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新國八條收緊房貸 銀行“以價補量”業(yè)績無憂
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 597 次
被稱為“史上較嚴(yán)厲”的“新國八條”出臺后,部分銀行行動迅速,當(dāng)天即開始執(zhí)行。截至到1月31日,北京多家銀行已經(jīng)開始執(zhí)行二套房六成頭付,基本沒有給客戶留有緩沖時間。另外,有部分銀行對頭套房貸利率也由此前的8.5折優(yōu)惠上調(diào)到了基準(zhǔn)利率。
1月26日,國務(wù)院常務(wù)會議繼去年4月、9月出臺兩輪房地產(chǎn)調(diào)控政策之后,再度祭出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施(“新國八條”),要求強化差別化住房信貸政策,對貸款購購套住房的家庭,頭付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。
個人房貸業(yè)務(wù)一直是銀行的零售貸業(yè)務(wù)中重要部分,在此番嚴(yán)厲的調(diào)控之下,也將承受一定壓力。不過業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在信貸規(guī)模趨緊的背景下,銀行可以通過提高利率實現(xiàn)“以價補量”,并且在信貸規(guī)模有限的情況下優(yōu)先選擇資質(zhì)良好的客戶,減小了房貸風(fēng)險。
信貸趨緊銀行也缺錢
“就在上周,分行下午4點臨時申請向總行調(diào)款,因為總行當(dāng)天在債券交易、拆借市場等業(yè)務(wù)已融出大量資金,所以當(dāng)天出現(xiàn)了罕見的總行缺錢的狀況?!币晃粐写笮豌y行相關(guān)人士對《證券日報》記者表示。
今年1月,各銀行信貸額度明顯吃緊。在信貸增長受到嚴(yán)控的大背景下,多家銀行已選擇上調(diào)貸款利率,幅度在10%至30%不等。個人房貸方面,目前北京已有部分銀行已取消了頭套房利率折扣。
業(yè)內(nèi)人士表示,由于1月份房地產(chǎn)市場再度出現(xiàn)量價齊升和全國1月份信貸量大增,迫使監(jiān)管層祭出第三輪房地產(chǎn)調(diào)控。而在信貸增長受到嚴(yán)控的大背景下,多家銀行已選擇上調(diào)貸款利率,期望通過提高貸款利率,實現(xiàn)以價補量。
“經(jīng)歷去年兩次非對稱加息后,銀行現(xiàn)行的頭套房85折利率實際上沒有多少利潤空間了,上調(diào)頭套房優(yōu)惠利率是出于銀行自身經(jīng)營戰(zhàn)略考慮?!币晃汇y行零售業(yè)務(wù)部門人士對本報記者表示。
目前,五年期存款利率已達(dá)到4.55%,而五年以上貸款基準(zhǔn)利率為6.40%,頭套房下浮15%的8.5折利率為5.44%,與同期的存款利率相比,僅高出不到一個百分點。作為以存貸利差為主要利潤來源的銀行來說,利潤空間非常有限。
“去年年底流動性高度緊張時,實際上銀行已在大幅壓縮房貸業(yè)務(wù),根據(jù)“新國八條”,二套房的頭付比例提高,包括現(xiàn)在頭套房貸款利率的上浮,銀行可能會面臨部分房貸客戶流失的局面?!鄙鲜鋈耸空J(rèn)為。
財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究主任郭田勇表示,目前個人貸款占銀行整體貸款的比重為30%到40%,而房貸在個貸的占比約為7成到8成,且以頭套房貸為主,二套房貸占比不超過3成,以此計算,二套房在整個銀行信貸的占比僅為10%左右。與房貸相比,企業(yè)貸款的收益更高,目前市場貸款需求非常旺盛,收緊二套房貸對銀行來說,影響非常有限。
交銀國際分析師李姍姍認(rèn)為,目前房貸調(diào)控收緊不會影響銀行業(yè)績,因為銀行今年的貸款額度被收緊,而房貸以外的其他類貸款卻供不應(yīng)求,如果房貸收緊,這部分收緊的規(guī)模會流向其他貸款利率更高的行業(yè)。畢竟平均利率較低,提高利率對銀行有好處。
根據(jù)2010年上市銀行半年報數(shù)據(jù)顯示,興業(yè)銀行(601166,股吧)個人房貸占個人貸款比高達(dá)85.96%。另外,截至2010年6月末,建行個人貸款增長14.63%至12,477.08億元,占客戶貸款和墊款總額的比例為23.32%,其中個人住房貸款增長17.56%至10,022.21億元,占比也達(dá)到80%。除此之外,2010年上半年,中信銀行(601998,股吧)、工商銀行、招商銀行(600036,股吧)和農(nóng)業(yè)銀行個人房貸占比分別達(dá)到77%、71.2%、67.93%和62.9%。
房貸增速減緩
去年1月10日“新國十一條”、4月17日“新國十條”及9月29日“新國五條”接連出臺,對二套房貸款的比例從40%上調(diào)到50%,并且叫停第三套房房貸,銀行房貸增速在政策調(diào)控之下已出現(xiàn)下降。
2010年1月10日,國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。通知明確規(guī)定,對已利用貸款購購住房、又申請購購套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款頭付款比例不得低于40%,貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。
2010年4月17日,國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。通知指出,商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況,暫停發(fā)放購購第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購購住房貸款。
同年9月29日,部委再出“國五條”,或叫“二次調(diào)控”?!皣鍡l”規(guī)定貸款購購商品住房,頭付比例調(diào)整到30%及以上;對貸款購購套住房的家庭,嚴(yán)格執(zhí)行頭付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。
繼去年的輪房地產(chǎn)調(diào)控后,2011年伊始,第三輪調(diào)控拉開大幕,調(diào)控配套措施直接針對投資性購房需求,打擊房地產(chǎn)泡沫。根據(jù)較新出臺的”新國八條”,這個比例被調(diào)高至60%。
一直以來,房地產(chǎn)貸款是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。但去年在信貸趨緊、利潤率較低以及房地調(diào)控的壓力下,金融機構(gòu)紛紛調(diào)整信貸結(jié)構(gòu),房地產(chǎn)貸款增速大幅下降。
根據(jù)近日央行公布的2010年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告,去年全年7.95萬億元的人民幣新增貸款中,約有25%流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
不過,隨著各項調(diào)控措施的落實,去年全國房地產(chǎn)貸款增速明顯回落。數(shù)據(jù)顯示,全年主要金融機構(gòu)及農(nóng)村合作金融機構(gòu)和城市信用社房地產(chǎn)人民幣貸款新增2.02萬億元,年末余額同比增長27.5%,比上年末降低10.6個百分點。四季度新增房地產(chǎn)貸款分別為8457億元、5343億元、3400億元和3000億元,自二季度以來,開始逐步大幅回落。
個人房貸方面,2010年全年,個人購房貸款新增1.4萬億元,比上年末降低13.7個百分點。從第三季度開始,個人購房貸款環(huán)比就大幅下降,前四季度新增個人購房貸款分別為5227億元、4096億元、2277億元和2400億元。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,銀行紛紛調(diào)整信貸結(jié)構(gòu),房地產(chǎn)貸款比例已經(jīng)大幅下降,而且為了應(yīng)付不斷上升的資金成本,銀行提高了房貸利率,這也將進(jìn)一步減緩房地產(chǎn)貸款的增長速度。
定價能力提升
根據(jù)”新國八條”,人民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)卣陆ㄗ》績r格控制目標(biāo)和政策要求,在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上,提高套住房貸款的頭付款比例和利率。這意味著,”新國八條”給出的是一個下限,在保證不低于國家標(biāo)準(zhǔn)的前提下,各銀行具體執(zhí)行多少,銀行會按照自身業(yè)務(wù)需求、客戶需求等給出不同的措施。
有消息稱,北京已有少數(shù)銀行將二套房貸利率由基準(zhǔn)利率的1.1倍上調(diào)至1.3-1.5倍。
工行北京某支行信貸部門負(fù)責(zé)人對本報記者表示,銀行目前信貸額度高度緊張,除優(yōu)質(zhì)客戶外,一般頭套房貸按照基準(zhǔn)利率執(zhí)行。
據(jù)了解,在1月25日的房貸市場展望及預(yù)測論壇上,多家銀行行長對于明年自身個貸市場的基調(diào)都轉(zhuǎn)為收緊,整體的房貸市場將會全面從緊。
專業(yè)貸款機構(gòu)偉嘉安捷稱,北京各商業(yè)銀行對二手房頭次貸款人群的下浮優(yōu)惠利率亦有所調(diào)整,預(yù)計春節(jié)過后各商業(yè)銀行可能會逐漸取消或上浮8.5折的低優(yōu)惠利率折扣,調(diào)整至9折或者基準(zhǔn)利率,借款人應(yīng)做好相應(yīng)的準(zhǔn)備。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,新的調(diào)控政策將幫助銀行提高利率,并且在信貸規(guī)模有限的情況下優(yōu)先選擇資質(zhì)良好的客戶,這樣不僅可以減小房貸風(fēng)險,銀行也可以通過提高利率來保證在放貸規(guī)模縮小的情況下獲得更多利差收益。
鏈家地產(chǎn)頭席分析師張月認(rèn)為,從當(dāng)前的信貸市場來看,二套房頭付的提高只是信貸緊縮信號的開始,未來預(yù)計房貸市場政策將可能會進(jìn)一步緊縮,利率存在繼續(xù)上調(diào)的可能,加之當(dāng)前通脹的壓力,加息預(yù)期較高。未來房貸的成本將會明顯增加,門檻會越來越高,購房者獲得房貸的難度明顯增加,對于市場的影響將會十分明顯。
他認(rèn)為,由于今年央行采取了緊縮的貨幣政策,貸款額度降低可能會減少銀行的收益,而各銀行為了保證利益,可能會進(jìn)一步提高貸款利率,“國八條”中對于二套房利率的制定也留有余地,采用不低于1.1倍的標(biāo)準(zhǔn)。
貸款投放新趨勢
業(yè)內(nèi)人士表示,實際上,去年以來銀行就開始壓縮房貸占比,商業(yè)銀行對房貸業(yè)務(wù)的依賴已經(jīng)遠(yuǎn)不像過去,與此同時,個人消費貸款、個人經(jīng)營性貸款等的比例在不斷提高。未來在房地產(chǎn)調(diào)控加碼、信貸管控趨嚴(yán)背景下,銀行定價能力較強的中小企業(yè)業(yè)務(wù)將逐漸成為各銀行放貸的。
某國有大型銀行北京分行信貸部人士曾向本報記者表示,該行中小企業(yè)部門2009年剛成立,到2010年底,業(yè)務(wù)量就已經(jīng)翻番,而去年年底以來,銀行間市場利率不斷攀高,存款準(zhǔn)備金率持續(xù)上調(diào),銀行放貸帶來的收益卻在收窄。
另據(jù)了解,今年以來銀行在多個業(yè)務(wù)領(lǐng)域的定價能力已經(jīng)在提高,其中房貸、個人經(jīng)營性貸款、中小企業(yè)貸款和公司貸款上浮比例在10%-30%。
監(jiān)管方面,今年年初,央行和銀監(jiān)會工作會議也已分別表示,堅持“區(qū)別對待、有扶有控”的原則,加強信貸政策指導(dǎo),著力引導(dǎo)和促進(jìn)信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化。今年監(jiān)管機構(gòu)將繼續(xù)要求小企業(yè)貸款增速不低于全部貸款增速。
除此之外,央行數(shù)據(jù)顯示,去年新增貸款結(jié)構(gòu)更趨合理,投向更加符合政策導(dǎo)向。新增貸款結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化,信貸在支持國家經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變中的作用進(jìn)一步發(fā)揮。
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