5月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)十五條”）?！皣?guó)十五條”較為創(chuàng)新的地方是強(qiáng)調(diào)的住房結(jié)構(gòu)調(diào)整，并把這種調(diào)整用行政強(qiáng)制性方式要求政府在出讓土地、城市規(guī)劃時(shí)完全落實(shí)下來。從中長(zhǎng)期來看，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響肯定會(huì)很大。但對(duì)目前過高的房?jī)r(jià)來說，短期內(nèi)能產(chǎn)生多少作用具有相當(dāng)不確定性（除了房地產(chǎn)交易所得稅外）。因此，房地產(chǎn)信貸政策調(diào)整及分類對(duì)待和稅收政策才是對(duì)目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)影響較為重要的方式。

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　　“國(guó)十五條”關(guān)于信貸調(diào)整主要是以下幾個(gè)方面：開發(fā)商自有資本金比例將提高到35%；對(duì)有閑置土地等情況的，要控制貸款發(fā)放，不予以授信；從6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款頭付款比例不得低于30%；考慮到中低收入群眾的住房需求，對(duì)購(gòu)購(gòu)自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行頭付款比例20%的規(guī)定。這種區(qū)別性信貸政策比較溫和，力度似乎還不夠，其成效還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。

　　信貸政策對(duì)房地產(chǎn)的影響主要體現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的影響和對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者的影響兩個(gè)方面。這兩方面又分為價(jià)格調(diào)整即利率變化以及市場(chǎng)準(zhǔn)入限定。

　　對(duì)于消費(fèi)者來說，政府為了保證廣大民眾特別是中低收入民眾居住的基本利益，可以采取某些優(yōu)惠政策。比如，對(duì)購(gòu)購(gòu)套住房者的中低收入民眾采取優(yōu)惠利率政策。但政府要這樣做必須制定嚴(yán)格的可操作性的規(guī)則，以便如何來識(shí)別哪些人可以享受優(yōu)惠。在統(tǒng)一的金融市場(chǎng)中，采取區(qū)別性的利率政策所面對(duì)的對(duì)象十分有限，而且要有可操作性細(xì)則先行，否則，容易扭曲金融市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)制。

　　在市場(chǎng)準(zhǔn)入方面，區(qū)別性的信貸政策制定起來較為容易些。比如房地產(chǎn)開發(fā)商自有資本金比例將提高到35%，其實(shí)這一條在2004年銀監(jiān)會(huì)的信貸指引中就有明確規(guī)定。如果這是房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入市場(chǎng)必要門檻，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)會(huì)有很大的改善。但是落實(shí)情況如何，我想不會(huì)太理想。一是監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)督無法跟上；二是嚴(yán)重缺陷的住房預(yù)售制度為房地產(chǎn)開發(fā)商逃避銀行監(jiān)管創(chuàng)造了條件。“空置三年以上的住房不能夠進(jìn)入銀行抵押”這條有新意，但在國(guó)內(nèi)銀行都有貸款沖動(dòng)的情況下，操作起來也比較困難。而對(duì)于消費(fèi)者的市場(chǎng)準(zhǔn)入來說，“國(guó)十五條”僅是提高90平方米以上購(gòu)房者頭付一成。這對(duì)購(gòu)房者有影響，但不會(huì)太大。

　　近幾年來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么價(jià)格快速上漲？完全是房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作的結(jié)果。我前幾天到浙江、深圳、廣州，不少民眾就告訴我，他們那里持有幾套房子的大有人在。這些地方房?jī)r(jià)過高，基本上是過度炒作的結(jié)果。面對(duì)這種房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作，銀行的信貸政策大有作為。

　　對(duì)于購(gòu)購(gòu)者來說，可以從兩方面來推出區(qū)別性銀行信貸政策。一是利率。對(duì)中低收入民眾購(gòu)購(gòu)套住房采取優(yōu)惠利率，購(gòu)購(gòu)套以上的住房采取市場(chǎng)利率。二是市場(chǎng)準(zhǔn)入。對(duì)于購(gòu)購(gòu)二套以上住房、對(duì)于購(gòu)購(gòu)高端住房的可以高于三成以上的頭付比例。

　　對(duì)于消費(fèi)者來說，市場(chǎng)準(zhǔn)入的還有一個(gè)重要方面就是消費(fèi)者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)資格審查問題。如果對(duì)購(gòu)購(gòu)套住房者政府采取比較寬一些政策，而對(duì)購(gòu)購(gòu)套以上的住房者采取嚴(yán)格的審查政策，那么房地產(chǎn)的炒作也容易得到遏制。按銀監(jiān)會(huì)指引，購(gòu)房消費(fèi)者到銀行借錢要受到嚴(yán)格審查，不合資格者不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是，早些時(shí)候?yàn)槭裁礋o論什么人只要購(gòu)房都能從銀行借到錢？這就是我們銀行市場(chǎng)準(zhǔn)入有問題了。這使得一些瘋狂的投機(jī)者利用銀行資金炒作房地產(chǎn)，如上海姚達(dá)康之流——到銀行貸款7800萬元購(gòu)購(gòu)房子128套。如果在這些方面沒有嚴(yán)格的措施，并對(duì)違法的銀行當(dāng)事人采取嚴(yán)厲處罰，那么要遏制這種惡性事情發(fā)生是不容易的。但是，到目前為止，還沒有看到如何懲罰當(dāng)事人。

　　總之，區(qū)別性信貸政策是遏制目前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的有效工具，關(guān)鍵是出臺(tái)的政策如何真正把握到市場(chǎng)要害。有關(guān)部門可以從房地產(chǎn)開發(fā)商市場(chǎng)準(zhǔn)入嚴(yán)格監(jiān)管、住房預(yù)售制取消或改善、利率與頭期付款的差別性及消費(fèi)者嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入上入手。果真如此，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)問題可以得到一定的改善。

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