8月5日，建業(yè)地產(chǎn)（0832．HK）宣布,發(fā)行本金總額約7.65億港元的可換股債券，對象是兩只外資身份的私募基金。公告同時(shí)顯示，這兩只私募基金還獲得一項(xiàng)認(rèn)購權(quán)證，有權(quán)以每股權(quán)證股份4.10港元認(rèn)購較多0.76億股。

該筆可換股債券絕大部分是由方源資本的全資附屬公司FV Green Alpha II認(rèn)購，認(rèn)購總額約為6.87億港元，而另外的7800萬港元?jiǎng)t是由WestHill認(rèn)購。

上市之前，建業(yè)地產(chǎn)與新加坡的地產(chǎn)公司嘉德置地達(dá)成戰(zhàn)略合作，胡葆森與廖文良的手牽到一起；上市一年之后，建業(yè)地產(chǎn)向方源資本發(fā)行可換股債券，作為一只年輕的基金，方源資本的4位主要合伙人均出身于新加坡的機(jī)構(gòu)投資者淡馬錫的高層團(tuán)隊(duì)。

規(guī)模中等的建業(yè)地產(chǎn)3年間收獲兩位新加坡色彩濃厚的伙伴加盟，在整個(gè)河南地產(chǎn)界乃至中部樓市都顯得格外耀眼。方源資本合伙人胡勇敏對本報(bào)記者表示，胡葆森在中國地產(chǎn)界的口碑很好，公司的高層團(tuán)隊(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)能力很強(qiáng)，河南房地產(chǎn)市場亦相當(dāng)穩(wěn)健，波動(dòng)性很小，這是方源資本決意投資的主要原因。

“這是方源資本投資的頭個(gè)國內(nèi)地產(chǎn)公司，我們非?？春媒I(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式和成長性?！焙旅粽f。作為參與購股的兩只外資基金之一，方源資本借旗下全資公司認(rèn)購6.87億港元，一舉成為建業(yè)地產(chǎn)的第三大股東，位列胡葆森與嘉德置地之后。

然而，在胡葆森的新加坡緣分故事的個(gè)案背后，則是一個(gè)今年以來正日益清晰的整個(gè)地產(chǎn)融資圖景：回升幅度明顯的股價(jià)大大刺激了開發(fā)商的供股欲望，而先前充滿分歧的各路基金也開始蠢蠢欲動(dòng)起來，它們或者采取主動(dòng)姿態(tài)，要求與地產(chǎn)公司洽談購股事宜，或者踴躍參與地產(chǎn)公司大手筆提出的配股動(dòng)議?？傊?，購進(jìn)地產(chǎn)股的現(xiàn)象正在市場上發(fā)生。

股價(jià)回升提供燃料

早在今年5月，在建業(yè)地產(chǎn)董事長胡葆森的辦公室，本報(bào)記者獲悉，胡葆森正在思考是否接受一只基金的購股事宜。根據(jù)當(dāng)時(shí)的情形，他似乎并未下定決心，亦未透露該基金詳情。

今年以來，股價(jià)的上升為中資地產(chǎn)公司的股權(quán)融資提供了較直接的動(dòng)力，一批地產(chǎn)公司幾乎毫無懸念地先后加入到供股集資的行列中來，建業(yè)地產(chǎn)亦不例外。

本次發(fā)行可換股債券共集資凈額在7.62億港元，從資金額看，這一數(shù)字在今年以來的股權(quán)融資潮流中位列末后。

但對于建業(yè)地產(chǎn)而言，卻顯得意義非凡。2008年6月，建業(yè)的IPO募集資金額在13億港元左右，而此次融資已接近IPO融資額的一半。

根據(jù)公告，此次建業(yè)地產(chǎn)發(fā)行的這批可換股債券為期5年，年利率4.9%，初步行使價(jià)為每股3.1港元。該價(jià)格較公司停牌前收市價(jià)每股2.39元溢價(jià)了29.7%。

換股價(jià)較現(xiàn)時(shí)股價(jià)溢價(jià)近三成顯示出，方源資本似已錯(cuò)過較佳的購入時(shí)機(jī)。建業(yè)地產(chǎn)以往股價(jià)表明，如果方源資本能夠在今年5月份之前或者更早時(shí)間出手，便可獲得更低的籌碼。

但方源資本合伙人胡勇敏認(rèn)為，上述設(shè)想顯然過于理想。他對本報(bào)記者表示，在之前價(jià)格較低時(shí)，胡葆森也不會(huì)愿意割讓自己的股份，交易也不會(huì)成功。在目前這個(gè)時(shí)點(diǎn)，股價(jià)的回升令雙方的心態(tài)會(huì)更加平和一點(diǎn)，更利于達(dá)成合作。

事實(shí)上,這樣的心理亦是大多數(shù)私募基金的共同心態(tài)。今年以來,包括中海、方興地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)、華潤置地、上置集團(tuán)、合景泰富、合生創(chuàng)展、中國奧園、SOHO中國等一批內(nèi)資房企先后啟動(dòng)股權(quán)融資，一個(gè)顯著特點(diǎn)即是，其股價(jià)較歷史低點(diǎn)普遍具有超過200%的反彈幅度。而整個(gè)市場回暖的過程中，各大機(jī)構(gòu)和外部基金也在修正自己對內(nèi)地樓市的多空不一的看法，一俟雙方在價(jià)格上達(dá)到共識(shí)，融資動(dòng)議便率先在更具效率的香港資本市場噴涌而出。

但是，融資方案的不同，也顯示出地產(chǎn)公司在價(jià)格上的微妙心態(tài)。在諸多集資方案中，只有SOHO中國、上置集團(tuán)和建業(yè)地產(chǎn)采用了可換股債券的方式。對此，胡勇敏認(rèn)為，從地產(chǎn)商的角度，自然希望是更高的換股價(jià)格，他們對現(xiàn)在的價(jià)格不是很滿意，同時(shí)，可換股債券的方式也能夠適當(dāng)控制投資者的風(fēng)險(xiǎn)。

穩(wěn)健的溢價(jià)

方源資本的地產(chǎn)頭單生意花落建業(yè)地產(chǎn)，在被要求作出點(diǎn)評時(shí)，胡勇敏表示，河南建業(yè)地產(chǎn)在整個(gè)河南樓市，應(yīng)屬品牌，其公司堅(jiān)持在一省擴(kuò)大市場份額的模式很清晰，由于河南市場在多年地產(chǎn)調(diào)控中一直波動(dòng)幅度很小，因此，在中部崛起的主題下，建業(yè)地產(chǎn)值得投資。

“但這不意味著我們對建業(yè)和河南市場的風(fēng)險(xiǎn)視而不見。河南整體市場售價(jià)較低，利潤空間小，開發(fā)商做得比較辛苦?！焙旅粽f。

公告顯示，今年上半年建業(yè)地產(chǎn)訂立的銷售合同總值約為13.4億元人民幣，同比下滑了7.5%，因此，公司將今年全年的銷售合同總值目標(biāo)修訂為30億元人民幣。同時(shí)，公司的平均售價(jià)也較去年有所下降。

早在今年4月，在接受本報(bào)訪問時(shí)，胡勇敏曾表示，公司是否進(jìn)入，主要看價(jià)格是否有泡沫，企業(yè)是否有長期的生命力與投資價(jià)值，假如這個(gè)企業(yè)的心態(tài)是賺取快錢，并不注重公司的品牌與產(chǎn)品，就不會(huì)考慮投資?！拔覀儾粫?huì)去關(guān)注流動(dòng)性陷入危局的地產(chǎn)公司，我們主要投資那些更有投資價(jià)值、成長更穩(wěn)定的地產(chǎn)公司。

然而，這只是年初以來有此偏好的其中一家私募基金而已。正如已經(jīng)發(fā)生的一樣，隨著市場的全局性回暖，因流動(dòng)性或高負(fù)債率而一度陷入危局的地產(chǎn)公司已經(jīng)蘇醒復(fù)活，并開始成為各種不同口味基金的逐獵對象。

(作者：張杰)