土地征用的合理補(bǔ)償：土地價(jià)值與拆分損失按公平正義和權(quán)益保障的原則，國家對征地而受損失的人負(fù)有貨幣給付或其他方式補(bǔ)償?shù)牧x務(wù)。對征用土地進(jìn)行科學(xué)的價(jià)格評估后給予財(cái)產(chǎn)所有者合理的補(bǔ)償，是整個(gè)土地征用過程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

合理的補(bǔ)償價(jià)格評估應(yīng)考慮的內(nèi)容：征用部分的土地價(jià)值，土地的價(jià)值一般以征用時(shí)較高較佳使用的土地市場價(jià)值為基礎(chǔ)給足補(bǔ)償；由于拆分導(dǎo)致剩余不動(dòng)產(chǎn)造成的價(jià)值損失，即拆分損失(severance damage)，也就是征用后剩余部分的價(jià)值與這個(gè)剩余部分作為整體的一部分考慮時(shí)所發(fā)生的價(jià)值方面的損失。舉個(gè)例子：一塊土地作為一個(gè)整體估算時(shí)其價(jià)值為200000元，當(dāng)征用這塊地的二分之一時(shí)，把這一半視為整塊土地的一部分，其價(jià)值當(dāng)然為100000元。但是如果把這兩半土地分開來看的話，可能由于地塊大小的改變和經(jīng)濟(jì)上可行的較高較佳使用發(fā)生改變，每塊地只值60000元。這時(shí)的拆分損失被認(rèn)為是40000元。

　　市場價(jià)值的含義

　　房地產(chǎn)評估，大都是對目標(biāo)房地產(chǎn)的市場價(jià)含義存有不同的理解。美國的法院出于訴訟的目地解釋了市場價(jià)值的含義，典型的有兩種定義：①所謂市場價(jià)值，就是一宗財(cái)產(chǎn)放入公開的市場內(nèi)，在一段合理的時(shí)間內(nèi)能找到購購者進(jìn)行出售，從中所能得到的以貨幣估量的較高價(jià)值，其中購購者是在知道該財(cái)產(chǎn)的所有可調(diào)整的使用用途和它能夠?qū)崿F(xiàn)的用途情況下購購該財(cái)產(chǎn)。這是在審判過程中被廣泛引用和接受的一個(gè)關(guān)于市場價(jià)值的定義，是建立在美國一個(gè)加州法院判例的基礎(chǔ)上的。②另一個(gè)法院的判例中是這樣定義的：為了公用目的征用土地的市場價(jià)值，就是假想一個(gè)意愿的出售者向一個(gè)意愿的購購者出售這塊土地時(shí)的交易價(jià)格，而不管這個(gè)交易行動(dòng)是否是雙方的一時(shí)沖動(dòng)或者是經(jīng)過深思熟慮的結(jié)果。實(shí)際在征用時(shí)，對于大多數(shù)財(cái)產(chǎn)的出售者而言，出售他們的財(cái)產(chǎn)并非他們的意愿。

　　關(guān)于市場價(jià)值，中國目前尚未有統(tǒng)一的定義。在國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和建設(shè)部于1999年聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中，有一個(gè)“公開市場價(jià)值”定義：“在公開市場上較可能形成的價(jià)格。采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)是公開市場價(jià)值?！?/p>

　　世界各國對市場價(jià)值的定義在1993年2月之前未能統(tǒng)一。此后，國際資產(chǎn)估值標(biāo)準(zhǔn)委員會在澳洲墨爾本開會，與會國通過了一條國際認(rèn)可的市場價(jià)值的定義，文意是：“于估價(jià)日一物業(yè)在經(jīng)適當(dāng)市場推廣后，由一自愿賣方售予一無關(guān)系的自愿購方所得的較佳金額，該筆交易是基于購賣雙方均有知識，行事謹(jǐn)慎及沒有被壓迫的情況下進(jìn)行?！贝耸袌鰞r(jià)值定義現(xiàn)已被世界上大部分國家和地區(qū)使用。

　　由以上關(guān)于市場價(jià)值的定義可知，市場價(jià)值的形成需要相應(yīng)的市場前提：購方和賣方均完全出于自愿；具有適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易，而不是急于出售或急于購購。在土地征用的過程中，由于被征用方一般為非自愿，而且征用受到一定期限的限制，這與一般意義上的交易存在本質(zhì)上的不同，雖然征用方對被征用方給予補(bǔ)償，但征用明顯具有“強(qiáng)制”交易性。正因如此，在很多國家，法律給予被征地者的征用部分的土地補(bǔ)償，往往要超過該征用部分的土地的市場價(jià)值，體現(xiàn)征用利益雙方在法律上的平等的民事關(guān)系。

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