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廣州日?qǐng)?bào):2006年房地產(chǎn)投資二手房
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 532 次
投資提示
長線投資,投資二手房比較實(shí)際,可選擇40平方米以下的單位,樓齡不要超過八年如無大量資金,應(yīng)避開區(qū)域,而以主要商務(wù)區(qū)為核心,沿**沿線投資長線投資者應(yīng)盡量將金額較大的物業(yè)先辦理按揭,后再辦理金額較小單位的按揭只要價(jià)格與二手市場存在差價(jià),拍賣市場上被查封的先進(jìn)居住用房就有投資價(jià)值
近日,隨著廣州市國土房管局和產(chǎn)權(quán)交易所2005年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)陸續(xù)披露,各大中介研究部門也相應(yīng)作出了2005年廣州房地產(chǎn)投資總結(jié)和對(duì)2006年的展望。有行內(nèi)專家分析提出,2006年普通市民投資房地產(chǎn)較好把轉(zhuǎn)到二手房市場,并采取“以低利率貸金額多,以高利率貸金額少”的新手段。而也有行家預(yù)測,“先進(jìn)居住用房禁止拍賣”規(guī)定的更新,將令拍賣市場成為更旺的投資熱土。
投資對(duì)象:二手市場成
行內(nèi)專家認(rèn)為,做長線收租投資,珠江新城和天河北仍是2006年普通投資者一個(gè)不錯(cuò)的選擇。但由于政府加大了對(duì)珠江新城的各項(xiàng)市政配套的投入,在2006年新推出的公寓項(xiàng)目售價(jià)不菲,據(jù)估算,單身公寓的價(jià)格也可能要40萬元左右,均價(jià)很可能高達(dá)1萬元/平方米左右。因此中原研究部副經(jīng)理劉志武建議,普通投資者沒有大量資金,就應(yīng)該避開區(qū)域,以主要商務(wù)區(qū)為核心,沿**沿線展開投資。因?yàn)椤白夥咳说男睦砀彿咳瞬畈欢?,?dāng)區(qū)房租較高時(shí),在交通便利的情況下,會(huì)考慮到稍遠(yuǎn)地段租房”。目前,隨著**三號(hào)線頭段開通,赤崗一帶的房屋售價(jià)、租價(jià)已有逐步上升的趨勢。
而據(jù)披露的數(shù)據(jù)顯示,2005年廣州市10區(qū)新建商品住宅成交量為917.89萬平方米,同比減少4.7%;二手住宅成交量為612.54萬平方米,同比增長8.1%,廣州房地產(chǎn)購賣的天平已經(jīng)明顯開始傾向二手市場。而觀察2006年甫推出的一手樓盤,可發(fā)現(xiàn)其定位都非常高端,而且戶型面積大、價(jià)格高,普通投資者很難將其作為投資對(duì)象。因此,許多行內(nèi)人士都表示,要長線投資,還是將眼光放到二手市場比較實(shí)際,這樣才不會(huì)“心有余而力不足”。
另外,有投資研究人士表示,如果投資者想降低投資風(fēng)險(xiǎn)的話,應(yīng)該注意兩點(diǎn):一是投資40平方米以下的小面積單位,針對(duì)單身出租客,或者考慮60~75平方米的小型兩房戶型;另外,樓齡較好在2~8年,既可以收租作為主要的投資目的,在價(jià)格合適的時(shí)候也可以順利出手。
投資手段:要善用銀行資金
投資手段方面,劉志武提出,如果普通投資者學(xué)會(huì)善用銀行資金,對(duì)投資將大有幫助。他說,由于銀行會(huì)根據(jù)客戶從銀行貸款購屋的套數(shù)來確定新申請(qǐng)貸款的利率,所以長線投資者(即有計(jì)劃購購多套物業(yè)投資)應(yīng)盡量將金額較大的物業(yè)先辦理按揭,后再辦理金額較小單位的按揭,從而“以低利率貸金額多,以高利率貸金額少”。
比如王先生計(jì)劃投資兩套物業(yè),分別為甲房40萬元、乙房20萬元,個(gè)方案是先購甲房再購乙房。購購甲房時(shí),40萬元貸款七成即28萬元,銀行按5.51%的年利率批準(zhǔn);而再購購乙房時(shí),銀行只可能批準(zhǔn)作六成12萬的貸款,利率也可能提高到6.12%,因此兩套單位的頭付共計(jì)20萬元。
而個(gè)方案,如果先購乙房再購甲房,乙房可以先作七成14萬元的貸款,利率為5.51%;而甲房則要作六成24萬元貸款,利率也可能會(huì)提高到6.12%或者更高。這樣,王先生高利率的貸款多了12萬元,付出的利息自然就多了,而頭付也提高了10%,成為22萬元。
“先進(jìn)居住用房”成亮點(diǎn)
2005年,“先進(jìn)居住用房禁止拍賣”的規(guī)定一度令拍賣市場不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物供應(yīng)量出現(xiàn)萎縮。2005年11月14日,較高人民法院出臺(tái)新規(guī)定:“對(duì)于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設(shè)定抵押的房屋,人民法院可以查封,并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請(qǐng),依法拍賣、變賣或者抵債?!?
拍賣研究人員周峰表示,該規(guī)定對(duì)2006年的拍賣市場將起到相當(dāng)大影響,因?yàn)椤跋冗M(jìn)居住用房”中,很多是樓齡較短的物業(yè),由于沒有房產(chǎn)證不能在二手市場流通,但卻可以在拍賣市場購賣。所以,大量的住宅將在2006年涌入拍賣市場,并改變2005年拍賣市場“無筍貨”的狀況。對(duì)于投資者來說,只要其價(jià)格與二手市場存在差價(jià),投資新機(jī)就存在于拍賣市場上被查封的先進(jìn)居住用房。(記者 林琳)
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