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編制物業(yè)管理標(biāo)書的項(xiàng)目和要求

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 500 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
投標(biāo)書在內(nèi)容上必須嚴(yán)格根據(jù)招標(biāo)單位發(fā)出的《編制標(biāo)書的項(xiàng)目和要求》來編制。由于招標(biāo)物業(yè)的具體情況不同,招標(biāo)單位的要求不同,因此投標(biāo)書內(nèi)的項(xiàng)目和要求也各不相同。通常物業(yè)管理投標(biāo)書項(xiàng)目主要有以下11項(xiàng):
一、 管理方式
投標(biāo)單位主要是依據(jù)招標(biāo)的物業(yè)現(xiàn)狀以及自身的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì),選擇較適合的招標(biāo)物業(yè)的管理方式。比如選擇獨(dú)資管理方式,還是股份制的管理方式,仰或是有限責(zé)任公司的管理形式等等,對(duì)目標(biāo)物業(yè)的管理與現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)正在管理的物業(yè)之間采取形式的聯(lián)系等等。
二、管理組織架構(gòu)
所謂管理組織架構(gòu)就是介紹目標(biāo)物業(yè)的組織機(jī)構(gòu),根據(jù)目前我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展情況來看,物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)有三個(gè)特征:
1、 管理體制
管理體制主要有三類:
(1) 總經(jīng)理負(fù)責(zé)制;
(2) 董事會(huì)下的三總師負(fù)責(zé)制;
(3) 董事會(huì)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。
2、 管理方法
目前國(guó)內(nèi)的管理方法有兩種:
(1) 垂直專業(yè)方式(直線式管理模式)。優(yōu)點(diǎn)是政令淌通,管理到位,管理層直接對(duì)成本,對(duì)管理質(zhì)量負(fù)責(zé)。缺點(diǎn)是人力資源分散,橫向協(xié)調(diào)配合困難。
(2) 矩陣式專業(yè)方式。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是充分利用人力資源,調(diào)動(dòng)個(gè)方面的積極性,可采用現(xiàn)代化管理手段進(jìn)行管理。缺點(diǎn)是管理結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性較差,人員經(jīng)常變動(dòng),容易形成多頭專業(yè)。這種方法適用于多品種而且形成規(guī)模的物業(yè)管理。
3、 機(jī)構(gòu)的設(shè)置
根據(jù)管理物業(yè)的多少,以及業(yè)主的需求來確定管理組織結(jié)構(gòu)。目前我國(guó)物業(yè)管理體制下的物業(yè)管理的管理機(jī)構(gòu)有以下幾種:
(1) 三部一室。即機(jī)構(gòu)具體設(shè)置為:辦公室、財(cái)務(wù)部、管理部、工程部。
(2) 四部一室。即機(jī)構(gòu)具體設(shè)置為:辦公室、財(cái)務(wù)部、管理部、工程部、經(jīng)營(yíng)服務(wù)部。
(3) 六部一室。即機(jī)構(gòu)具體設(shè)置為:辦公室、財(cái)務(wù)部、管理部、工程部、房產(chǎn)部、社區(qū)文化部、公關(guān)部。
除了機(jī)構(gòu)明確以外,對(duì)參加管理服務(wù)人員的素質(zhì)構(gòu)成要進(jìn)行策劃、培訓(xùn)。比如目標(biāo)物業(yè)管理的管理經(jīng)理、副經(jīng)理,他們的文化層次,年齡結(jié)構(gòu),工作經(jīng)驗(yàn),都應(yīng)明確規(guī)定下來。然后對(duì)從事目標(biāo)物業(yè)管理服務(wù)的人員結(jié)構(gòu)也要明確,對(duì)他們的文化素質(zhì),工作能力,基本條件都要提出要求,甚至要制定好接受目標(biāo)物也管理以后的人才培訓(xùn)計(jì)劃。
三、管理費(fèi)用的收支預(yù)算方案
經(jīng)費(fèi)是物業(yè)管理運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)和保證,所以對(duì)目標(biāo)物業(yè)必須要進(jìn)行經(jīng)營(yíng)測(cè)算。測(cè)算應(yīng)本著“實(shí)事求是”、“取之于民、用之于民”、“用戶至上、服務(wù)”、“根據(jù)物業(yè)功能、分層次收費(fèi)”等原則進(jìn)行。
1、 收入測(cè)算
物業(yè)管理費(fèi)用主要來源于物業(yè)管理服務(wù)收取的各類費(fèi)用。因此,該收的費(fèi)用都要收齊,不能漏收。通常收費(fèi)的項(xiàng)目有:
(1) 目標(biāo)物業(yè)的管理費(fèi)用。按照政府物價(jià)部門核準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算。
(2) 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)所給的營(yíng)業(yè)用房而開展“三產(chǎn)”經(jīng)營(yíng)獲得的收入。
(3) 維修基金每年可取的利息金額。
(4) 其他方面的服務(wù)收入。
2、 支出預(yù)算
圍繞著目標(biāo)物業(yè)開展管理服務(wù)所支出的成本核算。通常有:
(1) 人員工資、福利、津貼、獎(jiǎng)金,以及其他各類保險(xiǎn)支出。
(2) 各類服務(wù)成本的開支。例如,能源有水,電,氣,汽油等的消耗;各種設(shè)備的添置;各類服務(wù)所需要的的消耗品。
(3) 物業(yè)管理企業(yè)正常的辦公管理服務(wù)所需要的各項(xiàng)開支。
(4) 其他有關(guān)各項(xiàng)的開支等。
通常根據(jù)招標(biāo)文件的要求,要進(jìn)行3年預(yù)算。

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