案情簡介

　　2008年5月，陳先生與大連某房地產(chǎn)公司簽合同購購了該公司的一套商品房，合同第15條約定，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記由房地產(chǎn)公司提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因房地產(chǎn)公司的責(zé)任，購受人未能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，由房地產(chǎn)公司繼續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)。

　　合同簽訂后陳先生以按揭貸款的方式向地產(chǎn)公司支付了全部房款人民幣62萬元。

　　2009年10月7日，房地產(chǎn)公司與王某辦理商品房交付手續(xù)，但是因為房地產(chǎn)公司的備案材料不齊，致使陳先生至今未能將產(chǎn)權(quán)證辦下來。2010年11月，陳先生找到房地產(chǎn)公司要求其支付逾期辦證違約金，但是該公司卻以合同未約定違約金且公司義務(wù)僅為“繼續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)”為由拒絕。因協(xié)商不成，現(xiàn)陳先生已經(jīng)向法院提起訴訟。那么，陳先生的請求能夠得到法院的支持么？

　　律師解答

　　大連市房地產(chǎn)專業(yè)律師張德軍表示：陳先生的請求能夠得到法院的支持，具體理由為，頭先，陳先生與房地產(chǎn)公司之間的《商品房購賣合同》真實、合法、有效，雙方應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同的約定以及法律的規(guī)定行使自己的權(quán)利、履行自己的義務(wù)。該房地產(chǎn)公司未在約定的時間將全部的權(quán)屬登記材料進(jìn)行備案，已經(jīng)構(gòu)成違約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　其次，房地產(chǎn)公司的合同未約定違約金且公司義務(wù)僅為“繼續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)”的抗辯理由不能成立。該房產(chǎn)公司沒有在約定的期限內(nèi)履行備案義務(wù)，其應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行該項義務(wù)直至將全部手續(xù)備案完畢。因此，該約定并不能免除其繼續(xù)辦理備案手續(xù)的義務(wù)及相應(yīng)的法律責(zé)任。另外，該合同未約定逾期辦證的違約金亦不能免除該公司的賠償義務(wù)，依據(jù)較高人民法院《關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，由于出賣人的原因，合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿，購受人未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，按照已付房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)來計算。

　　綜上，本案《商品房購賣合同》雖然沒有約定逾期辦證的違約金，但根據(jù)上述司法解釋，陳先生仍然可以按銀行貸款利率并上浮30%～50%來計算逾期辦證的違約金，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)向陳先生支付逾期違約金約57000元。

　　還有一點(diǎn)需要注意，依據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，如果2011年1月7日房地產(chǎn)公司仍然未將全部所有權(quán)登記材料進(jìn)行備案的，陳先生可以向人民法院提起訴訟，請求解除該《商品房購賣合同》并要求賠償損失。

　　新聞來源：新商報

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