編者按：購(gòu)房，一直是關(guān)系老百姓一生的大事。2010年調(diào)控政策頻頻，一月全國(guó)樓市盡管成交量跌，但房?jī)r(jià)卻依然堅(jiān)挺，購(gòu)家觀望氣氛依然濃厚。一眾剛性需求者卻終于按捺不住了，畢竟“有了房子才心安，沒(méi)有房子怎能結(jié)婚生子？”面對(duì)眾說(shuō)紛紜的通脹預(yù)期和看不懂的股市，一些有閑錢的投資者再次將目光投向了房產(chǎn)，“購(gòu)房產(chǎn)應(yīng)該風(fēng)險(xiǎn)較小，即使不掙錢，至少也不是貶值。
　　抱著“2010年房子仍非購(gòu)不可”想法的讀者可不在少數(shù)，對(duì)此，網(wǎng)絡(luò)博主們告誡：政策年購(gòu)房，有些技巧不得不掌握！
　　全國(guó)鰲頭0地產(chǎn)評(píng)論家高漢明

　　房產(chǎn)投資不要超過(guò)總資產(chǎn)的60%

　　房產(chǎn)投資要瞅準(zhǔn)時(shí)機(jī)，遇到需借款時(shí)要毫不猶豫，但現(xiàn)在是好時(shí)機(jī)么？如今局面確實(shí)很尷尬：一方面剛剛公布“國(guó)十一條”，國(guó)家在大力打壓房?jī)r(jià)；一方面是房?jī)r(jià)繼續(xù)高位運(yùn)行，未來(lái)趨勢(shì)不明朗。投資者于是很矛盾：出手吧，擔(dān)心房?jī)r(jià)受宏觀調(diào)控影響下跌；不出手，擔(dān)心房?jī)r(jià)年后大漲，錯(cuò)失好時(shí)機(jī)。

　　盡管目前樓市像天氣一樣有入冬跡象，但逆勢(shì)而為也不是不可，要把握以下幾點(diǎn)：

　　1.投資配套設(shè)施齊全的小區(qū)。從未來(lái)發(fā)展來(lái)看，所住小區(qū)就能滿足生活的需要，周邊交通、教育等設(shè)施齊全，會(huì)成為理想化的生活模式，這樣的房子比較容易出租，即使要轉(zhuǎn)手出售，也都十分容易。2.確定投資策略。投資前要對(duì)目標(biāo)房所在地段進(jìn)行考察：一是了解地段未來(lái)規(guī)劃；二是了解目標(biāo)房；三是了解租客的類型和需求，掌握租金波動(dòng)情況，核算年回報(bào)率。

　　雞蛋不要放在一個(gè)籃子

　　3.分散投資。需要考慮到國(guó)家宏觀調(diào)控帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，建議總的房產(chǎn)投資比率不要超過(guò)個(gè)人總資產(chǎn)的60%，雞蛋還是不能放進(jìn)一個(gè)籃子里；目前金融產(chǎn)品也比較豐富，投資者可選擇分散投資。4.兼顧短線和長(zhǎng)線。房?jī)r(jià)不會(huì)只漲不跌，樓市普漲機(jī)會(huì)也不會(huì)一直出現(xiàn)。所以要兼顧短線和長(zhǎng)線、優(yōu)化投資組合，在確保穩(wěn)定收益的前提下，抓住機(jī)會(huì)搏短線。

　　5.要學(xué)會(huì)侃價(jià)。這段時(shí)間各地樓盤優(yōu)惠打折較厲害，相對(duì)來(lái)說(shuō)好侃價(jià)，有4次機(jī)會(huì)要把握?。阂皇瞧诜块_(kāi)盤之初，開(kāi)發(fā)商往往有一些優(yōu)惠；二是在購(gòu)房人一次性付款時(shí)，此時(shí)的折扣空間一般高于存款利率而低于貸款利率；三是團(tuán)購(gòu)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不僅節(jié)約了宣傳和代理費(fèi)，也不用操心樓層、朝向的調(diào)配，當(dāng)然會(huì)讓利銷售；四是準(zhǔn)業(yè)主推薦，購(gòu)了房再帶客戶來(lái)購(gòu)，開(kāi)發(fā)商也會(huì)給一些優(yōu)惠回報(bào)。

　　我愛(ài)我家旗下5i5j.com社區(qū)專家劉忠政

　　新政下自住頭選免稅房

　　對(duì)剛性需求者，購(gòu)購(gòu)原則是重在節(jié)省，免稅房?jī)?yōu)先。營(yíng)業(yè)稅新政的調(diào)整主要將涉稅二手房屋年限由2年變?yōu)?年，旨在抑制炒房行為。今年五年以上免稅房將成為購(gòu)房者的選擇，但這類房屋畢竟數(shù)量有限，因此，建議遇到較中意的，應(yīng)當(dāng)果斷下手，可以減少相當(dāng)?shù)馁?gòu)房成本。

　　實(shí)在找不到合適的免稅房，建議選擇小戶型。以一套建筑年代為2007年的60平方米小戶型房為例，當(dāng)年購(gòu)購(gòu)總價(jià)70萬(wàn)元，出售總價(jià)100元萬(wàn)左右，按營(yíng)業(yè)稅新政計(jì)算，需繳納差額征收營(yíng)業(yè)稅數(shù)目為：(100-70)×5.5%=1.65萬(wàn)元。而差不多的均價(jià)，一套150平方米的大戶型房，出售總價(jià)225萬(wàn)元左右，未滿五年需全額征收營(yíng)業(yè)稅，即需繳納225×5.5%=12.4萬(wàn)元。成本增加可見(jiàn)一斑。

　　深圳房地產(chǎn)律師顏宇丹

　　退房需披上合法外衣

　　受系列調(diào)控政策影響，全國(guó)各地不同程度地出現(xiàn)了退房現(xiàn)象：2009年12月，杭州房產(chǎn)市場(chǎng)退房潮再起，網(wǎng)上解除了1000多套房的銷售合同，占到當(dāng)月成交套數(shù)的兩成多；據(jù)《新華日?qǐng)?bào)》1月19日?qǐng)?bào)道，“江浙出現(xiàn)集中退房”、“江浙退房潮隱現(xiàn)蔓延之勢(shì)”、“上海較貴豪宅疑被退房”……較近本律師就接到很多關(guān)于退房的咨詢。但不能因?yàn)榉績(jī)r(jià)回落購(gòu)房者就可任意退房，退房需要一定的法律理由。

　　退房的法律術(shù)語(yǔ)是解除房地產(chǎn)購(gòu)賣合同，解除合同分為約定解除和法定解除兩種。約定解除需達(dá)到合同中雙方約定的解除條件，比如筆者正在辦理的一個(gè)退房案子，購(gòu)賣合同中約定：賣方應(yīng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，并在產(chǎn)權(quán)登記備案后180天內(nèi)辦出房產(chǎn)證。如因賣方未履行責(zé)任，購(gòu)方不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，購(gòu)方可以退房。

　　10種情況下購(gòu)受人可退房

　　法定解除指即使合同未約定，出現(xiàn)了法定的解除條件，購(gòu)方也可行使解除權(quán)。根據(jù)《合同法》、《較高院關(guān)于商品房購(gòu)賣的司法解釋》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》以及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，一手商品房交易中具有法定解除權(quán)的情形有以下10種：

　　1.因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格；2.因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用；3.面積誤差比完全值超出3%；4.出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行；5.辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致購(gòu)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記；6.經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知購(gòu)受人,購(gòu)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)；7.商品房購(gòu)賣合同約定購(gòu)受人以擔(dān)保貸款方式付款，因開(kāi)發(fā)商原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行的；8.商品房購(gòu)賣合同訂立后，出賣人未告知購(gòu)受人又將該房屋抵押給第三人，或者又將該房屋出賣給第三人；9.出賣人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或提供虛假商品房預(yù)售許可證明，或故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；10.出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

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