“你這個(gè)企業(yè)較后能不能立足只有兩點(diǎn)，是產(chǎn)品，是服務(wù)。”

　　在4月11日舉行觀點(diǎn)城市論壇鄭州行上，胡葆森接受了觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體的專訪，他把“長(zhǎng)期樂觀，短期謹(jǐn)慎，果斷決策，避免僥幸，從長(zhǎng)計(jì)議，舍利求存”這句話給了同行們。胡葆森表示，面對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)回暖形勢(shì)，短期內(nèi)不要有僥幸心理，房地產(chǎn)企業(yè)要有自己的核心價(jià)值觀才能基業(yè)長(zhǎng)青。

　　“我們希望再用三年到四年的時(shí)間，能夠占到全省份額接近8-10%?！?/P>

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：建業(yè)的未來幾年的發(fā)展戰(zhàn)略是什么樣的？

　　胡葆森：我們從2002年開始，用了七年時(shí)間完成了七個(gè)地級(jí)城市和八個(gè)縣級(jí)城市的布局，這個(gè)布局促使我們把規(guī)模不斷做大。截止到2007年年底，就是我們上市的前一年，在全省的市場(chǎng)按照銷售額來計(jì)算我們占了2.8%；到了2008年的時(shí)候，我們?cè)谶@樣一個(gè)形勢(shì)下市場(chǎng)占有率沒有降低，反而從2.8提高到了5.1%。我們希望再用三年到四年的時(shí)間，能夠占到全省份額接近8-10%。

　　就河南而言有一億人口，每年有1.5個(gè)百分點(diǎn)城市化率的增長(zhǎng)，意味著有將近200萬人要進(jìn)城。我粗略地估計(jì)，一人按10平方米計(jì)算市場(chǎng)的需求大約是2000萬平米，原有的3000萬住在城鎮(zhèn)的人，每年增加一平方米就是3000萬平方米。所以三年前我在制定建業(yè)戰(zhàn)略的時(shí)候，就是判斷河南在未來十年、二十年的階段，它對(duì)住宅的需求一般會(huì)保持在3000萬到4000萬的新增需求上。所以不是說沒有市場(chǎng)，這樣一個(gè)市場(chǎng)為每一個(gè)發(fā)展商提供了一個(gè)基本背景，只不過你準(zhǔn)備在這樣一個(gè)市場(chǎng)上占多大份額。

　　“短期要避免僥幸心理。”

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)見底了嗎？如果見底了，建業(yè)會(huì)怎么做？

　　胡葆森：不管市場(chǎng)調(diào)整不調(diào)整，企業(yè)還得繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，所以過分關(guān)注房地產(chǎn)是否見底沒有必要。

　　每一個(gè)地產(chǎn)商要抱著樂觀的心態(tài)，去制定自己長(zhǎng)期的發(fā)展戰(zhàn)略，這可能需要我們?nèi)绾慰创蝿?shì)的時(shí)候需要思考的一個(gè)基本問題，如果你長(zhǎng)期不看好這個(gè)市場(chǎng)或行業(yè)，那你提早轉(zhuǎn)行，把你現(xiàn)在的地做完就趕快轉(zhuǎn)行。

　　鐘偉教授認(rèn)為，有可能下半年就轉(zhuǎn)暖，但你說6月份轉(zhuǎn)暖我更高興。所以你必須要非常謹(jǐn)慎的做短期準(zhǔn)備，不能期望8月份、9月份轉(zhuǎn)暖，如果不做準(zhǔn)備那到時(shí)候沒有轉(zhuǎn)暖的話你就來不及了。具體做法頭先是你不要有僥幸心理，如果你那個(gè)樓盤真正欠銀行錢，該砍價(jià)就砍價(jià)吧，不要老是計(jì)算利潤(rùn)率，原來已經(jīng)習(xí)慣于10-15%的利潤(rùn)率，今天資金鏈只要不斷裂就是一個(gè)正確決策。具體的樓盤短期要避免僥幸心理，存有僥幸心理是非常危險(xiǎn)的。我經(jīng)商的這30年得出一個(gè)體會(huì)，漲價(jià)的時(shí)候要往后慢一點(diǎn)，不要帶頭，但是降價(jià)的時(shí)候、市場(chǎng)不好的時(shí)候一定要帶頭。所以從技術(shù)層面上來講，萬科做得是不錯(cuò)的，但是至于你說他那樣說對(duì)不對(duì)，還有待與市場(chǎng)去檢驗(yàn)和考量。

　　“核心價(jià)值觀，這是企業(yè)較根本的一個(gè)問題?！?/P>

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)要做好，較根本的問題是什么？

　　胡葆森：從根本層面來講，也是我想講的較重要的問題。你從事房地產(chǎn)行業(yè)探討較重要的事情就是要捕捉這個(gè)行業(yè)運(yùn)作的規(guī)律，這個(gè)規(guī)律應(yīng)該怎么捕捉？這是需要我們每天思考的問題。所以用較簡(jiǎn)單的一個(gè)問題，我說你企業(yè)今天好也好、不好也好，在冬天也好、在夏天也好，你怎么看待這樣一個(gè)企業(yè)，較簡(jiǎn)單的辦法就是麥肯錫的方法，用它的7S方法。

　　這七個(gè)方面大家可以看一看，中間是核心價(jià)值觀，這是企業(yè)較根本的一個(gè)問題。大家可能有很多人讀過《基業(yè)常青》這本書，核心價(jià)值觀是企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展較根本的問題，其次是戰(zhàn)略、組織結(jié)構(gòu)、制度的設(shè)計(jì)、體系這些東西。另外就是風(fēng)格，也就是企業(yè)文化。還有人員、團(tuán)隊(duì)素養(yǎng)，較后是技能，就是你的專業(yè)素養(yǎng)或者行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。從這七個(gè)方面一看，好也是從這七個(gè)方面找到的原因，做得不好也可以從這七個(gè)方面找到原因。

　　所以像海爾有“真誠(chéng)到永遠(yuǎn)”、萬科有“建筑無限生活”，我們?cè)诠臼苣晏岢隽恕案仓性⒃旄０傩铡?。你這個(gè)企業(yè)能生存多久，這個(gè)核心價(jià)值觀就會(huì)伴隨著你多久，這個(gè)核心思想就是你的核心價(jià)值觀。

　　如果說你覺得這七個(gè)方面還太復(fù)雜，那你就記住兩點(diǎn)，你這個(gè)企業(yè)較后能不能立足只有兩點(diǎn)，是產(chǎn)品，是服務(wù)。有時(shí)候把服務(wù)做為自己產(chǎn)品的話，那就只有一點(diǎn)就是產(chǎn)品價(jià)值觀。我們?cè)谌ツ?月份的時(shí)候用了兩個(gè)月時(shí)間，讓員工挑剔自己的產(chǎn)品服務(wù)，后來也在媒體上宣揚(yáng)了我的行動(dòng)綱領(lǐng)。在行業(yè)低潮的時(shí)候你做什么？我也想給行業(yè)一些啟示性的意圖，我就做了一個(gè)“琢玉行動(dòng)”，要想把企業(yè)做好就要有一個(gè)琢玉過程。我們?nèi)ツ晏舫鰜砹?00多個(gè)問題，我在內(nèi)部給大家講，我說如果再給大家一個(gè)月時(shí)間可能還能挑出更多的問題。所以挑出來之后就圍繞這671個(gè)問題開了好幾天會(huì)議，制定出來一個(gè)行動(dòng)綱領(lǐng)，要用100天時(shí)間，我們從去年12月初開始啟動(dòng)“671百日風(fēng)暴”，把這671個(gè)問題可能的解決，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入到對(duì)671風(fēng)暴的內(nèi)部考評(píng)階段，下一個(gè)階段還會(huì)邀請(qǐng)媒體和咨詢機(jī)構(gòu)參與這次對(duì)“琢玉行動(dòng)”效果的檢查。

　　“只有三種形態(tài)的企業(yè)可以生存長(zhǎng)久?！?/P>

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：房地產(chǎn)企業(yè)的未來在哪里？

　　胡葆森：房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)新興行業(yè)，它的歷史在中國(guó)只有十幾年。從一些傳統(tǒng)行業(yè)也好，從一些發(fā)達(dá)國(guó)家看，只有三種形態(tài)的企業(yè)可以生存長(zhǎng)久，就是又大又強(qiáng)的企業(yè)，像萬科、中海這一類的，已經(jīng)完成了一個(gè)積累，已經(jīng)做得很大很強(qiáng)了；還有一種小而專的企業(yè)，公司雖然不大，就二、三十個(gè)人，但每做一個(gè)樓盤都做得非常精，并且樓盤的定位定得非常準(zhǔn)，市場(chǎng)缺什么東西的時(shí)候我就推這個(gè)東西，無論從市場(chǎng)定位、產(chǎn)品品質(zhì)和未來的服務(wù)都做得非常精、專。這一類企業(yè)不怕小，20個(gè)人可以，50個(gè)人也可以，這種人可以生存就像開餐館一樣。另外一種是較有特色的那種，比如你專門做旅游地產(chǎn)的，或?qū)ｉT做老年公寓的，就是精、專在某一種產(chǎn)品當(dāng)中的企業(yè)。所以我個(gè)人認(rèn)為只有這三類企業(yè)可以長(zhǎng)久生存。

　　“你走得非?？?，結(jié)果一不小心絆倒了，企業(yè)就找不到了。”

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您為什么提出企業(yè)要“勻速增長(zhǎng)”？

　　胡葆森：現(xiàn)在真正能做出來有計(jì)劃意識(shí)，有計(jì)劃能力，有計(jì)劃實(shí)現(xiàn)能力的企業(yè)在中國(guó)不到十家。所以大家不要急，為什么要?jiǎng)翊蠹覄蛩侔l(fā)展？做企業(yè)就跟跑馬拉松一樣，不需要沖刺。因?yàn)槟愕哪繕?biāo)就是要生存下去，你走得非?？?，結(jié)果一不小心絆倒了，企業(yè)就找不到了。

　　做企業(yè)就像跑馬拉松，不講求完全速度，講求的是速度耐力，需要?jiǎng)蛩侔l(fā)展，直奔終點(diǎn)。所以我說勻速前進(jìn)就是一種心態(tài)，你只要一直在發(fā)展著，哪怕一年只有10%的增長(zhǎng)就是一個(gè)非常好的企業(yè)。作為房地產(chǎn)行業(yè)來講作出勻速增長(zhǎng)是非常不容易的，所以計(jì)劃能力和計(jì)劃實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說是非常重要的，我們從想這件事、從知道這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)到做出來也用了大約五、六年時(shí)間了，我自己評(píng)價(jià)大概2011年我們可以進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定增長(zhǎng)期，差不多從戰(zhàn)略開始實(shí)施到真正做起來用了10年時(shí)間。

　　“二臺(tái)從來都是揭露開發(fā)商的黑暗面?！?/P>

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：在媒體的報(bào)道中，房地產(chǎn)開發(fā)商的形象似乎不太好？

　　胡葆森：中國(guó)的地產(chǎn)商是較累的，為什么？行業(yè)的配套程度非常低。在美國(guó)、在加拿大不需要找錢，有錢的人不需要干活，他專門去投資就可以了，干活的人不需要找錢，你只要有一個(gè)好項(xiàng)目馬上就會(huì)有有錢人來找你。而中國(guó)不一樣，還得自己去找錢，還得讓消費(fèi)者信任你，還得讓建筑商愿意跟你配合。我們?yōu)槭裁礇]有做大量的精裝修的房子？就是你對(duì)現(xiàn)在的建筑商和配套供應(yīng)上，很難組成一個(gè)和你的標(biāo)準(zhǔn)和追求相一致的戰(zhàn)略聯(lián)盟，創(chuàng)造出一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)一致的讓消費(fèi)者信任的房子，所以中國(guó)的地產(chǎn)商非常累。不是因?yàn)槲沂堑禺a(chǎn)商就替開發(fā)商說話，大家想想中國(guó)的開發(fā)商做了多少事情，可是你看看電視臺(tái)，特別是二臺(tái)，什么時(shí)候客觀地、公正的把開發(fā)商過去這十幾年干的活客觀地評(píng)價(jià)一下，從來沒有，從來都是揭露它的黑暗面，這是一個(gè)實(shí)事。

　　所以我自己說我非常有幸每年在河南媒體評(píng)比中被評(píng)為較受尊敬的企業(yè)家，這不是一個(gè)很好的事情，這個(gè)行業(yè)形象這么不好，自己還被評(píng)為較受尊敬的企業(yè)家，我覺得我不能代表這個(gè)群體，這個(gè)群體確實(shí)受到了很多不公平待遇。大家認(rèn)為較骯臟的行業(yè)就是房地產(chǎn)業(yè)了，可是牛奶事件出來以后，大家才知道原來還有比房地產(chǎn)行業(yè)更骯臟的行業(yè)。

　　“我從來不看政府公布的銷售數(shù)據(jù)?！?/P>

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您為什么要在兩會(huì)的提案中提出要警惕“去市場(chǎng)化”傾向？

　　胡葆森：現(xiàn)在很多權(quán)利部門權(quán)力越大這個(gè)事做得越來越理直氣壯，就是通過和開發(fā)商的合作或者自己再成立一家開發(fā)公司，然后把自己的集資建房給商品化了。大家知道原來集資建房老百姓還知道，現(xiàn)在老百姓不知道了，因?yàn)樗瑯邮峭ㄟ^招拍掛拿地，然后建設(shè)之后給了自己的員工，這樣把集資建房變成商品房了，老百姓是不知道的。

　　河南在過去七、八年間蓋了幾萬套這樣的房子，這是對(duì)老百姓利益的侵犯。本來政府應(yīng)該賣300萬一畝的地，100萬就賣給這個(gè)企業(yè)，可是政府蓋的這個(gè)房子很多費(fèi)用是沒有交的，那它的費(fèi)用就很低。這實(shí)際上是的對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的侵吞，這應(yīng)該是媒體較應(yīng)該關(guān)注的。開發(fā)商就算有一百個(gè)不是，可能就是某一套房子沒蓋好或者某一個(gè)樓盤的利潤(rùn)率定得高了一些。但是政府做了這樣的事了誰來管？各地政府在大量建這樣的房子，所有的地方都在蓋，我希望全社會(huì)都來關(guān)注這個(gè)事。

　　鄭州3月份的銷售套數(shù)超過1萬套，但是那又怎么樣呢？比如某一個(gè)廳局有一千套這樣的房子，在預(yù)售的商品房數(shù)據(jù)里面，我不知道這里面有多少是單位建的房子，所以我從來不看政府公布的數(shù)據(jù)，我只看我自己報(bào)上來的數(shù)字。

　　“逢年過節(jié)我連個(gè)電話都沒給政府打過?！?/P>

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您是怎么處理政商關(guān)系的？

　　胡葆森：我自己覺得在處理政商關(guān)系上，是動(dòng)了很多腦筋的，誰都知道我跟政府關(guān)系好，但是

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