5月初，國資委要求央企積極參與保障房的開發(fā)建設(shè)。經(jīng)過一段時間的探討和摸索，曾糾結(jié)于責(zé)任與盈利之間的央企，對保障房的態(tài)度有了微妙的變化。對央企來說，來自保障房的大誘惑是以保障房來撬動貸款，可以滾動開發(fā)其他類型的商業(yè)項目。  

　　誘惑不止于此。每家央企、國企幾乎都坐擁很多工業(yè)、倉儲或科研用地的土地資源，一旦這些自有土地借保障房之名“盤活”成住宅用地，其效應(yīng)就不可估量。  

　　借保障房撬動信貸  

　　五礦置業(yè)有限公司總經(jīng)理田景崎向記者證實，早在3月份國務(wù)院就曾召開會議研討保障房建設(shè)問題，其后住建部和國資委也分別召集地產(chǎn)為主業(yè)的央企開會，要求央企積極參與保障房建設(shè)。  

　　經(jīng)過一段時間的探討和摸索，央企發(fā)現(xiàn)了更多源于保障房的機遇。比如，保障房“概念擴容”，棚改、舊改、拆遷安置、單位自建房等類型都被地方納入了保障房范疇，一些央企敏銳地發(fā)現(xiàn)了其中的新門道。如保利地產(chǎn)，據(jù)知情人士透露，保利地產(chǎn)在3月底曾發(fā)函至19個城市申請參與保障房建設(shè)，目前處于洽談階段的有10個城市，其中大部分均為舊城改造項目。  

　　以石家莊為例，保利地產(chǎn)在4月敲定了石家莊晉煤金石改造項目，土地規(guī)模超過800畝。其中，除了建設(shè)金華家園保障房項目，還有約四分之三的地塊可能用于商品房項目開發(fā)。“如果以保障房項目立項，比較容易爭取到信貸支持。四分之一比例的保障房信貸，完全可以通過分期滾動開發(fā)模式撬動整個項目。”上述知情人士分析稱。  

　　田景崎表示，信貸政策對保障房的傾斜，對央企有著足夠的誘惑，“在信貸緊縮的背景下，誰能撬動銀行貸款，誰就能活得更好。說到底，房地產(chǎn)是資金和土地的游戲。”  

　　一位不愿具名的某央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)負責(zé)人也向記者證實，在央企與地方政府簽訂的很多框架性合作協(xié)議中，都有類似將保障房與其他商業(yè)項目變相“綁定”的條款，或作為招商引資項目給予優(yōu)惠這已是業(yè)內(nèi)通行的“潛規(guī)則”。而且，地方政府更愿意與央企、國企合作，因為如此一來，即使低價轉(zhuǎn)讓土地被公開，地方官員也不會有“國有資產(chǎn)流失”之嫌。  

　　盤活自有土地  

　　更大的政策口子，開在了自有土地建設(shè)保障房上。目前，北京、廣州、陜西、河南、山西等地已經(jīng)公開表態(tài)或出臺相關(guān)政策，鼓勵企事業(yè)單位利用自有土地建設(shè)保障房。  

　　據(jù)公開資料，多個地方國企已紛紛“試水”。在廣州市發(fā)改委近日批復(fù)的2011年批保障性住房建設(shè)項目立項預(yù)安排中，廣州建筑集團、廣州**、廣鐵集團等單位的自有土地保障房項目赫然在列。在北京，一些擁有大量工業(yè)、倉儲用地的國有企業(yè)，如頭都農(nóng)業(yè)集團、京煤集團、北京住總等，也都在向北京市住房保障辦公室進行項目申報。  

　　一般的操作路徑是，企事業(yè)單位向當(dāng)?shù)亟ㄎ岢錾暾垼诜贤恋乩靡?guī)劃和城市總體規(guī)劃的前提下，可以將工業(yè)、倉儲、科研等用地依法變更為住宅用地，建設(shè)保障房。通常都會優(yōu)先解決本單位符合保障性住房條件的職工住房困難問題，剩余部分由當(dāng)?shù)卣y(tǒng)籌分配給申請保障房且符合條件的居民。
但問題也隨之而來。在各地的鼓勵政策中，并未對企事業(yè)單位利用自有土地建保障房的資金籌措渠道、保障房類別、分配方式等實操程序進行明確。  

　　“后果會非常亂。”中國土地勘測設(shè)計院副總工程師鄒曉云擔(dān)心，如果企事業(yè)單位用企業(yè)、行政資金建保障房，再以便宜價格賣給單位職工，實質(zhì)上就是福利分房；或者企事業(yè)單位以“團購”等方式變相集資建房，這些都背離了“保障房”的初衷。  

　　中房集團內(nèi)部人士對記者分析稱，倘若央企以這種方式大規(guī)模參與保障房建設(shè)，將對整個住房市場帶來巨大影響，“相當(dāng)于給目前推行的"雙軌制"再加一軌。”  

　　有央企人士甚至稱，僅78家央企的存量土地堪稱“天量”。目前，住建部、國土部等相關(guān)部委對于企業(yè)利用自有用地建設(shè)保障房并未有相關(guān)規(guī)范。各地在政策的解釋和執(zhí)行上也千差萬別，在企事業(yè)單位自有用地建設(shè)的保障性住房的類型、產(chǎn)權(quán)所屬、資金籌措渠道、分配方式等諸多問題上，均無定義。曾就上述問題聯(lián)系了北京市住房保障辦公室，相關(guān)工作人員也未就此回應(yīng)。  

　　保障房賺不到什么錢  

　　盡管保障房有上述種種曲徑通幽的誘惑，但如何在純粹的保障房開發(fā)投資上獲得收益，仍是大多數(shù)企業(yè)需要解決的難題。  

　　萬科集團董秘譚華杰在5月初的一次電話會議里，對開發(fā)商參與保障房算過一筆賬，明確指出目前還不存在經(jīng)濟上可行的模式。譚華杰認為，純粹的投資開發(fā)模式，開發(fā)商都很可能虧本。保利地產(chǎn)董事長宋廣菊也對媒體透露，保利地產(chǎn)在北京的兩個保障房項目處于虧損狀態(tài)，原因就是政府方面的銷售方案遲遲沒有出臺，導(dǎo)致該項目所有樓盤不能按時銷售。央企中的保障房大戶中冶集團，在沈陽也曾遭遇當(dāng)?shù)卣锨方ㄔO(shè)回款的尷尬，保障房貸款資金投入后一直被套。  

　　知情人士透露，在住建部和國資委的相關(guān)會議上，幾家保障房業(yè)務(wù)較多的央企，都曾反映規(guī)定的保障房利潤率太低，要求適當(dāng)提高利潤率。  

　　在今年的1000萬套保障房計劃中，常規(guī)意義上的保障房經(jīng)濟適用房、廉租房、公租房共占比60%，總計約600萬套；其中，租賃型保障房又占到60%以上。  

　　“今年大量增加了公租房的數(shù)量，這部分保障房的問題是政策不完善、盈利模式不清晰。”某央企地產(chǎn)公司負責(zé)人表示，一般而言，政府沒有財力進行大量回購，同時企業(yè)缺乏退出機制，回報周期過長，“每年的租金收益微乎其微，甚至連同期的存款利息都不到”。所以，大多數(shù)企業(yè)仍然不愿參與公租房建設(shè)。

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