計(jì)劃。 【政策法規(guī)】 　　 ：本屆政府任期內(nèi)能管好房地產(chǎn) 　　“兩會(huì)”之前，國(guó)務(wù)院總理 27日下午接受中國(guó)政府網(wǎng)、新華網(wǎng)聯(lián)合專訪，與廣大網(wǎng)友在線交流。在談到調(diào)控房?jī)r(jià)政策時(shí)， 表示，政府主要采取了四大措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。 　　 表示：“我有決心，本屆政府任期內(nèi)能把這件事情管好，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的價(jià)位?！? 　　 指出，概括起來(lái)是四個(gè)方面： 　　，增加保障性用房。原定規(guī)劃，2009年到2011年，用三年的時(shí)間想把保障性用房建成750萬(wàn)套，現(xiàn)在看來(lái)，我們能夠超額完成這個(gè)任務(wù)。2009年，我們已經(jīng)完成了200萬(wàn)套。今年我們將完成300多萬(wàn)套。與此同時(shí)，我們還要加快建設(shè)廉租房和普通租賃房，因?yàn)榇蠹抑?，住有其居，并不一定都能做到住有其屋，我們這個(gè)屋是指自己的房屋。 　　，我們要鼓勵(lì)和支持人們購(gòu)購(gòu)自住房和改善性用房。在這里我要特別強(qiáng)調(diào)，由于我 　　們的國(guó)情，我們把應(yīng)該放在低價(jià)位和小套型。現(xiàn)在有些大城市已經(jīng)成片地建設(shè)了這樣的房子供給群眾來(lái)選用，當(dāng)然這主要靠市場(chǎng)，但政府的責(zé)任主要是在土地以及金融和財(cái)稅上給予支持。 　　第三，要抑制投機(jī)性和投資性的住房，主要是采取經(jīng)濟(jì)和法律手段。 　　第四，要管好市場(chǎng)。政府有責(zé)任管好房地產(chǎn)市場(chǎng)，就是依法對(duì)那些圈地不用、捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)的違法違規(guī)行為進(jìn)行懲處。大家也許問(wèn)，這些措施管用嗎？正像網(wǎng)友所提到的，今年樓市頻出重拳，但是我還擔(dān)心拉不住這匹脫韁的野馬。 　　我覺(jué)得他說(shuō)的有一定道理，從供需平衡的角度，從市場(chǎng)來(lái)滿足群眾多樣化的角度，從運(yùn)用法律和經(jīng)濟(jì)的手段管理市場(chǎng)的角度，都需要花費(fèi)一定的精力和一定的時(shí)間。但是我有決心，本屆政府任期內(nèi)能把這件事情管好，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的價(jià)位。 　　稅務(wù)總局：房地產(chǎn)等行業(yè)成今年稅務(wù)稽查 　　從國(guó)家稅務(wù)總局獲悉，在日前舉行的全國(guó)稅務(wù)稽查工作會(huì)議上，國(guó)家稅務(wù)總局黨組成員、副局長(zhǎng)解學(xué)智指出，要把房地產(chǎn)及建筑安裝等行業(yè)列為今年稅務(wù)稽查的。這意味著，相關(guān)行業(yè)的企業(yè)將面臨稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)盡早應(yīng)對(duì)。 　　房地產(chǎn)及建筑安裝行業(yè)營(yíng)業(yè)稅大增，是國(guó)家稅務(wù)總局要加強(qiáng)對(duì)這一行業(yè)稅務(wù)稽查的重要原因。 　　財(cái)政部公布數(shù)據(jù)顯示，去年12月份，全國(guó)財(cái)政收入5084億元，比上年同月增加1822億元，增長(zhǎng)55.8%。財(cái)政部認(rèn)為，該月財(cái)政收入增幅較高，與投資、信貸快速增長(zhǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)、建筑安裝業(yè)營(yíng)業(yè)稅大幅增長(zhǎng)有關(guān)。 　　事實(shí)上，較近一段時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收的征收問(wèn)題一直是稅務(wù)部門(mén)關(guān)注的。 　　國(guó)土部：將對(duì)房企炒地囤地進(jìn)行專項(xiàng)整治 　　國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史日前稱，中國(guó)今年將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)炒地囤地進(jìn)行專項(xiàng)整治，以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展。 　　他指出，中國(guó)政府將加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管，并為它們營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境。去年中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的飆升引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的擔(dān)憂情緒，從而凸顯出中國(guó)政府在維持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面面臨的挑戰(zhàn)。 　　銀監(jiān)會(huì)此前指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)是威脅貸款質(zhì)量的潛在風(fēng)險(xiǎn)源。央行專家也表示，資產(chǎn)泡沫是中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的真正威脅。 　　國(guó)稅局：物業(yè)稅開(kāi)征將成今年“兩會(huì)”討論熱點(diǎn) 　　從國(guó)家稅務(wù)總局行為稅司處了解到的消息，物業(yè)稅開(kāi)征將會(huì)是今年“兩會(huì)”上討論的，而總局關(guān)于物業(yè)稅開(kāi)征的具體方案已經(jīng)提交。 　　按照目前決策層的征稅思路，物業(yè)稅將按照房屋面積，對(duì)超出基點(diǎn)面積的部分進(jìn)行征收，基點(diǎn)面積內(nèi)的部分免征。 　　按照計(jì)劃，物業(yè)稅相關(guān)議題和擬定方案將被人大代表提交至今年“兩會(huì)”討論，也有望將物業(yè)稅開(kāi)征編入十二五規(guī)劃。 　　從住建部一高層人士認(rèn)為：鑒于目前房?jī)r(jià)居高不下的市場(chǎng)狀況，今年年底前有望在深圳、北京等城市針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)征試點(diǎn)。 　　銀監(jiān)會(huì)：收緊房地產(chǎn)信托 ，禁止流向土地儲(chǔ)備 　　春節(jié)前夕，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》，再次收緊房地產(chǎn)信托。《通知》明確指出，信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。 　　同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)進(jìn)一步提高了對(duì)信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的要求，明確要求信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須滿足“四證”齊全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東具備二級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國(guó)家較低要求等條件。 　　《通知》同時(shí)要求信托公司，開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)應(yīng)建立健全房地產(chǎn)貸款或投資審批標(biāo)準(zhǔn)、操作流程和風(fēng)險(xiǎn)管理制度并切實(shí)執(zhí)行；應(yīng)進(jìn)行項(xiàng)目盡職調(diào)查，確保房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的合法、合規(guī)性和可行性；應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的真實(shí)、合法、有效；應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目管理，密切監(jiān)控房地產(chǎn)信托貸款或投資情況。 　　銀監(jiān)會(huì)要求，商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)資金投資于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的，理財(cái)客戶應(yīng)符合有關(guān)合格投資者的規(guī)定；信托公司以結(jié)構(gòu)化方式設(shè)計(jì)房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的，其優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3:1。 北京：十一個(gè)職能部門(mén)聯(lián)合發(fā)布京版“國(guó)十一條” 遏制房?jī)r(jià)快速上漲 　　去年年底以來(lái)，國(guó)務(wù)院相繼發(fā)布了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的“國(guó)四條”和“國(guó)十一條”。21 日，北京率先發(fā)布了貫徹落實(shí)“國(guó)11 條”的具體辦法，以遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。業(yè)內(nèi)人士分析，新政從細(xì)節(jié)上規(guī)范和要求了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、二套貸款、住房稅收、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款以及恢復(fù)了“限外令”等方面推出一系列措施，相比于“國(guó)十一條”更加具體和嚴(yán)厲。 　　值得關(guān)注的是，規(guī)定了商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可較低規(guī)模為施工許可證批準(zhǔn)的施工范圍。取得商品房預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)三日內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源，嚴(yán)格按申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)、公開(kāi)對(duì)外銷(xiāo)售。短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)將產(chǎn)生一定的影響。 　　廣東：新規(guī)禁發(fā)展商惜售新盤(pán) 　　廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可后，需在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源對(duì)外銷(xiāo)售，并在公開(kāi)銷(xiāo)售二十四公里之前，按照“一套房一標(biāo)價(jià)”的方式明碼標(biāo)價(jià)。 　　廣東省近日在轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展通知的同時(shí)，結(jié)合該省實(shí)際，提出相關(guān)意見(jiàn)，并要求各級(jí)政府及部門(mén)一并貫徹執(zhí)行。新出臺(tái)的該文件指出，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的監(jiān)督規(guī)范。要求各地在審批商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可時(shí)，以整棟為較低審批規(guī)模，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。 　　同時(shí)要求各地、各有關(guān)部門(mén)要加大對(duì)捂盤(pán)惜售、違法違規(guī)用地和囤地、炒地、占地不用、哄抬房?jī)r(jià)等行為的查處力度，加強(qiáng)對(duì)土地出讓合同執(zhí)行情況的監(jiān)管和對(duì)閑置土地的查處，建立土地市場(chǎng)誠(chéng)信體系，對(duì)拖欠土地價(jià)款、違反合同約定的單位，要限制其參與土地出讓活動(dòng)。有關(guān)部門(mén)將對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地區(qū)進(jìn)行督查，確保各項(xiàng)調(diào)控政策落實(shí)到位。 　　深圳：“粵四條”恢復(fù)“限外令” 并要求增加中低價(jià)商品房供應(yīng) 　　省政府近日發(fā)出“粵四條”，要求深圳要切實(shí)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和保

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