●開發(fā)貸款門檻進(jìn)一步提高

●開發(fā)商期待拓寬融資渠道

●百姓需要創(chuàng)新投資房產(chǎn)的金融工具

前不久，銀監(jiān)會出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知》,要求各銀行業(yè)金融機構(gòu)要扎實做好房地產(chǎn)貸款“三查”，全過程監(jiān)控開發(fā)商項目資本金水平及其變化，嚴(yán)禁向項目資本金比例達(dá)不到35%(不含經(jīng)濟適用房)、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。合理確定貸款期限，嚴(yán)禁以流動資金貸款名義發(fā)放開發(fā)貸款。這預(yù)示著今后開發(fā)商向銀行貸款的門檻將進(jìn)一步提高。而對于房地產(chǎn)這一資金密集行業(yè)來說，如何獲取充足的資金？如何降低融資成本？這決定著開發(fā)企業(yè)的生存發(fā)展，也會進(jìn)一步影響到百姓關(guān)注的房價。而熱衷于投資房產(chǎn)的人們也需要新型的投資房產(chǎn)的工具，將來不購房也可以投資房地產(chǎn)。

●未來直接投融資將成為主流

銀行貸款門檻的提高，一些企業(yè)開始研究如何利用國外資本來發(fā)展企業(yè)，但是在全球經(jīng)濟一體化的形式下，如何取得國外資本的信任成為目前國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)的難題。就拿目前在中國較為活躍的美國資本來講，我們的金融市場與美國的金融市場差距在五六十年左右，在許多方面我們對金融的理解與認(rèn)識和美國不在同一起跑線上。

據(jù)中國指數(shù)研究院研發(fā)總監(jiān)汪勇介紹，在2005年公布的房地產(chǎn)百強企業(yè)中，有35家是上市或者控股上市公司，另外還有多家百強企業(yè)也正在謀求上市。除此之外，國外房地產(chǎn)基金也開始大舉進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，摩根士丹利、美林、ING、GIC等境外房地產(chǎn)資本頻頻與內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)手，在北京、上海等一線城市合作投資開發(fā)房地產(chǎn)項目等?？偟膩碚f，房地產(chǎn)企業(yè)多種融資渠道逐步打開，呈現(xiàn)多樣化的趨勢，未來直接投融資將成為主流。

同時，特別是近兩年，外資特別是海外房地產(chǎn)基金和國際投資銀行，進(jìn)入房地產(chǎn)市場會有較大幅度的提高。事實上，自2005開始，已經(jīng)先后有美林、高盛等海外投行的房地產(chǎn)基金公司開始在北京等地擴大房地產(chǎn)投資。

“中國和印度是亞洲乃至全球經(jīng)濟增長較快的兩個國家，這兩個國家都潛在給投資者很高回報率的機會，同時也隨之有很高的風(fēng)險?！弊鳛闇?zhǔn)備進(jìn)軍北京房地產(chǎn)市場的花旗集團全球投資策略副總裁ElysiaTse在“2006中國地產(chǎn)金融高峰論壇”上講道，“我們看到中國和印度的商業(yè)市場非常強勁的增長，在現(xiàn)階段，印度有大型的商業(yè)173個，而新計劃還要完工220多個，增加了1倍還要多。在中國目前有400多個大型的商業(yè)，而排在前四名的四大商鋪，比美國的Mall還要大”。另外，花旗集團全球投資

策略副總裁ElysiaTse還談道，中國的基礎(chǔ)設(shè)施要比印度先進(jìn)20年，市場更加完善，中國的優(yōu)勢使得投資人風(fēng)險更低，更容易一些，很多外國的投資商對中國的市場非常的有興趣。

●融資渠道走向多元化

房地產(chǎn)作為一個高資金密集的行業(yè)，國內(nèi)融資渠道不暢，金融品種缺乏，而國外資本對國內(nèi)市場覬覦已久，融資多元化的途徑實際已經(jīng)擺在國內(nèi)開發(fā)商面前，但是如何去利用好這種途徑是至關(guān)重要的，這就需要有關(guān)政府部分建立與發(fā)展多元化的金融融資體系。在“2006中國地產(chǎn)金融高峰論壇”上建設(shè)部政策研究副主任秦虹講到了完善這種體系需要解決的四個方面問題。

頭先，建立完善多元化、分層次的房地產(chǎn)金融市場體系。不管什么樣的融資方式或者融資的工具，較終都要通過房地產(chǎn)金融品種的交易市場來實現(xiàn)，除了債券融資、股權(quán)融資，還應(yīng)該包括投資基金、信托、證券等多種形式，既可以利用現(xiàn)有的股票市場、債券市場也可以開拓一些新的房地產(chǎn)市場的板塊。

發(fā)展多元化融資渠道，應(yīng)該按照先易后難，逐步突破的原則推進(jìn)。通過多元化的金融創(chuàng)新，建立各種房地產(chǎn)金融品種周轉(zhuǎn)的市場，普通居民和機構(gòu)的投資者都可以通過購購相關(guān)的金融產(chǎn)品，而不是直接購購住宅物業(yè)的方式直接進(jìn)入市場，實現(xiàn)既能夠達(dá)到企業(yè)融資的目的，又可以投資者投資房地產(chǎn)的投資愿望，這樣既可以分散金融市場的風(fēng)險，又可以緩解投資需求對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的壓力，均衡房地產(chǎn)供求的關(guān)系，同時豐富房地產(chǎn)市場調(diào)控的工具。

其次，創(chuàng)新和豐富多元化融資的品種。如果沒有金融品種，投資就沒有出路，從發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗來看，主要的融資品種包括房地產(chǎn)融資基金、房地產(chǎn)信托投資基金，以及兩者結(jié)合的信托投資基金。但是對于我們國家來講，融資品種的設(shè)計非常難，在簡單的模仿或者簡單套用國外模式時，還應(yīng)該考慮這種金融品種如何適應(yīng)中國人的投資特點，中國人對風(fēng)險的承受能力，對資產(chǎn)的持有習(xí)慣等，如果把這種問題解決了就會很好的解決房地產(chǎn)資金來源問題，既減輕了銀行的風(fēng)險，又緩解了房地產(chǎn)供求的關(guān)系，同時還可以體現(xiàn)政府保持房價穩(wěn)定的責(zé)任。除此，還可以建立以養(yǎng)老基金或者與養(yǎng)老保險基金相結(jié)合的基金或者債券，養(yǎng)老基金這種長期性的基金與住宅建設(shè)相比配，實現(xiàn)養(yǎng)老資金增值的同時，為房地產(chǎn)的建設(shè)提供資金渠道。

另外，還應(yīng)該健全與房地產(chǎn)金融有關(guān)的各種機構(gòu)。完善政策法規(guī)，賦予房地產(chǎn)開發(fā)商多品種、多層次、多元融資的能力和手段。

　　　　　(作者：周宏)