在監(jiān)管部門授意京滬杭深等一線城市暫停三套房貸業(yè)務一周后，全國商業(yè)銀行對三套房貸不約而同地采取了“能不貸就不貸”的保守策略，三套房貸市場陷入全面停頓。

在此次房地產調控政策重壓下，改善型住房購房者“怨氣重重”，是放棄購房計劃，還是另辟蹊徑？理財人士支出妙招：如果你已有房產，何不用抵押消費貸款做個變通。即便此路不通，也可通過“變個人住房貸款為抵押消費貸款”的自我循環(huán)達到購置三套房的置業(yè)理想。

三套房貸全面停頓

8月初，監(jiān)管部門就當前房地產市場價漲量跌的形勢，向京滬杭深等一線城市商業(yè)銀行授意，暫停投放第三套及以上個人住房貸款。與此同時，中國銀監(jiān)會針對“房地產價格下滑60%”情況下商業(yè)銀行風險承受能力開展壓力測試。兩項消息一出，第三套房貸在全國范圍內全面停頓，房地產信貸市場再次淪為雷區(qū)。

據房地產第三方研究機構在全國大中型城市獲取的信息來看，京滬杭深等一線城市的三套房貸業(yè)務已基本暫停。銀率網房貸分析師表示，除個別銀行仍能操作少量三套房業(yè)務，一線城市已全面停貸三套房，而二三線城市雖不在此次政策暫停之列，但在近期房貸敏感時期，事實上也已經處于半停頓狀態(tài)。

記者以購房者身份在中原地產、我愛我家等地產中介公司獲悉，三套房貸短時間內越來越無可操作空間。我愛我家上海東方店物業(yè)顧問表示，較近3個月市場成交量明顯下滑了很多，“要做貸款的客戶我們先會問清楚已有房產情況，如果是二套房以上的只能請客戶另想辦法”。

政策紅線逼空投機

“新國十條”的逐步落實，使得原本火熱的房地產市場特別是個人住房貸款市場冷卻了下來。

僅以上海市場為例，政策出臺當月，個人住房貸款仍有83.1億元新增量，但在此后的5、6、7月卻逐月下滑，以至于7月僅有2.7億元增量，比5月少增54.2億元，比6月少增28.1億元，同比更是縮水97.7%。

8月以來，個人住房貸款市場仍舊低迷，特別是在少數一線城市叫停三套房貸之后，投資客聞風早一步退出市場?！耙话愣裕约彝閱挝毁彿恐脴I(yè)在三套以上的都已經摻雜投資需求。本次新國十條的政策意圖，并不是為了強行打壓房價或是抑制適度投資需求，而是要在短期內穩(wěn)定房價，從而在中長期穩(wěn)定房地產市場。從政策本身來看，投資需求特別是投機需求遭政策強壓逼空，一旦投機力量退出市場或是市場交易量低到一定程度且房價穩(wěn)定時，房貸限制政策還會有所放松”，一 商業(yè)銀行房貸部門負責人分析認為。

抵押消費貸款接棒

本次房貸政策調控較“冤”的人群，要數改善型住房消費者。“認房又認貸”調控措施一刀切的做法，使得即便是以舊換新，也無法免于“二套房”、“三套房”認定。對此理財人士表示，雖然目前“三套房貸”停貸的情況下已幾乎沒有可操作的空間，但是如果購房者另有一處或兩處房產，還是可以以抵押消費貸款的方式做些許變通。

舉例來說，如果一購房者已有A、B兩處房產，在購購C房產時如申請個人住房貸款基本會被商業(yè)銀行拒貸，那么客戶可以選擇將A或B房產進行抵押，以抵押款支付C房產余款?！暗窃趯嶋H操作中，商業(yè)銀行也會提醒客戶，盡量不要將抵押貸款用于房產投資，目前各行對房貸的相關業(yè)務還是控制的很嚴”，深發(fā)展房貸業(yè)務員特別作出說明。

另有房產中介以實例說明，購房者可另行籌措資金全額付清第三套房購房款，之后再將該房向商業(yè)銀行做抵押貸款，用于歸還之前購房籌措資金?！吧虡I(yè)銀行對普通的個人住房貸款，會審核客戶擁有房產數量，從而很難對第三套房進行放貸；而抵押消費貸款則只會參考客戶已有房產確定利率水平，不存在‘停貸’的風險。”

不過該人士也表示，雖然此辦法可以用于第三套購置，但通常已有房產的情況下，商業(yè)銀行給出的抵押貸款利率會在基準利率上浮10%-20%水平，相比之前的三套房貸利率并無多大優(yōu)惠。而且，除非客戶信用及資質相當好，銀行能給出的貸款成數已經很難到七成。

“擦邊球”操作幾無空間

除上述兩種方法外，記者從貸款公司、評估公司了解到，目前市場上操作第三套房貸的更多采用了“違規(guī)”方式。比如以已有房產做抵押消費貸款用于支付三套房頭付款，而在不同省市間建委信息不共享的情況下，很多異地購房的情況也可被認為是套房甚至頭套房，從而享受房貸優(yōu)惠政策。

又比如通過向評估公司支付1%的手續(xù)費做高已有房產評估價，再向商業(yè)銀行申請抵押消費貸款，便有可能獲得比購房全款更多的貸款資金。

但業(yè)內人士也表示，隨著商業(yè)銀行對房貸業(yè)務審核力度的加強，此類違規(guī)做法的市場空間已越來越小，“且在本階段這個政策敏感期，商業(yè)銀行對二套以上房貸已是能不貸就不貸”。記者 鄒靚

(作者：鄒靚)

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