8月底，基匯資本宣布，已完成籌集第三只專注投資大中華區(qū)房地產(chǎn)的私募基金，所籌集得來的3.735億美元將投資北京、上海及廣州以外的城市。在宏觀調(diào)控政策趨緊下，基匯資本的投資策略將出現(xiàn)哪些調(diào)整？如何保證未來的收益和股東的利益？就此，本報(bào)記者專訪了彭慶邦。

中國房地產(chǎn)報(bào)：基匯資本什么時(shí)候開始將投資轉(zhuǎn)向二三線城市？對(duì)這些城市的后市如何判斷？

彭慶邦：早在2007年，基匯資本就開始關(guān)注二三線市場，主要是在徐州、常州、成都、大連等地進(jìn)行投資。

2009年以后，國家的政策是比較側(cè)重二線城市，例如擴(kuò)大內(nèi)需、城鎮(zhèn)化等，會(huì)給二線城市帶來很大的發(fā)展。

對(duì)于目前一線城市的投資，我覺得門檻比較高，另外也很受國家政策的影響。以上海為例，其實(shí)上海的市場跟香港一樣，也是靠很多的外來需求，我們盡量避開，因?yàn)橥鈦硇枨蠛苋菀资艿絿艺叩挠绊?，基匯資本的投資策略比較偏重于本地需求，不管是住宅還是商業(yè)，都是以本地的家用為主導(dǎo)，不是投資為主的。

中國房地產(chǎn)報(bào)：募集第三只基金的進(jìn)程如何？海外投資者對(duì)中國房地產(chǎn)市場如何評(píng)價(jià)？

彭慶邦：2005年基匯資本成立到現(xiàn)在，我們不做短期的炒作，都是堅(jiān)持長線投資和價(jià)值投資，因?yàn)槲覀兿Ｍ軌蛟谥袊袌鰳淞⑵放?，做中國專業(yè)的房地產(chǎn)私募基金。

在我們募集第三只基金的過程中，確實(shí)坎坷。過去的一兩年，國外基金募集環(huán)境并不是太好。國外一些知名的機(jī)構(gòu)投資人，經(jīng)過2008年的金融危機(jī)，也是元?dú)獯髠?。有些投資人的資金鏈還比較緊張，可能沒有空間再投資新的基金，所以這一兩年能夠募集到資金的基金不多了。我們憑借過去的業(yè)績與口碑，能夠募到資金，算是相當(dāng)成功的。

我們覺得，中國的市場是長期看好的。特別是中長期的中國房地產(chǎn)市場，無論從城市化還是國家擴(kuò)大內(nèi)需的政策以及中國GDP的增長等方面考慮，中國人的財(cái)富還是在不斷的增長，房地產(chǎn)業(yè)雖然短期內(nèi)受政策的影響有所調(diào)整，但是中長期而言，肯定是一個(gè)向前發(fā)展的過程。

基匯資本團(tuán)隊(duì)的成員有很多是華裔，比較了解中國國情。這樣的一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，恰好給了我們一個(gè)尋找比較合理的項(xiàng)目的空間。

中國房地產(chǎn)報(bào)：您是否認(rèn)為目前的市場環(huán)境對(duì)資本來說是一個(gè)機(jī)會(huì)？在您接觸的項(xiàng)目過程中，是不是現(xiàn)在的議價(jià)空間更大了？空間有多大？

彭慶邦：目前情況是這樣的，如果是跟開發(fā)商去談，議價(jià)的空間比較小一點(diǎn)。因?yàn)?009年的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)良好，房產(chǎn)商手頭積累了相當(dāng)?shù)默F(xiàn)金，在價(jià)格上不會(huì)有太多的讓步。

但是從單一投資項(xiàng)目來講，可能有談判的余地。在銀行信貸收緊的前提下，很多業(yè)主因?yàn)榭床磺搴笫邪l(fā)展趨勢，而愿意與我們談價(jià)錢，以便情況不對(duì)時(shí)隨時(shí)可以離場。他們擔(dān)心的是未來6個(gè)月銀行放貸的態(tài)度——萬一政策繼續(xù)收緊，將會(huì)影響他們的資金鏈。

我們對(duì)地產(chǎn)投資一向堅(jiān)持長期投資的方向，會(huì)對(duì)所購購的物業(yè)進(jìn)行重新的評(píng)估和定位，已達(dá)到增值。

中國房地產(chǎn)報(bào)：以目前的情況，基匯資本更愿意做股權(quán)投資還是單一項(xiàng)目的投資？

彭慶邦：我們有股權(quán)投資也有項(xiàng)目投資。但是我們絕大部分項(xiàng)目是希望自己控股，因?yàn)楦渌匣锶撕献餍枰ズ系臅r(shí)間，辦事的方法也不一樣。從我們運(yùn)作的情況來看，基本是通過招拍掛的方式取得土地。

中國房地產(chǎn)報(bào)：像基匯資本這類專業(yè)做房地產(chǎn)的私募基金，未來會(huì)走向怎樣的發(fā)展模式？

彭慶邦：我們現(xiàn)在專注于房地產(chǎn)，但不排除我們這一個(gè)部門運(yùn)作更大更好的時(shí)候，可以跟國外比較好的一些私募集金合作，投資方向也可能多元化，實(shí)際上基金的品牌很重要。基匯資本這幾年在中國積累了一定的品牌知名度，我們項(xiàng)目的回報(bào)率年化收益高達(dá)30%以上，也作出幾個(gè)比較好的案例。相信在資產(chǎn)管理領(lǐng)域，基匯資本的實(shí)力是有目共睹的。

另外我們現(xiàn)在也在跟一些研究機(jī)構(gòu)在探討人民幣基金的事宜。我們覺得，人民幣基金肯定是未來的發(fā)展方向。但是目前有很多法律法規(guī)沒有規(guī)范，外資從事人民幣基金還有些制度上的限制，但是我們?nèi)詴?huì)往這個(gè)方向努力。

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