"房地產(chǎn)市場在去年11月感恩節(jié)前的幾周上漲了不少，而優(yōu)良房產(chǎn)的表現(xiàn)更是突出。"紐約市普天壽道·格拉斯·艾麗曼房地產(chǎn)公司的經(jīng)紀(jì)哈里特·諾里斯說，"并不是我個(gè)人認(rèn)為紐約市或曼哈頓不會(huì)受到經(jīng)濟(jì)低迷的影響，而是沒有跡象顯示這樣的事情會(huì)發(fā)生。"

目前世界高端城市的房價(jià)情況正好與經(jīng)濟(jì)學(xué)家、被稱為"房地產(chǎn)業(yè)的兇事預(yù)言家"羅伯特·希勒作出的預(yù)言相反。希勒教授的暢銷書《非理性繁榮》在中國也很受讀者歡迎。7年前，他在《非理性繁榮》一書中所預(yù)言的股票市場崩潰成為現(xiàn)實(shí)。在該書的版中，他又將相同的分析應(yīng)用于美國當(dāng)時(shí)過熱的房地產(chǎn)市場上，批評(píng)當(dāng)時(shí)的房產(chǎn)價(jià)格不合理、不理智。他預(yù)言稱，在未來的20年內(nèi)，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格將會(huì)下跌40%。此外，他還發(fā)出警告：房地產(chǎn)泡沫的破滅很可能會(huì)導(dǎo)致一場經(jīng)濟(jì)大蕭條。希勒說："許多人都對(duì)大都市抱有信心，但是這些城市在過去的數(shù)百年歷史中也是有起有落的。我認(rèn)為這種起落趨勢將會(huì)繼續(xù)。"

但是也有不認(rèn)同希勒觀點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家。在較新版的《非理性繁榮》書中，希勒就大量引用了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專家、荷蘭教授皮特·埃特赫斯的一項(xiàng)較新研究成果。埃特赫斯教授將荷蘭頭都阿姆斯特丹一處時(shí)尚住宅區(qū)1628年～1973年的房價(jià)變化制成圖表。然后他作出結(jié)論稱，在過去近350年間，該地房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格僅僅漲了0.2%。希勒就以這些數(shù)據(jù)作為支持自己觀點(diǎn)的論據(jù)，稱房產(chǎn)價(jià)格在長時(shí)間內(nèi)只會(huì)出現(xiàn)適當(dāng)增長。

但是埃特赫斯本人卻并不認(rèn)為世界上許多大城市(包括阿姆斯特丹和巴黎)的房產(chǎn)在未來5年～10年內(nèi)會(huì)急劇下跌。他的理由是日益發(fā)展的都市化進(jìn)程以及全球財(cái)富的增加導(dǎo)致更多的人"爭奪"城市區(qū)有限的房產(chǎn)。他告訴記者說："我并不是說這個(gè)進(jìn)程會(huì)永遠(yuǎn)持續(xù)下去，但是從當(dāng)前來說，我的預(yù)測是上漲。"

專家都表示，各國的銀行必須吸取教訓(xùn)，更好地理解全球經(jīng)濟(jì)和央行工作的影響力，以避免日本和英國的歷史重演。

利率漲跌 作用重大

世界上并非所有大城市的房價(jià)都在上漲。在澳大利亞，悉尼的房價(jià)上漲率低于全國平均水平。在這個(gè)案例當(dāng)中，利率上漲扮演了很重要的作用。

現(xiàn)在人們較為擔(dān)心的是，有沒有什么可以控制住高企的房地產(chǎn)市場？當(dāng)然，一次全球經(jīng)濟(jì)的大蕭條就可以讓房價(jià)"跳水"--無論多高端的住宅區(qū)都逃避不了。如果說要以史為鑒的話，各國的銀行將會(huì)在這種經(jīng)濟(jì)崩潰中扮演極為重要的作用。英國特許測量師學(xué)會(huì)的頭席經(jīng)濟(jì)專家米蘭·卡特瑞表示："我們從歷史上學(xué)到的教訓(xùn)就是，過去應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)崩潰危機(jī)的政策幾乎多多少少會(huì)有些缺陷。"

卡特瑞提到，20世紀(jì)80年代后期，為刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，日本銀行采取了非常寬松的金融政策，鼓勵(lì)資金流入房地產(chǎn)以及股票市場，致使房地產(chǎn)價(jià)格暴漲。1985年9月，美國、聯(lián)邦德國、日本、法國、英國五國財(cái)長簽訂了"廣場協(xié)議"，決定同意美元貶值。美元貶值后，大量國際資本進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè)，更加刺激了房價(jià)的上漲。從1986年到1989年，日本的房價(jià)整整漲了兩倍。當(dāng)時(shí)，國土面積相當(dāng)于美國加利福尼亞州的日本，其地價(jià)市值總額竟相當(dāng)于整個(gè)美國地價(jià)總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國全國的總地價(jià)。

到了上世紀(jì)90年代日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰時(shí)，東京的決策者未能成功地、迅速大地削減利率，無法實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的"軟著陸"。此后，大量私房屋主拖欠房屋貸款、銀行停止辦理新的貸款手續(xù)。這次泡沫不但沉重打擊了房地產(chǎn)業(yè)，還直接引發(fā)了嚴(yán)重的財(cái)政危機(jī)。受此影響，日本迎來歷史上較為漫長的經(jīng)濟(jì)衰退，陷入了長達(dá)15年的蕭條和低迷。

英國幾乎在同一時(shí)期也經(jīng)歷了同樣的房地產(chǎn)泡沫破滅問題，當(dāng)時(shí)英國在不到一年的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行了兩次大幅加息，較終導(dǎo)致了房地產(chǎn)崩潰。

貿(mào)易壁壘會(huì)影響房價(jià)

許多專家都表示，各國的銀行必須吸取這些教訓(xùn)，更好地理解全球經(jīng)濟(jì)和央行工作的影響力，以避免日本和英國的歷史重演。

此外，有媒體報(bào)道稱，這些高端城市的房地產(chǎn)業(yè)更大的威脅來自保護(hù)貿(mào)易論者、反對(duì)自由貿(mào)易論和區(qū)域間貿(mào)易靈活性的消退。這些情況不單在一些發(fā)展中國家很常見，在歐洲和美國較近也出現(xiàn)了這種反對(duì)貿(mào)易自由的跡象。為了控制廉價(jià)進(jìn)口商品的流入，美國國會(huì)的民主黨專業(yè)者們近期可能會(huì)要求暫停與哥倫比亞和秘魯?shù)淖杂少Q(mào)易協(xié)定談判。這些貿(mào)易壁壘和流通控制無疑都會(huì)減緩全球經(jīng)濟(jì)增長，較終也會(huì)影響到房地產(chǎn)市場，在過去就曾發(fā)生過類似的事情。在上世紀(jì)20年代，美國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了短暫的繁榮，建筑業(yè)日漸興盛。在這種背景下，擁有特殊地理位置的佛羅里達(dá)州出現(xiàn)了的房地產(chǎn)泡沫。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，到1925年，邁阿密市居然出現(xiàn)了2000多家地產(chǎn)公司，當(dāng)時(shí)該市僅有7.5萬人口，其中竟有2.5萬名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，平均每三位居民就有一位專做地產(chǎn)購賣。在此期間美國的房地產(chǎn)飛速增長，但是卻在一些貿(mào)易保護(hù)的政策出臺(tái)后出現(xiàn)崩潰，許多破產(chǎn)的企業(yè)家、銀行家或自殺、或發(fā)瘋，有的則淪為乞丐。緊接著，這場泡沫又激化了美國的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，引發(fā)了華爾街股市的崩潰，較終導(dǎo)致了20世紀(jì)30年代的世界經(jīng)濟(jì)大危機(jī)。

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