嘉宏閣業(yè)主要維權(quán)

　　爭端1：發(fā)電機歸誰所有

小區(qū)配套的發(fā)電機歸誰所有，管理費用是否包括發(fā)電機的使用與維修費用？對于這個問題，嘉宏閣的業(yè)主與物管公司各有各說。

　　業(yè)主 ：發(fā)電機“不作為”

　　何女士是嘉宏閣的業(yè)主之一，2002年底簽訂房屋購賣合同，2003年4月初收樓入住。何女士表示，搬入嘉宏閣以來，小區(qū)已停過幾次電，而發(fā)電機從來沒有使用過。她說：“這里停電短的幾十時辰，長則十幾個公里，低層的住戶還好，像我們這樣住在較高層的，上下樓都要爬樓梯，既花時間又消耗體力?！?

　　“有次停電時，我們?nèi)艺谧娞?。當時里面一片漆黑，由于沒有發(fā)電，我們被困了好幾個公里?！弊≡?樓的業(yè)主曹先生夫婦向記者抱怨。

　　何女士和其他業(yè)主曾就發(fā)電的問題向負責小區(qū)物管的廣州嘉泰物業(yè)管理公司投訴過數(shù)次，不過沒有得到回應(yīng)。去年年底，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司將發(fā)電機從小區(qū)拉走，業(yè)主對物業(yè)公司的作法提出質(zhì)疑。

　　業(yè)主周先生表示：“現(xiàn)在已經(jīng)過去幾個月了，大家都不知道發(fā)電機是否了回來。即便真是拿去維修，也應(yīng)該有臨時發(fā)電機替換，況且發(fā)電機從來沒有發(fā)過電，怎么可能壞掉？”

　　沒有了發(fā)電機，曹先生認為自己的遭遇肯定還會重演?！鞍l(fā)電機是小區(qū)的公共財產(chǎn)，管理公司沒有權(quán)力把它搬走，即使是去維修，也應(yīng)該征得業(yè)主的同意?！?p>

　　物業(yè)公司?。洪_發(fā)電機要收費

　　記者日前來到嘉宏閣，找到負一層的電機房，發(fā)現(xiàn)大門已被鎖，無法看清里面的情況，于是約見了嘉泰物管公司負責人鄧經(jīng)理。

　　鄧經(jīng)理坦承，發(fā)電機確實未曾使用過，而物業(yè)公司也已將發(fā)電機運出維保，至今尚未回。但他認為，“不管發(fā)電機是否存在問題，物業(yè)公司都有權(quán)進行處理?！?p>　　他告訴記者，正常情況下，發(fā)電機每個月至少要啟動兩次，每次較少兩個公里，這是一筆不小的開支。“小區(qū)目前的物業(yè)管理費為1元/㎡，而管理費并不包括發(fā)電機的使用費用。廣州地區(qū)現(xiàn)在停電的機會極少，即使停電，兩三個公里內(nèi)也能恢復(fù)，如果業(yè)主確實需要發(fā)電機，我們會列出價目表，業(yè)主在交費之后就能使用?！?p>　　　　　　　　　　

　　物管協(xié)會：發(fā)電機業(yè)主共有

　　記者就此事采訪了廣東省物業(yè)管理協(xié)會副會長張朝德，在他看來，這是一場比較典型的小區(qū)公共設(shè)施所有權(quán)之爭。他告訴記者，公共設(shè)施內(nèi)容主要以規(guī)劃設(shè)計報建圖為準，一般包括公共照明系統(tǒng)、消防系統(tǒng)和動力系統(tǒng)，動力系統(tǒng)則包括配電房、發(fā)電機等。因此，嘉宏閣小區(qū)內(nèi)的發(fā)電機應(yīng)當屬于公共設(shè)施的范圍。

　　“配備照明系統(tǒng)是小區(qū)綜合驗收的內(nèi)容之一，雖然沒有具體法律，但是有相關(guān)的物管行業(yè)規(guī)定，小區(qū)發(fā)電機每半個月應(yīng)當發(fā)動一次。此外，開發(fā)商在未通過業(yè)委會或大部分業(yè)主許可的情況下將發(fā)電機運離小區(qū)，這種行為是不合法的。如果因維修暫停使用，在檢期間應(yīng)該配備臨時發(fā)電機?！?p>

　　爭端2：手機基站安裝誰決定

　　發(fā)電機沒了，不過嘉宏閣的樓頂?shù)故嵌嗔藰印肮謻|西”。業(yè)主陳先生告訴記者，不知什么時候開始，開發(fā)商在小區(qū)樓頂安裝了一個長方體設(shè)備。物管公司解釋，這是一套手機信號接收系統(tǒng)。

　　業(yè)主：安裝設(shè)備未經(jīng)授權(quán)

　　記者前天致電廣州移動1860，客服服務(wù)代表解釋，該設(shè)備是一個手機基站。出于穩(wěn)定手機通訊信號的需要，移動公司以付費的形式，在廣州市內(nèi)部分高層樓頂租用了一定空間建立基站。

　　記者在嘉宏閣天臺看到，移動公司在該樓盤安裝的信號接收裝置共有4個，均用長約2米，寬、高約0.5米的金屬箱包裹，外形呈長方體。每個信號接收裝置由四根直徑約5厘米的黑色電纜連接，纜線通至樓底。

　　業(yè)主張先生認為，樓盤售出之后，小區(qū)內(nèi)所有公共配套都應(yīng)歸業(yè)主所有，開發(fā)商沒有權(quán)力占用小區(qū)內(nèi)公用空間。張先生說：“在沒有得到廣大業(yè)主授權(quán)的情況下，物業(yè)公司私自與相關(guān)公司接觸，安裝微波接收裝置，這顯然侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，也違反了相關(guān)政策法規(guī)?！?p>　　“開發(fā)商在天臺建立的這個手機基站，并沒有經(jīng)過業(yè)主同意。而相關(guān)部門的答復(fù)卻是通過了業(yè)主的簽名，我們懷疑物管公司從中做了手腳?！标愊壬赋觯凹热皇亲庥眯^(qū)公共空間，相關(guān)收費應(yīng)該歸所用業(yè)主共有，現(xiàn)在這些錢卻在物管公司那邊?！?p>　　　　　　　

　　物業(yè)公司?。鹤饨鹋c業(yè)主無關(guān)

　　記者把業(yè)主的疑問反饋給物業(yè)公司。鄧經(jīng)理稱，基站租金的歸屬問題，不應(yīng)該歸業(yè)主所有?！耙话闱闆r下，這筆租金應(yīng)該用在小區(qū)的設(shè)備運作或者維修等方面，和業(yè)主沒有直接關(guān)系。而且即使相關(guān)部門交付費用，也必須通過業(yè)主委員會來處理?，F(xiàn)在嘉宏閣沒有業(yè)主委員會，因此，物管公司有權(quán)代為保管?！?p>　　　　　　　　　

　　物管協(xié)會?。鹤饨饝?yīng)用作物管開支

　　張朝德稱，手機基站的租金應(yīng)歸業(yè)主所有，但不一定要交給業(yè)委會處理。在業(yè)主同意的前提下，物業(yè)公司可以把租金作為物業(yè)管理整體開支的一部分。不過，這里所說的“業(yè)主同意”，也可以指業(yè)委會同意，但如果小區(qū)內(nèi)沒有業(yè)委會，物業(yè)公司則需以公示的形式告知全體業(yè)主，獲得通過方能使用。

　　爭端3：業(yè)委會成立“擱淺”

　　經(jīng)歷過與開發(fā)商及物管公司的一系列矛盾后，去年12月，嘉宏閣小區(qū)部分業(yè)主代表到街道城管科申請成立業(yè)主委員會。

　　業(yè)主：符合業(yè)委會成立條件

有著大多數(shù)人的支持，負責牽頭的業(yè)主陳先生原本以為成立業(yè)委會是水到渠成的事。然而事與愿違，直到今天，嘉宏閣業(yè)委會還只是一個幻想，原因是開發(fā)商不配合。

　　“我們是按照正規(guī)程序去辦理的，擬訂的《關(guān)于組建頭次業(yè)主大會籌備組的建議》也通過了公示，但較后得到的答復(fù)卻是‘不夠成立條件’?！痹诮邮苡浾卟稍L時，陳先生稱自己一點也不明白。

　　感到不解的不僅是陳先生一人，業(yè)主張先生也表示，在申報之前，自己曾到街道居委會了解相關(guān)政策，然后再根據(jù)要求將相關(guān)材料上報。雖然開發(fā)商不同意，張先生仍認為小區(qū)完全有條件成立業(yè)委會，因為“支持成立業(yè)主委員會的業(yè)主超過了80％?！?p>　　　　

　　城管?。和镀睓?quán)不以戶為單位

　　負責業(yè)委會成立相關(guān)手續(xù)的江南中街城管科職員屈明表示，根據(jù)《物業(yè)管理頭次業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立程序》的規(guī)定，頭次業(yè)主大會籌備組成員應(yīng)當由住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主和建設(shè)單位組成。而建設(shè)單位或共有住房出售單位必須授權(quán)委托一名代表參加籌備組工作，填寫《建設(shè)單位/公有住房出售單位參加籌備組成員情況表》。

“嘉宏閣的建設(shè)單位，也就是開發(fā)商金居房地產(chǎn)公司并沒有派代表參加籌備工作，因此籌備組無法確立，自然也就不能成立小區(qū)業(yè)委會?！鼻髡f，“我們已經(jīng)發(fā)出通知給金居房地產(chǎn)開發(fā)公司，并催促他們盡快上報參與籌備組人員名單?！?p>　　　　　　

　　物管協(xié)會　：按面積投票合理

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主投票權(quán)超過三分之二，是業(yè)主委員會成立的基本條件之一。而廣州不少樓盤，特別是單體樓，開發(fā)商擁有的樓體使用面積超過三分之一。也就是說，如果無法獲得開發(fā)商的贊成，業(yè)主委員會就將無法成立。

　　雖然不少業(yè)主都認為，應(yīng)當以戶數(shù)作為業(yè)委會選舉的投票單位。但客觀而言，以面積作為投票單位比戶數(shù)為單位計算更為合理。以嘉宏閣為例，一、二、三層屬于商鋪，再加上負一層的車庫，四層樓均只有一位業(yè)主，如果以戶數(shù)計算，每層樓只有一個投票權(quán)，而其它樓層則有多個投票權(quán)，這顯然是不合理的。

　　[律師觀點]

　　運行費用業(yè)主分攤

法規(guī)：根據(jù)《關(guān)于公布廣東省物業(yè)管理服務(wù)收費政府指導(dǎo)價的通知》，廣東省各類物業(yè)管理服務(wù)費包括提供房屋、設(shè)施維修、綠化的養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、安全防范、檔案管理服務(wù)收取的服務(wù)費，但不包含小區(qū)（樓宇）內(nèi)的公共水電費用，其公共水電費的分攤辦法按國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

就嘉宏閣事件而言，小區(qū)物管費應(yīng)當包括發(fā)電機的使用和維修的相關(guān)費用。不過，發(fā)電機運行的電費則屬于小區(qū)公共水電費用范圍，應(yīng)該由全體業(yè)主共同承擔。

　　物管公司不當?shù)美?p>　　法規(guī)：在《物權(quán)法》草案中，已經(jīng)規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)。區(qū)分所有建筑物的樓頂空間屬于區(qū)分所有建筑物的共用部分，應(yīng)當歸屬于全體區(qū)分所有權(quán)人共有。未經(jīng)所有業(yè)主同意的情況下，物業(yè)公司在小區(qū)樓頂安裝手機基站，是對其區(qū)分所有權(quán)人（即業(yè)主）的權(quán)益的侵害。

　　根據(jù)嘉宏閣業(yè)主的陳述，物管公司取得了轉(zhuǎn)讓樓頂空間的權(quán)利價金，獲得了利益，而其獲得利益的結(jié)果，就是全體區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利受到損害，這符合不當?shù)美姆商卣鳌?p>

　　以面積確定投票權(quán)

　　法規(guī)：根據(jù)《物業(yè)管理頭次業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立程序》章第三條，業(yè)主投票表決《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》須經(jīng)物業(yè)管理小區(qū)（大廈）內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上贊成的，方能通過。業(yè)主在頭次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，并不是以業(yè)主戶數(shù)為單位，而是每一平方米建筑面積為一投票權(quán)，不足一平方米的，按四舍五入處理。

　　嘉宏閣的一、二、三層商鋪以及地下車庫都屬于開發(fā)商所有，總共的84戶住宅目前也只入住了50多戶。如此算來，即使入住的業(yè)主全部贊成，他們的投票權(quán)也很難達到2/3。

詹禮愿（廣東博厚律師事務(wù)所）

　　開發(fā)商是較好的協(xié)調(diào)者

　　發(fā)電機被搬走了，樓項多了個手機基站，嘉宏閣的業(yè)主認為物業(yè)公司的種種行為有悖常理，他們想通過法律維護自身的權(quán)益，但現(xiàn)實讓他們很無奈，因為他們不能提請上訴。而不能上訴的原因是該小區(qū)沒有業(yè)委會。根據(jù)相關(guān)法律，業(yè)主上訴屬于個人行為，無法獲得授權(quán)。于是，成立有確定授權(quán)主體資格的業(yè)委會成了解決嘉宏閣糾紛的關(guān)鍵。

　　從目前的情況來看，沒有開發(fā)商的支持，嘉宏閣小區(qū)業(yè)委會肯定無法組建。這就回到了較近討論熱烈的開發(fā)商責任問題。開發(fā)商作為房地產(chǎn)企業(yè)，較直接的社會責任體現(xiàn)就是為消費者提供優(yōu)良品質(zhì)的住房。而在

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